Kentsel Dönüşüm Hukuku - 5

Bir önceki yazımızda riskli yapı yıkılmış ve boş bir arsamız oluşmuştu. İşte sorun bundan sonra da devam ediyor.

Demokratik görümün altında mülkiyet hakkının kaybedilmesi gibi bir durum söz konusu.

Boş arsa halinde maliklerin durumunu aktarmak gerekirse...

Malikler Oybirliği İle Arsayı Diledikleri Gibi Değerlendirebilirler:

Kanun ve Yönetmelik’e göre arsa üzerinde yapılacak uygulama ve işlemlerde maliklerin iradesinin esas alınması temel prensiptir. Buna göre maliklerin tamamının anlaşması halinde arsa istenilen şekilde değerlendirilebilecektir.

Uygulamada bu aşamada ortaya çıkan sorun, maliklerin tamamının anlaşamaması halidir.

Yıkımdan sonra arazinin değerlendirilme yollarına örnek olarak yeniden bina yaptırılmasına, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ile yeniden değerlendirilmesi örnek olarak verilebilir.

Önemle belirtmek gerekir ki yıkılan binanın üzerinde bulunduğu taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na, Bakanlığın uygun gördüğü bağlı veya ilgili kuruluşuna, İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekir.

Malikler Oybirliği ile Anlaşamazlarsa 2/3 Çoğunluk 1/3’ü Yer!

Kanun ve Yönetmelik’e göre öncelikle riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kurulu'na kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilecektir. Ardından maliklerden birinin istemi üzerine bütün malikler toplantıya çağırılarak oy birliği ile anlaşma yapılmaya çalışılır. Şayet anlaşma sağlanamazsa 2/3 pay çoğunluğuna sahip paydaşlar karar alabilir.

Dikkat edilirse Türk Medeni Kanunu hükümlerindeki paylı mülkiyet rejiminden farklı olarak pay ve paydaş çoğunluğu değil sadece pay çoğunluğu aranmıştır. Bunun önemi şudur: Tek bir paydaş 2/3 çoğunluğa sahip ise kararı tek başına alabilecektir.

Uygulamada da müteahhit firmalar 2/3 çoğunluğu sağlayacak şekilde bağımsız bölüm satın almakta ve böylelikle yıkımdan sonra arazinin değerlendirilmesi için bütün paydaşları toplantıya çağırarak diğer paydaşların rızaları olmasa dahi karar alabilmektedir. 2/3 çoğunluk ile alınan karar tutanağa geçirilerek karara katılanlar tarafından imzalanır. Bu karar, karara katılmayanlara ve toplantıya iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir.

Tebliğde, on beş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.

Yani?

Yıkım gerçekleştikten sonra binanıza birileri musallat olmadı ise, soğukkanlı bir şekilde maliklerle oybirliğini sağlamağa çalışmak lazım. Eğer oybirliği sağlanamazsa 2/3 çoğunluğun içerisinde olup mantıklı hareket etmek lazım.

Fakat bu 2/3 çoğunluk birilerine veya birisine rant peşinde ve sizin zararınıza hareket ediliyor ise, alınan kararın gerek şekil gerekse içerik bakımından iptali için acele dava açmanızda fayda olacaktır. Aksi takdirde mülkiyet hakkınızın gasbedilmesi artık an meselesidir denilebilir.

Geriye bu meselede son bir yazımı kaldı; o da yeniden bina yapımı için müteahhitle sözleşme aşaması ve dikkat edilmesi gerekenler konusunda olacaktır. Nihayet sona geldiğimize inanın ben de çok seviniyorum.

*** Bir sonraki yazı: Kentsel Dönüşüm Hukuku – 6 (Sözleşme, Yıkılan Binadaki Kiracıların Hakkı, Sözleşme Bedelinin Tespiti)