Konut kredisinde 'yeniden finans' zamanı

21 Aralık 2010, Salı 05:00
AA

Geçen hafta içinde Merkez Bankası politika faiz oranını 50 baz puan aşağıya çekti. Bunun yansımalarını birkaç gün içinde göreceğiz. Büyük olasılıkla konut kredisi faizlerinde de indirimler olacak. Yeni indirimler, masraflar dahil aylık 0.90 civarında olan mortgage kredi faizlerini biraz daha aşağıya çekecektir. Yeni oranlar, yeni konut alımlarını ne yönde etkiler, onu ayrıca değerlendiririz. Ancak, düşüş, bazı kredi kullanıcıları için ‘yeni kazanç’ anlamına da geliyor. Özellikle 2009 ve öncesinde kredi kullananlar, yeni oranlarla ödeyecekleri miktarı aşağıya çekebilecekler.

[[HAFTAYA]]

Hesap yapmayı unutmayın

Merkez Bankası’nın verilerine göre Kasım 2010 sonu itibarıyla Türkiye’de kullandırılan konut kredisi miktarı 55 milyar TL’ye ulaştı. Kredilerin, yoğun olarak 2005’ten sonra arttığı dikkate alınırsa, neredeyse her yıla ortalama 10 milyar TL ‘net’ kredi düşüyor. 2010 yılındaki net tutar 12 milyar TL’nin biraz üzerinde... Bu miktar büyük ölçüde yüzde 0.90 ila yüzde 1 arasındaki oranlardan kullanılmıştır. 2009 yılının Kasım ayından önce kullanılan kredilerde oranlar yüzde 1.1 ve üstünde uygulanmıştı. Bu kapsama giren kredi miktarının 25 milyar TL civarında olduğu söylenebilir. Kişi başına ortalama kredi miktarının da 50 bin TL düzeyinde seyrettiği dikkate alınırsa, yaklaşık 500 bin kişinin ‘yeniden finansman’ yapabileceğini söylemek mümkün olabilir.

Ne kadar düşüş olabilir?

Konut kredisi kullananların, aylık yüzde 1.1 ve üstü oranlardaki kredilerini yeniden yapılandırmaları anlamlı olacaktır. Örneğin, 100 bin TL kredi kullandığınızı varsayalım. 2009’un başında konut almış ve yüzde 1.2 düzeyinde faizle anlaşma yapmışsınız. Oranlar yüzde 0.90 düzeyindeyse, 10 yıllık bir vade için kazancınız 14-15 bin TL’yi bulabilir. Yaklaşık rakamlardan söz ediyorum. Benim önerim, önce kredi kullandığınız bankaya gidin ve oranları öğrenin... Ardından bir başka bankayı deneyin ve onların ‘yeniden finans’ alternatifini alın. Sonra da bankayla olan ilişkiniz ve aradaki farka göre karar verin. Kredinizin büyüklüğüne göre anlamlı kazanç elde edeceksinizdir.

Yabancılar terk mi ediyor?

Türkiye’de 108 milyar dolar düzeyinde sıcak para var. Bunun önemli bölümü hisse senedi ve Hazine kağıtlarına park etmiş durumda... Son birkaç haftadır özellikle borsadan bir çıkış, sınırlı ölçüde dolara dönüş dikkati çekiyor. Cuma günü 2-3 milyar doların çıktığı, piyasalarda konuşuluyordu. Borsanın 73.000 düzeyinden 63.000’li düzeylere gelmesi, düşüşün devam edeceği ve ‘sıcak paranın’ Türkiye’yi terk edeceği endişelerini artırıyor. Son dönemde bu yönde çok soru alıyoruz. Ancak, daha önce paylaşmıştım. Türkiye, Hindistan ve Brezilya borsaları, gelişmiş ülke borsaları sınırlı yükselirken, onlar epey performans göstermişlerdi. Şimdi bu ülkelerde ‘hasadı’ toplama zamanı geldi. Yatırımcılar, başka seçeneklere yöneliyor, örneğin hammadde zenginliği nedeniyle Rusya’ya gidiyor.

Düşüş ne kadar sürer?

Bu piyasanın normal kuralı... Hiçbir şey sonsuza kadar yükselemeyeceği gibi, düşüşler de sürmez... Yatırımcılar, belli bir süre sonra hesaplarını yapıp, yeniden gözden geçireceklerdir. Ünlü yatırımcı Mark Faber, bu soruya kendi açısından bir açıklama da getirmiş. Onun hesabına göre, gelişmekte olan ülke borsalarında, Kasım 2010’daki en yüksek düzeylerine kıyasla yüzde 20-30 arasında bir düzeltme olması normal... Faber, ‘Hindistan gibi ülkeler, ABD ve Japonya borsalarından çok iyi performans gösterdiler. Şimdi sıra kâr toplamada ve bu bir süre devam edecek’ diyor. Faber, ‘bir süre’ diyor ve hisse senetlerinin 2011’de iyi performans göstereceğini de tekrar ediyor. Böyle bakarsak, İMKB, Kasım ayında 73.000 düzeyine görmüştü. Yüzde 20 düşerse, 60.000’in altı anlamına geliyor. Yüzde 30 ise kimsenin telaffuz edemediği düzeyleri işaret ediyor. Ama ne olursa olsun faizlerin bu kadar düşük seyrettiği bir ortamda, ABD’de gevşek politikalar devam ettiği sürece borsalar öne çıkmaya devam edecektir. Türkiye tarafında ise önce seçim, ardından da not artırımı beklentisi var. Son dönemde konuştuğum işadamları ve CEO’ların tamamı iyi bir yıl bekliyor. O nedenle, ‘Düşüş olsa bile, bir yere kadar’ diyorum.

Satın almada hedef KOBİ’ler ama!..

Daha önce ABB Türkiye Genel Müdürü Burhan Gündem’den dinlemiştim. Geçen hafta İpragaz Türkiye Genel Müdürü Selim Şiper de benzer görüşler dile getirdi. Bankacılar da bu konuyu yakından bilirler... Son yıllarda şirket satın alma ve birleşme rüzgarı esiyor ya... Birkaç yıldır şöyle bir söylem var: ‘Sıra KOBİ’lere (küçük ve orta boy işletme) geliyor.’ Yani çok sayıda büyük banka ve şirket el değiştirdi. Şimdi yabancıların gözü orta ve küçük ölçeklilerde... Yabancıların dikkatini çeken bazı alanlarda bu tip şirketlere ilgi olabilir, görüşü var.

‘KOBİ sahibi çok duygusal’

İşin doğrusu şirket satın almak isteyen ‘private equity’ şirketlerinin arayışını da biliyorum. Onlardan da dinlemiştim. Burhan Gündem ve Selim Şiper’i de dinleyince, bu işin o kadar kolay olmadığını anladım: ‘Türkiye’de KOBİ satın almak, büyükleri almaktan daha zor.’ Bu konunun önündeki belli başlı engelleri de şöyle sıralamak mümkün:

1. KOBİ’nin patronu işine veda etmek istemiyor. ‘Sonra ben ne yaparım’ diye düşünüyor.

2. Şirketine bir türlü değer biçemiyor. Ortaya çıkan rakamlar, alıcıyı itiyor.

3. Alırken ucuza almak, satarken en pahalıya satmak istiyor. Bu nedenle de çok sık fikir değiştiriyor, son anda vazgeçebiliyor.

4. Etrafa çok kulak veriyor ve ‘çevremiz ne der’ diye düşünüyor.

Oysa ABD ve Avrupa’da, hatta Asya’da öyle değil. ABD’de satın alma ve birleşme işlemlerinin yüzde 19.7’si, KOBİ’lere ait. Avrupa’da ise yüzde 28.9 düzeyinde... Türkiye’de ise yolun başındayız. Sektörlerinde epey iyi iş yapan, belli bir düzeye gelmiş şirketler var. Bunlardan bazıları, ancak birleşme ve ortaklıkla ‘eşik atlayacak’ nitelikteler... Onları ikna etmek ise göründüğü kadar kolay olmuyor. Bakıp, göreceğiz.