Giriş
İşyerimi kiraya vermiştim. 12 yılı doluyor. 10 senelik kira sözleşmelerinin feshini talep edebileceğim söylendi, bu doğru mu? Fesih nasıl olacak? F.L.
Evet bu söylenen doğru. Zira bu bir söylenti değil kanun hükmü. Bir kira sözleşmesi yapıldıktan sonra uzama dönemleri 10 yılı doldurmuş ise dava açarak sözleşmenin feshini talep mümkün. Böyle bir talepte herhangi bir gerekçe göstermek gerekmiyor. Ancak elbette dikkat edilmesi gereken bazı hususlar var. Örneğin dönem sonuna üç ay kalmadan, kiracıya fesih talebinin bildirilmesi lazım. 10 yılın hesabında ilk yapılan sözleşmede kabul edilen kira süresini hesaba katmamak lazım. Sadece uzama sürelerini hesaplayıp 10 yılın dolup dolmadığına bakmak lazım.
Bu konuda tartışılacak önemli bir husus var. 10 yıllık süre içinde arada bir yerlerde sözleşmeyi uzatmak amacı ile yeni sözleşme yapıldı mı yapılmadı mı? Elimde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2 Kasım 2015 tarihli kararı var. Davanın konusu 10 yıllık sözleşmenin feshi olmakla birlikte, sözleşme süresi 10 yıl olan bir işyeri kirası ihtilafı. Yani doğrudan doğruya 10 yıllık uzama süresini doldurmuş bir kira ihtilafı değil. Kararın içinde bir cümle ilginç. Özetle deniliyor ki: “1997 yılında beş yıllık kira sözleşmesi yapılmış, beş yılın sonunda 2003’te de 10 yıllık kira sözleşmesi yapılmış. Bu durumda geçerli olan sözleşmenin 2003 tarihli sözleşme olduğunun kabulü gerekir.”
10 uzama yılının hesabında hangi tarihi esas alacağımız konusu burada gündeme geliyor. Kira sözleşmelerinin olayda uzun süreli olması olaya farklı bir özellik katıyor. Ancak arada bir yerlerde yazılı sözleşme yapma durumunda 10 yılın başlangıcı hangi tarih olarak belirleyeceğiz sorusu ortaya çıkıyor.
Karar, 10 yılın başlangıcını, ikinci sözleşmenin başlangıcı olarak alıyor. Şayet genel olarak bu kabul edilecek ise bu tespit yanlıştır. Zira, yasada “10 yıllık uzama süresi sonunda, kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşulu ile sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir” diyor.
Bu durumda, kira sözleşmesinin uzama yıllarına bakacağız. Peki sözleşmeler nasıl uzar? İki türlü uzar. Ya arada hiç yeni sözleşme imzalanmaz, yasal olarak kendiliğinden birer yıl uzar veya arada aynı taraflar aynı hükümleri içeren sözleşme imzalarlar öyle uzar. Bu halde de kiracının devamı uzama yıllarına sayılır. Dolayısı ile arada bir yerde aynı hükümleri içeren sözleşmeler yeni sözleşme değildir uzama iradesidir. Yeni sözleşme denilmesi için hükümlerinin değişmesi gerekir. Bana göre; yasada açıkça uzamaktan söz ediliyor ise ve açıkça “Yasal olarak kendiliğinden uzama yılı” denilmiyor ise tarafların yazılı iradesi ile yapılan uzama da ‘sözleşmenin uzama yılları’ olarak kabul olunmalı, 10 yıllık süre ilk sözleşmenin başlangıcına göre belirlenmelidir. Aksi görüş hukuk mantığına aykırıdır.
