Riskli bir alışveriş

Çarşamba, 14 Ekim 2009 - 18:06

Toplam yedi kişinin ortak olduğu bir arsanın yüzde 50 hissesine sahip üç kişinin hissesini satın almak istedim. Tapuda ortaklığın iştirak halinde olduğu, dolayısı ile bu şartlarda alamayacağım söylendi. Diğer ortaklar muhtelif adreslerde oturuyor ve ulaşma imkanım yok. Bunun çözümü nedir? Uzun sürer mi? ? B.B.

Bir gayrimenkulde ortaklık iki türlüdür. Biri elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet), diğeri paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet). Bunlardan sizin olayınıza etkili olan mülkiyet, elbirliği mülkiyetidir (iştirak halinde mülkiyet). İştirak halinde mülkiyette ortakların payları belli değildir. Bunun için her türlü hukuki işlemi ortaklar hep birlikte yapmak zorundadır. Sizin olayınızda bir kısım ortaklarla muameleye girişmişsiniz ama diğer ortaklar bulunmadığı için işlem yapılmamış, bu doğrudur. Sizin yüzde 50 ortak dediğiniz kişilerin bu payı gayrimenkulün kaydında görülmüyor. Bu pay miras payıdır, zira iştirak halinde ortaklık miras nedeni ile kurulur. Size yüzde 50 hissenin satılabilmesi için iştirak halinde mülkiyeti müşterek mülkiyete çevirmeleri şarttır. Bunun için de dava açmak ğerekir. Davada talep, iştirak halinde (elbirliği mülkiyeti) mülkiyetin Müşterek (paylı) mülkiyete çevrilme talebidir. Hakim, ortakların menfaatini iştirak halinde mülkiyeti sürdürme yönünde görürse davayı reddeder. Bu ortaklığı sürdürmede menfaat görmezse ortaklığı müşterek mülkiyete çevirir, ortaklara da miras payı nisbetinde hisse verir. Normalde iştirak halinde mülkiyeti sürdürmede ortakların menfaati yoktur ve davanın kısa zamanda bitmesi gerekir. Ancak bu karardan sonra da sizin probleminizin biteceği kanaatinde değilim, zira yüzde 50 hisseyi satın almanız halinde diğer hissedarların şüf-a yani öncelikli alım haklarını kullanma ihtimali vardır. Öncelikle alım hakkı konusunda aşağıda kısa bir açıklama bulacaksınız.

Öncelikli alım hakkı

Ortak olunan malda ortaklardan biri veya birkaçı hissesini üçüncü şahsa satarsa diğer hissedarların bu hisseyi öncelikli olarak alma hakkı vardır. Buna yıllarca şüf-a hakkı denildi, şimdi yeni kanunda hatalı olarak ‘önalım hakkı’ deniliyor. Oysa doğrusu ‘öncelikli alım hakkı’dır. Yani ortaktan hisse alan biri bir riskle karşı karşıyadır. Satış işleminden sonra taraflardan biri ortaklara satın alma durumunu bildirmek zorunda olup, ortakların bu satışa itiraz ile öncelikli alım haklarını kullanmaları mümkündür. Bunun süresi, bildirimden itibaren üç aydır. Dolayısı ile bu üç ay geçmeden malik olma yönünde kesinlik yoktur. Öncelikli alım hakkını kullanacak ortak bu üç ay içinde dava açmak zorundadır. Üç ayın sonunda bu hakkını kaybeder. Ancak satış ortaklar arasında veya cebri arttırma sureti ile yapılmışsa öncelikle alım hakkı yoktur. Öncelikle alım hakkının bertaraf edilmesi mümkündür. Bunun için satıştan önce tüm ortakların tapu dairesinde resmi senet düzenleterek herhangi bir üçüncü kişiye satışa muvafakat etmeleri gerekir. Uzaklarda olan ortakları bulmak veya çok ortaklı gayrimenkullerde tüm ortakları ikna etmek çok güç olduğundan bu çözüm her zaman sonuç vermeyebilir. Ortaklardan hisse alacak okuyucularımı bu vesile ile uyarmış olayım.