KENTSEL DÖNÜŞÜM HUKUKU - 6

Nihayet Kentsel Dönüşüm yazı dizisinde son yazımızı kaleme alıyoruz. Bu son yazıda, kentsel dönüşümün esas sebebi olan yeni bina yapımı sürecindeki sözleşmeleri inceleyeceğiz.

Sözleşme

Binanın yıkılmasından sonra, binanın üzerinde bulunduğu arazide yeniden konut veya işyeri yapılmasına karar verilmiş ise öncelikle müteahhit ile malikler arasında yeni yapılacak konut veya işyerlerinden maliklere verilmek üzere sözleşme yapılır. Bu sözleşmenin konusu malikin yeni yapılacak konut veya işyerlerinden bir veya birkaçının malike ait olmasıdır.

Yıkılan Binadaki Kiracıların Sözleşme Hakkı

Yönetmelik’e göre uygulama alanındaki taşınmazların maliklerine konut veya işyeri verilmesinden sonra, arta kalan konut veya işyerlerinin bulunması halinde, yıkıma konu binada kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet edenler veya işyeri işletenler ile Kanun uyarınca taşınmazları kamulaştırılanlara bu konut veya işyerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılabilir. Buna göre uygulama alanında yeni yapılacak konut ve işyerlerinin tahsisi için önce maliklerle sözleşme yapılacak, ardından (bütün maliklere konut ve işyeri tahsis edildikten sonra) kullanım hakkı sahipleri ile onların en az bir yıl burada ikamet etmeleri veya işyeri işletmeleri konut veya işyeri tahsisi için sözleşme yapılacaktır.

1 Yıllık Kullanım Süresi

Peki, ikamet ve işyeri işletme için aranan bir yıllık süre şartı neye göre ve nasıl hesaplanacaktır? İlk olarak bir yıllık süre malik ile kullanım hakkı sahibi arasında yapılan sözleşmeye göre (kira sözleşmesi, oturma hakkı sözleşmesi gibi) hesaplanabilir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki Yönetmelik için önemli olan bir yıldır ikamet etmek veya işyeri işletmektir. Dolayısıyla bu sürenin doldurulduğu her şekilde ispat edilebilir.

Kiracıların veya Sınırlı Ayni Hak Sahiplerinin Sayısı

Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi veyahut taşınmazları kamulaştırılanlardan konut veya işyeri talebinde bulunanların sayısı artan konut ve işyeri sayısından fazla ise, konut veya işyeri verilecekler noter huzurunda gerçekleştirilecek kura işlemi ile belirlenir.

Konut ve işyeri tahsis edilmesine yönelik açıklanan bu kuralları bir örnekle açıklayalım: Riskli yapı olarak tespit edilerek yıkıma konu olan kat mülkiyetine tabi binada 2 işyeri ve 20 adet bağımsız bölüm bulunsun. İşyerleri ve toplam 5 bağımsız bölümde kiracılar otursun. Sadece bir kiracı yıkıma kadar 6 ay boyunca bağımsız bölümü kullanmış diğerleri ise en az 2 yıldan beri kira konusu konut veya işyerlerini kullanıyor olsun. 1 bağımsız bölümde de konut malikinin annesi intifa hakkına dayanarak 3 yıldan beri ikamet etsin. Bundan başka uygulama bütünlüğünün sağlanması amacıyla binanın hemen yanında bulunan boş parsel de anlaşma suretiyle kamulaştırılmış olsun. Kentsel dönüşüm sürecini yöneten kurumun maliklerin anlaşması üzerine yeniden bina yapacağını ve projede binanın 2 işyeri ve 28 bağımsız bölüm içereceği varsayacak olursak artık ilk önce 22 adet malik ile sözleşme yapılarak onlara 2 işyeri ve 20 bağımsız bölüm tahsis edilecektir. Akabinde en az bir yıldan beri ikamet etme veya işyeri işletme şartını sağlayan 6 kiracı, 1 intifa hakkı sahibi ve kamulaştırılan boş parselin eski maliki ile de konut tahsis edilmesine yönelik sözleşme yapılacaktır. Şayet yeni yapılacak binada 2 işyeri ve 28 bağımsız bölüm değil de 2 işyeri ve 25 bağımsız bölüm yapılacak olsaydı arta kalan 5 bağımsız bölüm için 8 kişi arasında noter huzurunda kura çekimi yapılacaktı.
Peki, bu örnekte çeşitli sebeplerle (imar durumu vb. sebepler) 2 işyeri değil de 1 işyeri inşa edilecek olsaydı ne olacaktı? Yönetmelik’e göre taşınmaz maliklerinden kendisine işyeri verileceklere müstakil işyeri yerine işyeri hissesi de verilebilir. Şu halde aynı örnek bakımından tek işyerinin yarısı bir işyeri malikine diğer yarısı da diğer işyeri malikine tahsis edilecekti.

Şayet aynı örnek bakımından yine çeşitli sebeplerle 20 bağımsız bölüm değil de 10 bağımsız bölüm inşa edilecek olsaydı ne olacaktı? Yönetmelik’ten anlaşıldığı kadarıyla bu ihtimalde yine tahsis malikler arasında noter huzurunda yapılacak kuraya göre belirlenecekti.

Aynı örnek bakımından başka bir ihtimal olarak 2 işyeri 28 bağımsız bölüm değil de 2 işyeri 30 bağımsız bölüm inşa edilecek olsaydı ne olacaktı? Yine Yönetmelik’ten anlaşıldığı kadarıyla artan bağımsız bölümlerin tahsisi için malikler arasında noter huzurunda kura çekimi yapılacaktı.

Sözleşme Bedelinin Tespiti

İlk olarak belirtmek gerekir ki öncelikle değerleme yolu ile yıkıma konu binanın ve/veya binadaki bağımsız bölüm ya da işyerlerinin rayiç bedelleri tespit edilecektir. Tespit edilen bu bedel inşaat maliyetinden düşülmek suretiyle malikin alacağı ya da borcu hesaplanacağından öncelikle bu değerleme süreci dikkatli şekilde takip edilmelidir.

İnşaat Maliyetine Hangi Kalemler Dâhildir?

Yönetmelik’e göre yapım ihaleleri sonrası gerçekleşen, ihale bedeli, arsa edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, taşınmaz değerinin tespiti masrafları, zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri ve benzeri giderlerin toplamı inşaat maliyetini ifade edecektir. Şayet inşaat maliyeti malikin sahibi bulunduğu taşınmazın değerinden fazla ise malik, bakiye miktarı projede belirlenecek takvime göre taksitler halinde ödeyecektir. Buna karşılık inşaat maliyeti malikin sahibi bulunduğu taşınmazın değerinden daha az ise malikin kentsel dönüşüm sürecini yürüten kurumdan bir alacağı olmuş olacak ve bu alacağı nakdi olarak veya ilgili kurumun, kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmazlarından verilerek ya da imar hakkının başka bir alana aktarılması suretiyle elde edebilecektir.

Bu süreci de açıklayan bir örnek verelim: Riskli yapı olarak tespit edilerek yıkıma konu olmuş 5 katlı ve 10 bağımsız bölüm içeren bir bina olsun. Maliklerin anlaşması üzerine yeniden bağımsız bölümler içeren 5 katlı 10 bağımsız bölümden oluşacak bina inşa edileceğini varsayalım. İlk dört kattaki bağımsız bölümler eşit büyüklükte ve 500.000 TL değerinde; en son kattaki iki bağımsız bölüm ise ilk dört kattaki bağımsız bölümlerden daha büyük ve eşit büyüklükte ve 800.000 TL değerinde olsun. Binanın yeniden yapılma maliyeti bağımsız bölümlere orantılı olarak paylaştırıldığında ilk dört kattaki bağımsız bölümlerin her birine düşen maliyet 600.000 TL son kattaki iki bağımsız bölüme düşen maliyet ise 700.000 TL olursa ilk dört kattaki bağımsız bölüm malikleri bakiye 100.000 TL’yi projede detayları belirlenecek şekilde taksitler halinde ödeyecek, son kattaki iki bağımsız bölüm maliki ise 100.000 TL alacaklı olacağından bu alacak ya nakdi olarak ya da taşınmaz verilmek veya imar hakkı aktarılmak suretiyle elde edilecektir.

Nihayet kentsel dönüşüm meselesi ile ilgili yazı dizisi burada bitti. Çok yakında yeni yazılarla huzurunuzda olmağa devam edeceğiz efendim.