Giriş
Satış vaadi ile alınan bir gayrimenkul için nasıl bir işlem yapılmalıdır ki satış kesinlik kazansın? Böyle alınan bir gayrimenkul için tescil davası açılabilir mi? Satış vaadi yapan kişi ölmüşse satış vaadi ne olur? * H.D.
Okuyucum üç beş satırlık soru ile bir kitap yazacak kadar soru sormuş, bakalım yanıtımı ne kadar satıra sığdırabileceğim? Önce ‘satın alma’nın üzerinde durayım. Gayrimenkuller sadece tapuda tescil işlemi yapılarak satın alınır. Başka yolu yoktur. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ise noterde yapılır ve adından açıkça anlaşıldığı gibi bu bir vaaddir. Yani satıcı, alıcıya, gayrimenkulünü belli bir tarihte satacağını vaad eder. Satış, vaad olunan tarihte yapılır. Ancak satış vaadi sözleşmesi yapılmasına karşın gayrimenkulün almayı vaad edene teslim edildiği haller vardır ve bu sade vatandaş için bir alım satım izlenimi verir. Oysa bu bir satış değildir, teslim varsa bile bu bir vaaddir. Peki vaad nasıl kesinlik kazanır?
Kesinlik kazanılmasından kasıt, bir başkasına satışının engellenmesi ise bu bir dereceye kadar mümkündür. Satış vaadi sözleşmeleri tapuya şerh verilebilir. Tapuya şerh verilmediği durumlarda satıcı bunu bir başkasına satabilir ancak bu satıştan dolayı almayı vaad edenin satıcıdan tazminat talep hakkı doğar. Şayet tapuya şerh olunmuşsa bu hal yine üçüncü kişilere satışa engel olmaz ama bu defa satın alan üçüncü kişiye de başvurma imkanı doğar. Dolayısı ile tapuya şerh, üçüncü kişilerin talebi için caydırıcı olur. Satış vaad olunan tarihte satıcı tapuda tescile yanaşmazsa mahkeme kararı ile tescil mümkündür.
Satışı vaad edenin ölümü halinde onun yerine mirasçıları geçer ve satın almayı vaad edenin mirasçılara karşı hakları sürer. Yukarıda açıkladığım nedenlerle şu hususun önemine dikkat çekeyim. Satış vaadi sözleşmesi taraflar arasında düz beyaz kağıda yazılarak yapılamaz. Mutlaka noterde yapılmalıdır. Sonra teminat olmak üzere tapuya şerh verilmelidir. Bu mecburi değildir, bir teminattır.
