Giriş
Tapuda yeni dönem! Zorunlu mu olacak?
Ev alıp satacak kişileri yakından ilgilendiren tapu rayiç bedeli hakkında yeni bir düzenleme gündeme geldi. Konut fiyatlarının yükseldiği belediye rayiç bedelinin düşük kaldığı noktalara ev alacak ve satacak kişilerin başvurduğu düşük beyan yöntemi tarihe karışabilir. Lüks Konut Uzmanı Nilüfer Kas, tapu harcı oranlarını ve emlak piyasasındaki sorunları tek tek anlattı.
İpek Alemdar Göde / Posta.com.tr - Ev satışı ve alışlarında daha az vergi ödemek için bedeli düşük gösteren kişiler için kötü haber geldi. Son dönemlerde artan ev fiyatları ve bunun karşısında düşük kalan belediye rayiç bedelleri konut alım satımında gerçeği yansıtmayan düşük vergi ödemeleri tercih edilmeye başlandı. Bazı alım satımlarda ise maliyenin takibine takılmamak için satış bedeli ve rayiç bedel arasında bir tutar beyan ediliyor. Ancak bütün bunlar tarihe karışabilir. Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı'nda tapuda ekspertiz uygulaması olması ev alıp satacak kişilerin merak konusu oldu. Peki yeni dönem ne zaman başlayacak, tapu harçları konusunda tüketicileri neler bekliyor.
Lüks Konut Uzmanı Nilüfer Kas, tapu harcının oranın düşürülmesinin çare olabileceğini ifade ederek, “Mevcut uygulamada tapu harcı ödemeleri 3 farklı yöntem üzerinden hesaplanıyor. Bunlardan birisi belediye rayici, ikincisi web tapu üzerinden satışa başvurulduğunda vatandaşın beyan ettiği bedel, üçüncüsü ise emlak piyasasında satış liste fiyatıdır. Yani aslında bu 3 rakam üzerinden işlemler yapılıyor. Yasal olarak belediye rayiç bedelinin altına düşülmüyor. Bu vatandaşa tanınmış bir hak. Ama artık konut fiyatları o kadar yükseldi ki belediye rayiç bedeli satış fiyatlarının 20’de biri noktasına geldi. Bu durumda vatandaşlardan bazıları işin kolayına kaçmayı tercih ediyor. Vergiden de kaçınmak için belediye rayicini bedel olarak gösteriyorlar.
“ORANLAR DEĞİŞTİRİLMELİ”
Ama son dönemde maliyenin kendilerini bu konuda izlemeye almaması ya da ceza yememek için belediye rayicinden biraz daha yüksek ama yine satış bedelinden daha az bir miktarı satış bedeli olarak gösteriyorlar. Gerçek rakam üzerinden yani el sıkışılan fiyat dışında bir bedel gösterildiğinde para aktarımı konusunda sıkıntılar ortaya çıkıyor. Yani tapuya ne kadar bedel gösteriliyorsa o miktar bankadan gönderilmeli. Kalan kısım elden alışveriş şeklinde yapılıyor. O noktada da çeşitli mağduriyetler yaşanıyor.
Bana göre bunun için en doğru şey yüzde 2+2’den 4 olan tapu harcı ödemesinin yüzde 1+1’den 2 olacak şekilde düşürülmesi. Ve gerçek satış rakamı neyse onun üzerinden harç alınmasıdır. Çünkü tapu harcı bedeli yüzde 4’te kalırsa bu uygulanması güç bir uygulama olacaktır. Oranın yüksek olması ilerleyen süreçte satışlara olumsuz olarak yansıyacaktır. Geçmişte bunları tecrübe ettik. Örneğin geçmiş yıllarda lüks konutlara getirilen bir vergi vardı. Bu vergi nedeniyle bir dönem lüks konutların satışları azalma göstermişti. Bunun üzerine bir önlem alındı oradaki vergilendirme değiştirildi. Bu da satışların tekrar yükselmesine neden oldu. Buradaki oranın düşürülmesi doğru olacaktır” dedi.
CEZASI VAR MI?
Tapuda bedel düşük gösterildiği takdirde karşılaşılacak sorunları anlatan Kas, “Ev üzerinden ödenecek olan vergi alınıyor. Kaçınılan tapu harcı alınıyor. Bir de dava açılıyor. Takibe alınmış oluyor kişiler. Özellikle haziran ayından sonra maliye bakanlığı tüm ilanları takibe aldıklarını açıklamıştı. Biz de zaman zaman denetimlerden geçiyoruz. Satılan rakam ile ilana verilen rakam arasındaki farklar, alınan komisyonlar değerlendiriliyor. Birçok elden kontrol sağlanmaya çalışılıyor. Ama Türkiye’de her sene ortalama bir buçuk milyon adet konut satılıyor. Bu nedenle bu satışların her birine hakim olabilmek, kontrol edebilmek kolay olmuyor.
2023’ten itibaren böyle bir uygulamaya hemen başlamak, geçmek zor. Gayrimenkul sektörü şu anda birkaç sorunla uğraşıyor. Bir de bunun üzerine tapu harçları ile ilgili şartlar gelirse satışlar olumsuz yönde etkilenecektir” şeklinde konuştu.
EKSPERTİZ RAPORU ZORUNLULUĞU
Kas, ekspertiz raporu zorunluluğunun piyasa getireceği hareketi değerlendirerek, “Ekspertiz raporunu yabancı alıcılar ve kredi kullanacak kişiler ya da ticari alış satışlarda kullanıyorlar. Normalde de vatandaşların kafasında soru işaretleri varsa kendi kişisel talebi ile ekspertiz yaptırabiliyor. Ama bunun genele yayılması yani satılan her konut için ekspertizin yapılması ya da istenmesini çok olası görmüyorum. Bu ekstra maliyet demek bir yandan da. Vatandaş bunu yapmayacaktır. SPK onaylı ekspertiz değerleme firmaları da o kadar talebe cevap veremeyeceklerdir. Bu da sistemde tıkanmalara yol açacaktır. Cumhurbaşkanlığı Yönetmeliği’nden bahsediliyor önümüzdeki yıl için ama bu bir zorunluluk değil. Tavsiye niteliğinde önümüze konuyor. Avrupa ülkelerinde bir mülkün yapıldığı günden itibaren bugüne kadar geçen süreye ilişkin bir karnesi var. Tapuların arkasında hangi tarihte kim almış, ne kadar almış her şey görülüyor. Bizde ise sadece son alıcının bilgilerini görebiliyoruz. Doğal olarak buradaki sorun sistemin bir alt limit var belediye rayici üst limit ise tamamen vatandaşa bırakılmış durumda. Ben vatandaşın bu noktada özgürlüğünü vermek isteyeceğini düşünmüyorum” ifadelerini kullandı.
