Maketten konut satışlarında şekil şartı

13 Temmuz 2017, Perşembe 08:50
AA
Daha önceki yazılarımızda, maketten konut satışı yapan inşaat firmalarına iki önemli uyarıda bulunmuştuk: Yapı ruhsatı almadan maketten satış yapmayın ve ön bilgilendirme yükümlülüğünü yerine getirin! 

Bu yazımızda ele alacağımız konu, bizzat maketten satışa yönelik sözleşmeye ilişkin. Türk Hukuku’nda kural, şekil serbestîsi yani hiçbir şekle tabi olmaksızın sözleşme kurulabilmesi olsa da maketten konut satışları bakımından aynı kural söz konusu değil. Maketten konut satışlarına yönelik sözleşmelerde detaylı şekil kuralları mevcut. 

Hemen herkesin bildiği üzere, bir taşınmazın satışı, resmî şekle tabidir. Bu resmî şekil şartı, tapu müdürlüklerinde yapılan resmî senet ile yerine getirilmektedir. Maketten konut satışı da taşınmaz satışına yönelen bir sözleşmedir. 

Peki, maketten konut satışı tapu müdürlüklerinde yapılan resmî senet ile mi gerçekleştirilmektedir? Bu sorunun cevabı, satılacak konut kat irtifakına konu olmuş bir bağımsız bölüm ise evet. 

Ne var ki maketten satışlarda, çoğunlukla, henüz kat irtifakı kurulmadan satışlar yapılmaktadır. Yani, satılan bağımsız bölümün tapu kütüğünde bir sayfası dahi bulunmamaktadır. Peki, bu durumda, henüz mevcut olmayan bağımsız bölümün satışı hangi şekil şartı ile gerçekleştirilecektir? Bu sorunun cevabı için 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 41’inci maddesine ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’in 6’ıncı maddesine bakmamız gerekli. Her zamankinden farklı olarak, bu sefer, Kanun ve Yönetmelik maddelerine aynen yer vermeyelim ve sonucu direkt söyleyelim: henüz kat irtifakına konu olmamış bağımsız bölümün maketten satışı, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden tanıdık olan, noterde düzenleme şeklinde yapılacak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şeklinde yapılmak zorundadır. 

Şayet, maketten satışa konu bağımsız bölüm kat irtifakına konu ise, noter sözleşmesine gerek olmadan, kat irtifakı tüketici adına tescil edilip, adi yazılı bir sözleşme yapılabilir.

Bu şartlar yerine getirilmez ise sözleşme, geçersiz olacaktır. Ancak bu geçersizlik, yalnızca tüketicinin ileri sürebileceği bir geçersizliktir. Yani, satıcı konumundaki inşaat firması, geçersizliği ileri süremeyecektir. (Detaylı bilgi için bkz: Hakan Tokbaş /Ali Suphi Kurşun, Konut Sektöründe Tüketici Hukuku Uygulamaları, Aristo, İstanbul 2016)

Bir de sözleşmenin zorunlu içeriğine dikkat etmek gerekiyor. Çünkü, Yönetmelik’in 7’inci maddesinde, 18 bent hâlinde, sözleşmede yer verilmesi gereken hususlar düzenlenmiş. Bunlar, sözleşmenin zorunlu içeriği olup bu zorunlu içeriğe sözleşmede mutlaka yer verilmesi gerekiyor. Aksi hâlde, yine, sadece tüketicinin ileri sürebileceği bir geçersizlik gündeme gelebilecektir. 

Sözleşmenin geçersiz olması neticesinde, tıpkı yapı ruhsatının alınmamasında ve ön bilgilendirme yükümlülüğünün yerine getirilmemesinde olduğu gibi, satıldığı düşünülen konut, tüketicinin tercihi ve talebi üzerine satılamamış hâle gelecek ve tüketiciden alınan ödemeler faizi ile iade edilmek durumunda kalınacak, üstüne üstlük, sözleşme başına 2017 yılı için, 1.206 TL idari para cezası yaptırımı uygulanacaktır. 

Konudan Bağımsız Tavsiyeler:

1.    Tebligatlardan kaçış yolunuz olamaz! Mernis adresinizi güncelleyin, gelen tebligatları da geri çevirmeyin. Siz almadım zannederken hukuken bir şey değişmiyor. İçeriğini bilmediğiniz bir olay bir süre sonra karşınıza çıkıyor ve itiraz / cevap sürelerini çoktan kaçırmış oluyorsunuz.

2.    Aldığınız bir malda veya yaptığınız bir işlemde her zaman “bir ihtilaf olursa nasıl ispatlayabilirim” sorusu aklınıza gelsin ve ona göre hareket edin. İstisnalar dışında alacak-borç ilişkilerinde “şahit” dinlenmez. Yani, aklınızdan şahitle ispat meselesini çıkartın ve yazılı ispat yolları arayın.