Ofis projelerinde son durum

Türkiye’de yabancıya mülk satışını sınırlandıran Mütekabiliyet Kanunu ile ilgili düzenleme yürürlüğe girmesiyle birlikte gözler 2013 yılında ofis projelerine çevrilmişti. Bu süreci, stoktaki ofis projeleri kadar inşa edilmekte olanlar için de büyük bir şans olarak görenler oldu. Şu anda durağan bir dönem yaşansa da bunu yarış öncesi ısınma turu olarak görmek yanlış olmaz. Ticari gayrimenkul sektörü ile küresel ölçekte iktisadi faaliyetler arasında yakın bir ilişki olduğunu bu alanda yatırımı olan herkes bilir. İnşaat sektörü yaz – kış üretimine devam ediyor. Geçen yıl sadece devam etmekte olan AVM inşaatı sayısı 70’i geçti. Ofis pazarında bu yılki kiralama taleplerine baktığımızda canlılığın 2014’te daha net yaşanacağını söyleyebiliriz. İnşa edilen karma projelerde yer alan ofis arzı genişliyor, kiralama ve satışlarda da geçmiş yıllara göre bir artış söz konusu.

İşte dikkat çeken gelişmeler ;
*Ofis projelerinin kârlı yatırımlar haline gelmesi inşaat firmaların da iştahını kabartıyor.
*5 yıl öncesine kadar stüdyo daire planı olmayan projelerin yeni halkalarında bu tip dairelere yer veriliyor. Aynı şeyi ofisler için de söylemek mümkün.
*Ekonominin yükselen trendi haline gelen girişimcilerin ihtiyaç duyduğu ofislere yatırım yapan ve bunları kiraya verenlerin kârı her geçen gün artıyor.
*İstanbul’da değeri günden güne artan Levent-Büyükdere Caddesi (Şişli, Etiler, Levent, Maslak)üzerindeki yatırımlara artık yenileri ekleniyor. Türkiye’nin yeni finans merkezi ilân edilen Ataşehir’e rağbet başta olmak üzere Kozyatağı, Ümraniye, Kavacık, Kartal-Pendik, Kağıthane, Üsküdar ve Kadıköy’ün ana arterlere yakın noktaları, Kurtköy ve Atatürk Havalimanı bölgesi, Bayrampaşa merkez, Beyoğlu’nda Taksim-Haliç bölgeleri ve Beşiktaş’taki ofis yatırımları için ideal bölgeler…
*A sınıfı denilen hizmet standardı yüksek ofis projeleri Atatürk Havalimanı, Maslak, Levent, Şişli, Beşiktaş, Gayrettepe, Kavacık, Altunizade, Kozyatağı, Kartal-Pendik, Kağıthane taraflarında yoğunlaşıyor.
*İstanbul’da Maslak’la başlayan ofis yatırımı rüzgarı bu yıl Ataşehir, Kağıthane ve Kavacık’ta esiyor.
*Kayaşehir’deki ihalelerde bile ofislerin metrekaresi 5 bin lira sınırından sahiplerini buluyor. Bu örneği dikkate alarak İstanbul’un ofis fiyatlarında uçuşa geçtiğini söylemek yanlış olmaz. Bu arada 2014’ün ilk aylarından itibaren konut yatırımı yerine yönünü ofis yatırımlarına çevireceklerin sayısının artacağını söyleyeyim.
Neden mi ?
* Ofise yatırımla fazla kira geliri sağlama şansınız var
* Konut stoklarının erimesiyle birlikte KDV oranında konutla ofisin bir farkı kalmayacak.
* Ofis projeleri sadece yerli değil yabancı yatırımcıların da ilgi odağı haline geldi.
* Home-ofis konseptli projeler trafik keşmekeşinden uzak kalmak isteyenler için ana terch nedeni olacak.*
* Geniş metrekareli ofislere ihtiyaç arttıkça lokasyon trendleri de değişim gösterecek. Artık şehir merkezleri kadar Cendere Yolu, Kavacık, Ümraniye gibi bölgelere de talep var. Bu bölgelerde İstanbul’un ofis ihtiyacına tam kapasite hizmet verecek modern iş merkezlerinin yapılması lokasyon değişikliğinin gerçekleşmeye başladığını gösteriyor.
*2013'te ofise yatırım yapanlar kaybetmedi. Bu trend 2014'te de devam edecek. Arz 2015'te 4.5 milyon metrekare olacak.
*2012’de İstanbul’da A tipi toplam ofis arzı 3.1 milyon metrekareydi. Arzın 2015 sonunda 4.5 milyon metrekareye ulaşması bekleniyor. 2012'de A sınıfı ofislerde ortalama metrekare kira fiyatı 35 dolar civarındayken bu rakam B sınıfı ofislerde 16 dolar seviyelerinde seyretti. Şimdi ise doların değerlenmesine rağmen metrekare kiraların 40 doları aştığını görüyoruz.

GÜNCEL 44 OFİS PROJESİ

-42 MASLAK
-MASLAK NO1 OFİS
-DUMANKAYA HORİZON
-PEGA KARTAL
-İSTANBUL SAPPHİRE
-BULVAR 216
-HELİS BEYAZ OFİS
-LAPİS HAN
-NİDA KULE
-VARYAP GRAND TOWER
-CAPITAL TOWER
-İSTANBLOOM
-DUMANKAYA RİTİM İSTANBUL OFİS
-NEF KAĞITHANE 11
-KAĞITHANE OFİSPARK
-DAP YAPI – Z OFİS
-DUMANKAYA MİX
-PAPİRUS PLAZA
-İSTANBUL VİZYON PARK
-BAYRAMPAŞA İSTANBUL TOWER
-İTOWER BOMONTİ
-OFİSİM İSTANBUL
-ZORLU CENTER
-MALL Of İSTANBUL
-TRUMP TOWERS
-İZ PARK
-DAP BUMERANG
-PREMİER KAMPÜS OFİS
-HELİS METRO OFİS
-METROWİN TOWER
-NUROL TOWER
-KURİŞ KULE
-GÜNEŞLİ EXPRESS
-SARPHAN FİNANS PARK OFİS
-KRİSTAL TOWER
-SOYAK SOHO OFİS
-SKYLAND İSTANBUL
-VADİSTANBUL OFİS
-CAPİTAL TOWER
-NCADDE OFİS
-FOLKART TOWERS ( İZMİR)
-VİA TOWER (ANKARA)
-KARTALKULE
-MY OFFİCE 212

OFİS AMA NEREDE?
Ağırlıklı olarak Avrupa yakasında yer alan ofis işlevli yapılar, Avrupa yakasında Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu, Beşiktaş-Balmumcu ve Taksim, Şişli bölgelerinin yanı sıra Atatürk Havalimanı etrafında bulunuyor. Anadolu yakasında ise Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgeleri ön plana çıkıyor.

KİRALARDA SON DURUM
Şirketler ofis piyasasında öncelikle kiralamayı tercih ederken, zaman zaman satın almaların olduğunu da gözlemliyoruz. Büyük ölçekli şirketler, gayrimenkul alanında faaliyet göstermedikleri için satın almak yerine uzun dönem kiralamayı tercih ediyorlar. A sınıfı ofis kira ortalama rakamları Maslak’ta 22 – 35, Etiler’de 25 – 35, Levent’te 37 – 40, Havaalanı Bölgesi’nde 20- 27, Kozyatağı’nda 22 – 35, Altunizade’de 27 – 30, Kavacık’ta 25 – 29 ve Ümraniye’de 26- 33 USD/m2/ay… Satın almalarda ise en ucuz ofis projesindeki metrekarebirim fiyatı 3.500 lira düzeyinde, bu değerler 15 bin liraya kadar çıkabiliyor.

ŞİRKETİN PRESTİJİ OFİSİNDEN GEÇİYOR
Proje Beyaz Danışmanlık Yönetim Kurulu Başkanı Murat Uzun ,’’Ofis bir ihtiyaçtır ama herkesin ofis anlayışı farklıdır’’ diyor ve ekliyor: ‘’Kimisi 5000 m2’lik bir alanda, tüm çalışanların bir arada bulunduğu, CEO’ların ayrı CFO’ların ayrı katlarda olduğu merkezleri kendisine ofis olarak seçer. Kimisi de 100’er m2’lik 50 adet ofisi her şehre konumlandırarak hareket eder. Ancak çoğunlukla yeni nesil ofis kültürü yabancı firmaların da hayatımıza girmesi ile maliyetleri düşürmek için ofis m2’sini ve çalışan sayısını minimum düzeyde tutarak, maximum fayda sağlamaya yönelik hareket etmekte. Ayrıca eskiden kartınızın üzerinde Kozyatağı veya Maslak yazması bir avantaj olarak görülüyor iken artık kartınızın üzerinde prestijli bir plazanın isminin yazması, şirketinizin PR’ı açısından daha önemli görülüyor.’’

Mehmet Canıtatlı – emlakguncel.com.tr / 29 Kasım 2013

Emlak Güncel.