Geçen yıl bir ev aldık içinde kiracı var. Kiracıya çıkmasını söyledik, benden 45 gün süre istedi. 45 gün doldu “çıkmayacağım” dedi. Ben de dava açmak için bir avukatla anlaştım, dava açıldı ama arabulucuya gidilmediği için dava reddedildi. Eski kirası 1 Mayıs başlangıç tarihli, bu işler oluyorken bir de ihtarname gönderdik. Şimdi 1 Mayıs geliyor. Ben de halen kirada oturuyorum. Dava açma hakkım var mı? Y.T
Okuyucularıma önce bir hususu hatırlatayım. Hukuken yazılı olarak yapılması gereken bir şey var ise bu kurala uyalım. Yazılı yapılması gereken şey için karşımızdakinin “merak etme ben söz verdim mi yaparım” demesinin önemi yok, okuyucumun anlattığı olayda olduğu gibi. Şayet bu daireyi satın aldıktan sonraki bir ay içinde kiracısına noterden ihtarname gönderseydi şimdi bu kadar uğraşmayacaktı. Biliyorsunuz, yeni malik, satın aldığı tarihten sonra bir ay içinde kiracısına ihtarname gönderdiği takdirde altı ayın sonunda tahliye davası açabiliyor. Şayet bu altı aylık süre içinde kira dönemi sona eriyor ise bu defa altı ayın sonunu beklemeden de dava açabiliyor. Geleyim okuyucumun durumuna. Şimdi 1 Mayıs’a geliyoruz, yani yeni bir dönemin başlangıcı, dolayısıyla dava açma imkanı var, kendisi bu arada bir de ihtarname göndermiş, işte bu ihtarname dava açmak için gereken süreyi de uzatmış oluyor. Dolayısıyla bugün önce arabulucuya başvurulacak ve anlaşma olmaz ise ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açılacak. Geçen defa dava, dava şartı yokluğundan reddedilmiş, bu defa dava şartı yerine getirilecek ve ihtiyacınızın ispatı durumunda tahliye kararı verilecek ama biraz zaman kaybı olacak.
Bir davayı kazandık. Davayı kazandığımız için mahkeme karşı tarafın bize ödeyeceği tazminat arasında avukatlık ücretinin de bana ödenmesine karar verdi. Ancak avukatım o paranın kendisine ait olduğunu iddia ederek bu parayı benden istiyor. Ama mahkeme kararı ‘davacıya’ diyerek bu kararı vermiş. Ben davanın başında avukata bir ücret ödemiştim. Buna rağmen bu parayı benden istemeye hakkı var mı? D.P.
Okuyucumun avukatı ile ortaya çıkan ihtilafının yanıtı Avukatlık Kanunu’nun 164’üncü maddesinde var. Bu maddenin son fıkrasındaki cümle şöyle: “Dava sonunda kararla tarifeye dayanarak karşı tarafa yüklenecek vekalet ücreti avukata aittir. Bu ücret iş sahibinin borcu nedeni ile takas ve mahsup edilemez, haczedilemez.” Avukatlık Kanunu’nun bu maddesi çok açıkken akılları karıştıran bir husus var. Bu da Hukuk Mahkemeleri Kanunu’nun 330’uncu maddesi. Bu da diyor ki: “Vekil ile takip edilen davalarda mahkemece, kanuna göre takdir olunacak vekalet ücreti, taraf lehine hükmedilir.” Şimdi iki kanun maddesi birbiri ile çelişiyor. Dolayısıyla avukat ile müvekkili arasında çıkmaması gereken bir ihtilaf çıkıveriyor. Peki bunu nasıl halledeceğiz? Bunun için Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun vermiş bulunduğu bir karar var ki bu meseleyi halletti. Bunu aşağıda vereceğim. Ancak ben bu konuda kendi görüşümü de açıklamak istiyorum. Yasalarda birbiri ile çelişik maddelerin varlığı halinde genel olayları düzenleyen değil, konu hakkında yayınlanmış özel yasadaki madde uygulanır. Dolayısı ile bu olayda özel yasa Avukatlık Yasası olmakla uygulanması gereken husus Avukatlık Yasası’nın 164’üncü maddesindeki hükümdür. Yani mahkemelerin tayin ettiği ücret avukata aittir. Bu benim yorumum.
Şimdi Yargıtay’ın görüşünü vereyim. Kararı uzun uzun yazmak yerine özetini vereceğim. Deniliyor ki mahkemeler Hukuk Mahkemeleri Kanunu 330’uncu maddeye göre her ne kadar taraf adına ücret takdir ediyor iseler de avukat ve müvekkili arasındaki hukuki ilişkiye gelindiğinde bu meblağ avukata aittir. Yani müvekkil bu parayı tahsil etmiş ise bile bu parayı avukatına ödeyecektir. Avukata sözleşmesel olarak ödenmiş bulunan ücret bu meblağı avukata ödemeye engel olmayacaktır.
Doğrusu son günlerde okuyucumun anlattığı husus sadece onun başına gelmiş bir olay değil. Ücretlerin ödenmediği veya gecikmeli ödendiği haberleri bana geliyor. Çoğunlukla da işçinin aklına takılan husus kıdem tazminatı. İşçinin sözleşmesini fesihte kıdem tazminatını hak etmesi için ya emeklilik hakkını kazanması veya yasada yazılı haklı nedenlerle fesih hakkının kullanılması lazım. Okuyucumun anlattığı olayda ücret ödenmeme veya ödemelerde gecikme söz konusu. Ücretlerin ödemede gecikmesi için en uzun süre 20 gün. Ödemede bu sürenin geçirilmiş olması ve de o ay içinde hiç ödeme yapılmamış veya eksik ödeme yapılmış olması haklı fesih nedenidir. Dolayısıyla gecikmeli ödemeler var ise veya ücret ödenmiyor ise işçinin sözleşmeyi fesih hakkı söz konusu olur. Bu halde de kıdem tazminatını talep hakkı vardır.
Ancak işçi, kıdem tazminatını hak ederek iş akdini feshetme imkanına sahip olduğu zaman ya bu şartları bilmediği için veya işten çıktığında başka iş bulamayacağı endişesi ile bu hakkını kullanmamaktadır. Bu da işverene cesaret vermektedir. Ayrıca bu gibi hallerde işçinin hakkını alması için açacağı davaların kısa sürede sonuçlanmasını sağlayacak şartların da hazırlanması lazım. Zira işçiyi engelleyen hususlardan biri de davaların çok uzun sürmesidir.
İşyerim kirada. Kira sözleşmesi 01.01.2020 tarihli. Kiracım son aylarda kirasına zam yapmadığı gibi son aylarda kirasını da aksatmaya başladı. Onun kirası yüzde 25 zamma tabi mi? Kirayı arttırmak için dava açabilir miyim? Süre nedir? L.N.
Önce okuyucumun işyerinin kirasından bahsedeyim. Sözü edilen yer işyeri. İşyerleri yüzde 25 kira zammı ile bağlı değil. 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yüzde 25 zam sınırı getirilen yasa, meskenler için geçerli. Dolayısıyla işyerinin kira zammı Türk Borçlar Kanunu’na tabi. Yani yüzde 25’ten daha yüksek zam talep edilebilir. Kanunun 344’üncü maddesi hükümlerine tabi. Peki düşük kalan kira bedeline zam yapılması bugün mümkün mü?
Genel kural şu; kira zammı, kira dönemleri başında yapılır. Yani okuyucumun sözleşmesi ocak ayı başı olduğuna göre, kira zammı ocak başına gelmeden bir ay önceden kira zammı talebinde bulunması gerekirdi. Ama bunun bir istisnası var, şayet kira sözleşmelerinde dönem başlarında kiraya zam yapılacağına dair bir hüküm var ise bugün ocak ayından itibaren kiraya zam yapılmasını talep etme imkanına sahiptir. Dolayısıyla okuyucum kira sözleşmesine bir bakacak. Sözleşmede zam şartı var ise bugün kira tespiti talepli dava açabilecek ve şartlar elverişli ise 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren kira zammı yapılabilecek.
Peki okuyucumun bir problemi daha var, kiralar ödenmiyormuş. Bunun için ayrı bir hukuki girişim gerekecek. Okuyucum kiracısına noterden bir ihtarname göndererek kira bedellerinin ödenmesi için 30 gün süre verecek. 30 gün içinde kira bedelleri yine ödenmezse bu defa tahliye talepli dava açacak.
Tahliyenin şartlarının oluşması halinde dahi kira tespit talepli dava açmak mümkün. Kira tespiti yapıldığı takdirde bu karar, tahliyenin gerçekleşme tarihine kadar geçerli olacak.
Babamızın ölümü ile annem ve biz üç kardeş kaldık. Babamızdan da bize bir ev kaldı. Hepimizin yüzde 25 hissesi var. Ev kentsel dönüşüme girdi. Yapımı tamamlandığında satıp parasını paylaşmayı düşünüyoruz. Benim eşim ise benim vefatım durumunda miras nedeni ile kardeşlerimle ihtilafa girmeyi düşünmüyor. Gelecek para için şimdiden önlem almamı istiyor. Bu önlem ne olabilir? T.İ.
Doğrusu okuyucumun önce vefatında nasıl bir ihtilaf düşünüldü bilemiyorum. Zira (her zaman söylediğim gibi kimin önce öleceği belli olmamakla birlikte) okuyucumun önce ölümü halinde eşinin miras payı yüzde 50, diğer yüzde 50’de annenin ve kardeşlerin. Yani bunun ihtilaflık bir yanı yok. Gerek malvarlığının ve gerekse bankadaki parasının yarısı eşinin, yarısı anne hayatta ise anne ve kardeşlerinin. Peki acaba eş, tüm malvarlığının kendisine kalmasını mı istiyor? Şayet bunu istiyor ise, şayet okuyucumun vefatında anne de hayatta değil ise sadece eş ve kardeşler olacak ise (şayet tabiat yasalarını uygular ve tabiatın yasalarına göre anne de önce vefat etmiş ise) bu halde saklı payı olan mirasçı kalmayacaktır. Bu halde okuyucum vasiyetname yaparak tüm varlığını eşine bırakabilir. Dikkat ederseniz sorunun içinde de kardeşlerle ihtilafa girmekten söz ediliyor. kardeşler saklı payı olmayan mirasçı gurubunda olduğu için çözüm bu hukuki yolla kolay ve geçerli olur. Tabii benim yanıtım, sorunun içinde çocuk durumundan söz edilmemiş olması hali için. Şayet okuyucumun çocuğu var ise, çocuk da saklı payı olan mirasçılardan olduğundan bu halde çocuğun saklı payı miras payının yarısı olacağından bu husus da hesaba katılmalıdır.
Bundan yirmi yıl kadar önce ablam, anneme babamın mirastan mal kaçırdığı iddiası ile miras muvazaası iddiası ile dava açtı ve kazandı. Şimdi ben de annemle problem yaşıyorum. Bugün ben de dava açsam, zamanaşımına uğradığı iddiası ile karşılaşır mıyım? Davayı kazanma şansım nedir? Bakılan eski dava bana delil olur mu? E.D.
Şimdi okuyucuma anlatmaya çalıştığı ailevi durumunu tam olarak aydınlatacak yanıt veremeyeceğim. Zira bahse konu yaptığı muvazaanın ne olduğunu, mahkemede ispat edilebilir bir durum olup olmadığını bilmediğim için sonucu hakkında yaklaşık bir fikir verip veremeyeceğim noktasında şüphelerin bulunacağını söyleyerek, konu hakkında ve zamanaşımı hususunda biraz bilgi vermeye çalışayım.
Birincisi muris muvazaası, hak sahibi mirasçılardan mal kaçırma amacına yönelik yapılan hileli devir işleri ile mal kaçırma uygulamasıdır. Miras bırakan gerçek amacını yerine getirmek üzere değil, bir veya birkaç mirasçısını mahrum etme amacına yönelik olarak bazı tasarrufta bulunmuştur ve buna muris muvazaası denilir. Böyle bir durumda hak sahibi hakkını elbette arayacaktır ama bu hak arama ancak miras bırakacak olanın vefatından sonra mümkün olur. Hayattayken bu tür bir talep mümkün değildir.
Peki vefattan sonra hak arama için süre nedir? Zamanaşımı ne kadardır? Okuyucumu çok yakından ilgilendiren ikinci husus da budur. Muris muvazaası nedeni ile açılacak davalarda zamanaşımı yoktur. Süre söz konusu değildir. Yeter ki muvazaanın ispatına yarayacak belgeler ve deliller elde edilmiş olsun. Okuyucumun sözünü ettiği önceki dava dosyasını kendi eline geçirmesi şart değildir. Açacağı davada bunu delil olarak gösterdiği takdirde davaya bakan mahkeme bunu ilgili mahkemeden istetir ve getirtir.
Ancak çoğu zaman söylediğim gibi kaybedilecek bir dava açılmamalıdır, bunun için okuyucumun bu hususu ve yaşanan olayları danışacağı bir meslektaşımın görüşünü alarak bu tür bir davaya başvurmasını önereceğim.
Yıllar önce bir kooperatife üye olmuştum, yıllarca yapılacak binaları bekledik, sonunda beceriksiz ellerde kooperatifin tasfiyeye girdiğini duydum. Tasfiye sonucu hiç olmazsa ödediğim bedellerin bir kısmını iade alırım diye beklerken benim bir dönem ihraç edildiğim bilgisini edindim. Bu ihraç geçerli midir, itirazı mümkün müdür? k E.G.
Okuyucum 1976’lı yıllardan söz ediyor, doğrusu beceriksizlik yüzünden tasfiyeye giren bir kooperatifin halen davasının veya tasfiyesinin sürüp sürmediği şüpheli değil mi? Bizde kooperatif problemleri yaygındır. Sebebi, kooperatifi kuranlar ve yönetmeye kalkanlar çoğunlukla amatördür. Büyük ümitlerle ortak olanların parası boş yere harcanır, alımlar garantili yapılamaz, gereken yerlerde hukukçu danışmana para ödememek için hukuki konularda yanlışlık yapılıp kooperatif zarara uğratılır. Bu nedenlerle ortaklar umduğunu bulamayabilir. Her şeyin uzmanına danışarak yapılması gerekirken bu yapılmaz. Şimdi okuyucuma ortaklıktan çıkarılma konusunda Kooperatifler Kanunu’nun 16’ncı maddesinden söz edeyim.
Kooperatif ortaklığından çıkarılmayı gerektiren sebepler anasözleşmede açıkça gösterilir. Ortaklar anasözleşmede açıkça gösterilmeyen sebeplerle ortaklıktan çıkarılamazlar. Ortaklıktan çıkarılmaya yönetim kurulunun teklifi ile genel kurulca karar verilir. Anasözleşme, çıkarılanın genel kurula başvurma hakkı saklı kalmak üzere bu hususta yönetim kurulunu da yetkili kılabilir. Çıkarılma kararı gerekçeli olarak tutanağa geçirileceği gibi ortaklar defterine de yazılır. Kararın onaylı örneği, çıkarılan ortağa tebliğ edilmek üzere, on gün içinde notere tevdi edilir. Bu ortak tebliğ tarihinden itibaren üç ay içinde itiraz davası açabilir. Haklarındaki çıkarma kararı kesinleşmeyen ortakların yerine yeni ortak alınamaz. Bu kişilerin ortaklık hak ve yükümlülükleri, çıkarılma kararı kesinleşinceye kadar devam eder. Bu fıkraya aykırı hareket eden kooperatif ve üst kuruluşlarının yönetim kurulu üyeleri ve memurları fiilin önem ve mahiyetine göre üç aydan iki yıla kadar hapis ve yüzbin liradan bir milyon liraya kadar ağır para cezası ile cezalandırılırlar. Çıkan veya çıkarılan ortaklar ile mirasçılarının alacak ve hakları bunları isteyebilecekleri günden başlayarak beş yıl geçmekle zaman aşımına uğrar. Çıkan ve çıkarılan ortağın sermaye veya mevduatından kısmen veya tamamen yoksun kalacağı hakkındaki şartlar hükümsüzdür.
Okuyucumun çıkarılması olayında acaba bu esaslara uyuldu mu, çıkarılma kararı noter kanalı ile kendisine tebliğ edildi mi? Bu esaslara uyulmadı ise kendisi halen o kooperatifin ortağıdır ama halen ortada kooperatif kaldı ise ve gırtlağa kadar borca batmadı ise!
Sitemizdeki park yerleri tüm ihtiyacı karşılamıyor. Bunun için siteye geç girenler sıkıntı yaşıyor. Bazı kat malikleri belli park yerlerine araçlarının plakasını yazmış, bu yerlere başka araçların park etmesini istemiyor. Kendi aracı yokken bu yerler boş duruyor yine de bir başkası park edemiyor. Bir kat malikinin buna hakkı var mı, her isteyen kendine park alanı ayırabilir mi? M.M.
Kat mülkiyeti sistemine tabi binalarda veya sitelerde, bağımsız bölümler dışında kalan alanlar ortak yerlerdir. Ortak yerler de tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak malıdır ve yararlanma da ortaklık hükümlerine tabidir. Yani herhangi biri çıkıp da “Şu alanı kendime ayırdım” diyemez. İşte otopark da böyledir, ortak alandır ve her kat malikinin yararlanması eşit şartlara tabidir. Araçlar için yeterli yer yoksa, bu halde önce gelen aracını uygun biçimde park eder, sonra gelen ise başının çaresine bakar. Bu anlattığım yönetim planında veya tapuda park konusunda bir hüküm bulunmaması durumudur. Yönetim planlarında ortak alanlar için tahsis kaydı bulunabilir. Binaya ait yönetim planı yapılırken bazı alanlar, bazı bağımsız bölümlere tahsis edilmiş olabilir. Bu durum bu binada veya sitede daire satın alacak kimse için alenidir ve bu bilinerek daire sahibi olunur. Dolayısıyla kendine tahsis edilmiş bağımsız bölüm ortak alandır ama kat maliki bu yeri tek başına kullanır. Veya: Tapu kaydında bazı ortak alanların eklenti olarak tesciline rastlanır. Örneğin kömürlük alanları, depo alanları vs. gibi alanlar bağımsız bölümlerin eklentisi olur. Bu bağımsız bölümün maliki, eklentinin de malikidir. O bağımsız bölüm satıldığında eklentisi ile birlikte satılır, eklenti ayrı satış konusu yapılmaz. İşte araç parkı için de böyle bir eklenti kaydı var ise o alan bağımsız bölüm malikinin malı gibidir ve ancak o bağımsız bölüm maliki bu yeri kullanabilir. Bu istisnalar dışında hiç kimse ortak alanlarda kendine yer ayıramaz.
Giriş
