İki yıl bekleyeceksiniz

İşyerimin kira sözleşmesi beş senelik. Bugün üçüncü seneye gireceğiz ve ben kiramı artırmak istiyorum. Ne kadar zam alırım? Nerede dava açmalıyım? N.E.

Size iyi haberlerim yok. Neyazık ki kiranızı artıramayacaksınız. Şimdi hemen “Herkes artırıyor da ben niye artıramıyorum?” diyeceksiniz, zaten ben de nedenini söylemeye hazırlanıyorum. Nedeni şu: Kiraya verenin kiracısından kira zammı istemesi süreye bağlıdır. Kira zammı kira dönemi sonunda talep edilir. Kira döneminin sonunda, bitime 15 kalmadan kira zammı talep edilmelidir.

[[HAFTAYA]]

Oysa sizin kira sözleşmeniz beş senelik ve siz henüz üçüncü yıldasınız. Bu demektir ki sizin kira zammı istemeniz için daha iki seneniz var. Şimdi burada bir ihtimalden söz edeyim. Kira sözleşmenize bakın. Beş yıllık kira dönemi içinde kiranın artırılacağı herhangi bir maddede hüküm altına alınmış mı? Şayet sözleşmenizde bu beş yıllık dönem içinde kira artırımı yapılacağı hüküm altına alınmışsa bu geçerlidir. Aksi halde zam talebi için iki senenin sonunu bekleyeceksiniz. Bunun bir istisnası var. O da uyarlama talebidir. Ancak uyarlama talebi teknik bir konu olup onu müstakil bir yazımda anlatayım.

Uyarlama

Kira artırımı konusunda, zam talebi için dönem sonunu beklemek gerektiğini, uzun süreli sözleşmelerde dönem içinde kira zammı talebinin olamayacağını yazdım. Ancak bunun bir istisnası olduğunu, bunun da uyarlama talebi olduğunu söyledim. Uyarlama talebi nedir, ne zaman yapılır? Uzun süreli kira sözleşmelerinin dönem içinde ihtiyacı karşılamaktan çok uzakta kalması halinde, karşılıklı menfaatin artık katlanılamaz olduğu durumlarda (buna işlem temelinin çökmesi deniliyor) dönem içinde hakimden kira bedelinin yeniden belirlenmesi istenilir. Bu talep kira sözleşmesindeki kira bedeli hükmünün kaldırılıp yerine yenisinin konulması talebini içerir.

İşte buna uyarlama talebi diyoruz. Ancak bunun şartları vardır. Öncelikle işlem tekeli çökmelidir. Yani mesela ödenmekte olan kira bir kriz nedeni ile o kadar düşük kalır ki kiralayanın buna katlanması beklenemez. Veya aksi. Kiracının ödediği kira o kadar yüksek kalır ki kiracının buna katlanması beklenemez. Bu birinci şarttır. İkinci şart kira sözleşmesi uzun süreli olmalıdır. Uzun süreli sözleşmeden kasıt üç yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerdir. Üçüncü şart ise kira sözleşmesinin bitimine bir yıldan fazla zaman kalmalıdır. Bu şartlar varsa dönem sonu beklenmeden hakimden uyarlama talebinde bulunulur. Kira artırımı talebi için dönem sonu beklenmez. Ancak bu üç şartın bir arada bulunması her zaman gerçekleşmez, uyarlama talebi daha çok kriz dönemlerinde talep edilir hale gelir. Şayet Amerika’yı yoklamaya başlayan kriz küresel hale gelirse bizde uyarlama taleplerini sık göreceğiz.