Tamer Heper

18 Mart 2024, Pazartesi 07:00

Beşinci yılı bekleyeceksiniz

2022 yılında evimi beş yıllığına kiraya verdim, ben başka bir eve kiracı olarak taşındım. Ama bu yıl şartlarım değişti. İşten ayrıldım, eşimden boşandım ve oturduğum eve kira verme imkanım sıfırlandı. Kiracıma ihtarname gönderdim eline geçti. Şimdi tahliye için yapabileceklerim nedir? P.N.

Okuyucumun kiradaki evinin boşaltılması, yani kiracı ile yaptığı sözleşmenin feshi için bazı şartlar var. Mesela olayı başından etkileyecek ilk unsur şu: İhtiyaç nedeni ile tahliye davası açmak süreye tabi. Bu süre de dönem sonu. Okuyucum sözleşmesini 2022’de yaptığına göre davasını beş yılın sonunda yani 2027 yılında açabilecek. Bundan önce ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açması mümkün değil. Kiracısına ihtarname göndermiş olması da bu süreyi öne almıyor. Dolayısıyla ihtarname göndermiş olmasının bir küçük ihtimal olarak şu yararı olabilir:

Kiracı anlayışlı davranır, belli bir süre talep eder, sürenin sonunda da karşılıklı anlaşmaya bağlı olarak evi boşaltır. Bu halde okuyucum evine kavuşur. Sözleşme beş yıllık olduğu için beş yıldan önce ihtiyaç nedeni ile tahliye talebinde bulunulmaz ama örnek olarak söyleyeyim, mesela kiracı kirasını ödemez ise kira ödenmemesinden dolayı tahliye davaları söz konusu olur. Bu halde de temerrütten açılacak davada beş yılın sonu beklenmez. Bunu da bilgi olarak vermiş olayım. Şu an için okuyucumun kiracısı ile anlaşması ihtimali söz konusu olabilir, bu bir ihtimaldir, kesin bir sonuç değildir.

17 Mart 2024, Pazar 07:00

Sözleşme dönem sonlarında fesholur

Ben kirada oturuyorum, sözleşmem onuncu ayda. İki ay sonra ikinci yıla gireceğim ve ev sahibiyle kira artışı için konuştum, 25.000 TL istedi. Bunu ödemem mümkün değil, taşınmaya karar verdim ve ev arıyorum. Şayet ev bulursam da iki ay önce evden çıkarsam ev sahibi dönem sonuna kadar kalan iki aylık kirayı benden isteyebilir mi? H.S.

İşin doğrusu şu: Kira sözleşmesini ev sahipleri feshedemez ancak kiracılar dönem sonuna 15 gün kalmadan önce haber vermek kaydı ile kira sözleşmesini dönem sonlarında feshedebilir. Yasal sistem bu. Dönem sonu gelmeden sözleşmenin feshi durumunda ev sahibi evin boş kaldığı aylar için dönem sonuna kadarki mahrum kaldığı kira bedeli kadar tazminat isteyebilir ANCAK: Bazı hallerde kiracı ile kiraya veren karşılıklı anlaşarak kira sözleşmesini feshedebilir ve bu durumda fesih sözleşmesine, geri kalan aylar için tazminat istenmeyeceği hükmünü koyabilir. Bunu ev sahibi niye koyar? Çünkü kiracısı evden erken çıktığında evi iki katına, üç katına vs. başkasına kiraya verebilecek ve eski kiracının erken çıkması nedeni ile kâra geçecektir. Bu halde eski kiracının bir an evvel çıkmasına niye karşı gelsin ki? Karşılıklı anlaşılır ve sözleşme fesholur. Tabii soruyu soran okuyucum için merak ettiğim husus şu: Dönem sonuna iki ay kalmış, iki ay erken çıkarsam diye soruyor, peki iki ay içinde kesesine uygun ev bulabileceği kesin mi? Bence bu hususu düşünerek ev sahibi ile irtibatı buna göre kursun, aksi halde zarara uğrayabilir.

16 Mart 2024, Cumartesi 07:00

Anneden miras kalmış

Bizler iki kardeş erkek dört kardeş kız olmak üzere altı kardeşiz. Biz erkek kardeşler çalıştık, bir arsa alıp üzerine beş katlı ev yaptık. Ev annemizin üzerine oldu. Kızların hiç katkısı olmadı. Annemiz vefat etti. Babam ve biz kardeşler mirasçı olduk ama şimdi kız kardeşlerimiz ortaklığın giderilmesi talebi ile dava açtı. Ayrı bir dava açma ihtimalimiz nedeni ile ilk duruşma ertelendi. Bu durumda sonuç ne olur? Y.U.

Okuyucumun durumu annelerinin vefatı ile aldıkları veraset ilamında belirlenmiş. Babaları ile birlikte tüm evlatlar mirasçı. Yani bu gün kız-erkek demeden kardeşler eşit hisseye sahip. Kız kardeşlerin açtığı dava her ne kadar ortaklığın giderilmesi davası olarak görülüyor ise de tahmin ediyorum ki kat mülkiyeti tesisi sureti ile ortaklığın giderilmesi davası. Çünkü veraset ilamı çıkarılırken binayı kimin yaptığına bakılmaz. Binaya ait tapu kayıtlarına bakılır. Vefat eden anneye ait bir yer ise dörtte biri sağ kalan eşe, gerisi ise evlatlara eşit hisse olarak kalır. Okuyucumun bugünkü durumu bu.

Dolayısı ile bakılmakta olan davada herkese bir daire düşer mi düşmez mi, bina kat mülkiyeti kurulmasına uygun mu değil mi, bu gibi şeylere bakılacak. Binanın kimin parası ile yapıldığına bakılmayacak. Bu husus ayrı bir dava konusu olabilir ama sonucu hakkında bir fikir vermek mümkün değil. Okuyucum mektubunda bugün için maddi imkanlarının da bulunmadığını yazmış, doğrusu kaybetme ihtimali olan bir davanın açılması önerilmez zira bunun masrafı vardır ve az bir masraf da değildir. Tedbirli olmak bakımından bu hususun bir meslektaşıma danışarak yürütülmesinde yarar görürüm.

15 Mart 2024, Cuma 07:00

Ortaklığın özellikleri var

Yedi kardeşe kalmış bir arazi var, hissedarlardan biri benim. Hissemi nasıl satarım? Bu yeri paylaştırmak istesem nasıl paylaştırırım? Hiç olmazsa benim yerimin belirlenmesini istesem veya her ortağın yerini belirlemek istesek nasıl yapılır? C.Ç.

Önce şu miras meselesine bakalım. Miras olarak kalan yerler, elbirliği mülkiyeti dediğimiz şekilde mirasçılara kalır. Yani mirasçılar gayrimenkule ortaktır ama gayrimenkul üzerinde payları ve kullanım için yerleri de belli değildir. Tapuda ortak olarak isimleri geçer ama yanında payları belirtilmez. Okuyucum ve yedi kardeş bugün o gayrimenkule bu şekilde maliktir. Peki okuyucum hissesini satabilir mi? Hayır satamaz. Çünkü yukarıda belirttiğim gibi payı belli değildir. Tüm ortaklar bu gayrimenkulün her yerine birlikte maliktir. Dolayısıyla biri çıkıp kendi hissesini satmak istese bu mümkün olmaz.

Bu yeri paylaştırmak istese ne yapacak? Mesela elbirliği dediğimiz, payların belli olmadığı ortaklık şeklini paylı mülkiyete çevirebilir. Bunu kendi eliyle yapacak değil. İki yol var ya tapu dairesine tüm hissedarlar birlikte gidecek, tapu müdürlüğüne aralarında anlaştıkları hisse durumunu gösteren bir cetvel vererek hisselerin ortaklar adına tescilini birlikte isteyecekler, tapu müdürlüğü tescili yapacak veya aralarında anlaşamıyorlarsa okuyucum tek başına tapu müdürlüğüne başvurup veraset ilamında görülen hisselerin adlarına tescilini isteyecek. Tapu müdürlüğü diğer hissedarları davet edecek, gelmedikleri takdirde veraset ilamındaki miras paylarını hisse olarak tescil edecek. 

Bu halde paylı mülkiyet kurulmuş olacak ama bu dahi herkesin yerlerini tek tek ayırmak anlamına gelmeyecek. Yine herkes birlikte ortak olacak ama paylar belli olacak. Şayet kullanmak için sınır çizmek isteniliyor ise tüm ortakların bir araya gelerek parsellere ayırmak şeklinde değil sadece kullanımına tahsis etmek üzere her biri için kullanım sınırı çizmek mümkün olacak ama bu, herkesin tek başına o yere malik olduğu anlamına gelmeyecek, sadece ferdi kullanım imkanı tanıyacak. Şayet parsellere ayrılması isteniliyorsa ve imar durumu itibarıyla bu mümkün olacaksa ortaklığın giderilmesi davası ile mümkün olabilir ama bir parselin yedi parsele ayrılması çok kolay görülür bir şey de değil.

14 Mart 2024, Perşembe 07:00

Zam son kiraya göre yapılacak

İşyerindeki kiracım beş yılını doldurdu. Beş yıl boyunca endeksin altında zammı kabul ettik. Şimdi normal zammı yapmak istiyorum. TÜİK rakamını mı yapacağım yoksa son kira üzerinden mi hesaplama yapacağım? M.K. 

Kira artışları konusunda akıllar iyice karışık. Hele son günlerde “Yüzde 25 uzayacak mı, bakalım düşüneceğiz” gibi laflar ortaya çıkınca akıllar daha da karıştı. Mesela akılların karıştığına dair bir örnek okuyucumun sorusu. Zira TÜİK kiradaki yerler için rakam belirlemez. Yani “Sen işyerini ....TL’ye kiraya vereceksin” gibi bir sınırlama yapmaz. Yapılacak zammın yüzdesini belirler. Bunu da piyasa şartlarını kullanarak belirler. Dolayısı ile TÜİK verileri ile zam yapılacağı zaman, ödenmekte olan kira bedeline TÜİK yüzde oranları tatbik edilir. Mesela kira ilişkisinde yapılacak zam TÜİK-TÜFE-12 aylık ortalamadır. Bu ortalama bir yüzdeyi gösterir, bu yüzde oranı, son ödenen kira bedeline tatbik edilir, çıkan rakam yeni dönem aylık kiradır.

Bazı kira sözleşmelerinde kira artış şartı olarak sadece TÜFE yazar. Bu hesaplamaya elverişli bir şart değildir çünkü TÜFE aslında 4 ayrı rakamı içerir. Bu dört ayrı rakamdan hangisinin tatbik edileceğinin belirtilmesi şarttır. Bunun için TÜİK-TÜFE-12 aylık ortalama gibi açık bir kayıt düşüyoruz. Yoksa TÜFE’nin bir önceki aya göre artış oranı, geçen yılın sonuna göre artış oranı, geçen yılın aynı ayına göre artış oranı ve 12 aylık ortalamaya göre artış oranı vardır ki bunlardan hangisinin tatbik edileceğinin belirtilmesi şarttır. Bu nedenle ben 12 aylık ortalamaya göre artışın belirtilmesini şart olarak söylüyorum.

12 Mart 2024, Salı 07:00

Ölen annenin emekli maaşını çekmenin cezası

Bir tanıdığım 2014’te ölen annesinin emekli maaşını halen çekiyor. Bunun cezası var mı? A.A. 

Okuyucum tam 10 yıldan söz ediyor. 10 yıl önce ölen annesinin emekli maaşını bankadaki hesabından çektiğini duyunca doğrusu şaşırdım. Böyle bir durumu düşündüğü için ve böyle bir riski üzerine aldığı için de yadırgadım. Elbette bir insanın hakkı olmadığı bir şeyi kendine mal etmesi suçtur. Bu işin iki cephesi vardır; biri cezai yönü, diğeri mali yönü. Yukarıda sözünü ettiğim gibi işlenen fiil suçtur, cezası vardır ancak cezasının ne kadar olacağı mahkemeye yansıdığında toplanacak delillere göre belirlenecektir. Bu işin cezai yönüdür. Bir de haksız olarak elde ettiği büyük bir meblağ vardır. Nereden bakarsanız bakın 10 yıllık bir maaş birikimi. Bu para kendisinden talep edileceği gibi bir de bunun faizi vardır. Yani cebine koyduğu para kendisine kâr kalmayacak, bunu faizi ile birlikte geri ödeyecektir. Yani yaptığı iş bütün bunlara değmeyecektir. Mesela derim ki o arkadaş bugünden itibaren bu parayı çekmesin. Peki çekmezse yukarıda anlatacağım hususlardan kurtulacak mı? Hayır kurtulmayacak ama en azından riskini büyütmeyecek, bir yerde kesecektir. Sonra her zaman özenle ileri sürdüğümüz hususu hatırlatacağım. Her zaman doğrudan ve yasalardan yana olmak zorundayız. Olmazsak ne olur? En büyük zararı yine kendimiz görürüz.

11 Mart 2024, Pazartesi 07:00

Harç yatmadan olmaz

Binamızın iskan izini var ama halen kat irtifakı olarak tescilli. Kat mülkiyeti için başvuruda bulunduk, karşımıza harç çıktı. 14.000 TL yatırmak gerekiyorken yatırmadık. Yani kat mülkiyetine geçemedik. Bunun için dava açabilir miyiz? K.K. 

Bir binada kat mülkiyetine geçmek için yapılması gereken işlemler var. İşlemler diye çoğul kullanıyorum ama doğrusu sizde işlem pekçok değil. Zira kat irtifakı bulunan bir binada tapu kayıtları tamamdır, bağımsız bölümler ve malikler bellidir, yönetim planı vardır, bir tek iskan izni yoktur. Oysa okuyucumun binasında iskan izni de var. Dolayısıyla bir tek işin mali cephesi kalmış. Mali cephe de tamamlandığında kat mülkiyeti tesis olunacak. 

Bizler bir başka durumda ortak mülkiyette, kat mülkiyetine geçmek için dava açılabileceğinden söz ederiz. Ancak bu halde kat mülkiyetine geçme kararı verilmesi mümkündür ve bunun için mahkeme idari işlemlerin tamamlanması şartını arar. Bunu şunun için hatırlattım. Bugün harç hariç tüm işlemler tamam, kat mülkiyeti tesisi için gerekli harcın yatırılması lazım. Şayet konu mahkemeye yansısaydı bile mahkeme harcın tamamlanmasını bekleyecekti.

Yani okuyucuma özetle söylemek istediğim şu: Harcı ödemeden dava da açsanız kat mülkiyeti tesis olunmaz. Dolayısıyla bu durumda dava açmanın bir yararı yok. Ancak istisnai olarak bir ihtimalden söz edebilirim. Şayet harç olması gerekenden fazla isteniliyor ise bu halde harçla ilgili bir başvuru düşünülebilir. Çünkü sizden fazla para isteniliyordur. Ancak talep olunan harç yasal seviyede ise açacağınız dava size bir şey kazandırmaz. Bence okuyucumun bakacağı husus harç miktarı doğru mu değil mi? Doğru ise bu para yatacaktır, o kadar.