Başlığı bile yanlış

Dededen kalan hisseli bir gayrimenkul için, hissedarlar paylarını satmış. Aradan iki sene beş ay geçmiş. Yeni hissedarlar izale-i şuyu davası açıyor ve biz satışı böylece öğreniyoruz. Yeni maliklerin bize bir ihtarı da yok. Buna hakları var mı? S.E.

Yapılan kanunlar özensiz ve toplumun gerçekleri gözetilmeden yapılırsa buna imkan vardır. Bu imkanı 2002’de yürürlüğe giren Medeni Kanun’un şüf-a hakkını düzenleyen maddesi getirip ortaya koydu ve önemli bir hata yaptı. Madde daha başında mevcut adından dolayı hatalı. Başlığı ‘önalım hakkı’. Oysa içeriği ‘öncelikle alım hakkı’.
Eh, bir madde başından yanlış başlarsa sonucu da yanlış gelir elbet. Konu teknik ama bu kadar eleştiriden sonra nedenini açıklamak zorundayım. Madde diyor ki; ortak mülkten hisse satın alan, diğer hissedarlara bu durumu bir ihtarla bildirir. İhtarı alan ortaklar üç ay içinde bu hissenin kendi adlarına tescili talebi ile dava açabilirler.
Ancak bu hak her halde iki sene içinde kullanılır. Peki yeni malik iki sene boyunca bu ihtarı göndermezse ne olur? Diğer ortakların hakkı yanar. Yani yeni hissedar iki sene boyunca eski maliklere haber vermeyerek onların yasal haklarını bertaraf etmek üzere bekleyecek, yani kanunun verdiği görevi yapmayacak sonuçta kârlı çıkacak.
Böyle bir yasa hükmü olur mu? Oldu işte ve sizin iki sene beş ayınızın manası da böylece anlaşıldı. İki sene beklediler size haber vermediler. İki sene sonunda hakkınız yandı. Beş ay içinde de ortaklığın giderilmesi davası açtılar. Yani kanun eli ile hileli davranış. İşte onun için başında yazdım: Düşünmeden yasa yapmaya kalkarsan böyle olur.

Her şeyin bir çaresi var
Bir apartman dairesinin yüzde 60’ına sahibim. Yüzde 40’ına sahip olan öldü. Onun mirasçılarından biri daha öldü. Ancak son mirasçı grubunu bulmak mümkün değil. Bu halde de daire ile ilgili bir şey yapamıyorum. Örneğin bu kadar çok ortaklı daireyi satmak istiyorum. Nasıl satabilirim? S.R.

Doğrusu bir veya iki ayrı yol aklıma geliyor. Birincisi şu: Hisseleriniz belli yani sizin yüzde 60 hisseniz var. Bu demektir ki sizin ortaklığınız paylı mülkiyet şeklinde. Bu şekilde malik olunan gayrimenkulün yüzde 60 hissesini satmak mümkün. Bir alıcı bulabilirseniz hissenizi satabilirsiniz. Ancak böyle bir ortaklığa müşteri bulmak zordur.
Tamam. O halde bir ‘ortaklığın giderilmesi’ yani izal-i şuyu davası açın. Mahkeme dairenin satışına karar verir. Daire ihaleye çıkarılır en yüksek parayı veren alır. Bu durumda siz de ihaleye katılabilirsiniz ve siz sadece ihale bedelinin yüzde 40’ını ödeyeceğiniz için avantajlı duruma geçersiniz. Bu halde tamamına malik olursunuz, belki de satmaktan vazgeçerseniz.
Vazgeçmezseniz de tek malik olarak dilediğiniz gibi satışa çıkarırsınız. Bunların dışında herhangi bir hukuki işlem yapmak gerektiğinde ise maliki bulunamayan pay için mahkemeden kayyım tayin ettirmek sureti ile de hukuki işlemi devam ettirmek mümkün.