İhtiyacım yok denilerek 100 yaşında anneme bakmak için kiraladığım konuttan 11 sonunda noter ihtarı ile tahliye edilmem isteniyor. Etmedim ve sulh hukuk mahkemesinde dava açıldı. Hakim haziranda karar verecek. Ancak dört aşamaya gelene kadar on kelime konuşmadım... Sayın Tamer Bey ben hakkımı nerede arayacağım? A.K.
* * * * *
Okuyucumun sorusunun virgülüne dokunmadan aynen aldım. Bunu yapmamın nedeni açık. Kiralama 11 ay mı olmuş, 11 sene mi? Çünkü 11 aylık ise sonuç farklı, 11 yıl geçti ise sonuç farklı. Sonra bir izlenim edinmek için davacının tahliye talebinin neye dayandığını bilsem yine ona göre yanıt vereceğim ama davacının talebi de belli değil. Acaba kendi ihtiyacı bulunduğu gerekçesi ile mi dava açmış, yoksa 10 yıl uzama süresi doldu diye mi açmış???
* * * * *
Ben ihtimalleri kısaca değerlendireyim, umarım okuyucuma yardımcı olurum. Şayet 11 ay oldu ise, ev sahibi ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açmıştır. Bu durumda 11 ay içinde ihtiyacının nereden doğduğunu ispat mecburiyetindedir. Yani 11 ay önce ihtiyacı yoktu bu yeri kiraya verdi ama 11 ay içinde ihtiyaç doğdu. İspatı biraz zor. Mahkeme bunu değerlendirir ve nihai kararı verir. Şayet 11 yıl oldu ise bu halde 10 yıllık uzama süresi ileri sürülerek dava açılmıştır. Bu davada kira sözleşmesinin 1 yıllık olduğu, toplam uzama süresi ile birlikte 11 yılın dolduğu ve kiracıya üç ay önceden yazılı olarak uyarıda bulunulduğunun ispatı gerekecektir ki, bunları davaya bakılan mahkeme değerlendirilecektir.
* * * * *
Okuyucum duruşmalarda çok konuşmadığından şikayetçi, bizde davalarda çok konuşan kazanır diye bir kural yok. Davayı kazanmak için iddia eden iddiasını yasal delillerle ispatlamalıdır. Dolayısı ile mesele geçerli belge sunmaktır, çok konuşmak değil, yani bu yönde bir eleştiri getiremem. Okuyucum hakkını nerede arayacak? İşte kendisi şu anda hak arama merkezinde, yani mahkemede. Verilecek karar aleyhine olursa bu halde de bölge adliye mahkemesine başvurma hakkı olacaktır. Bu da ikinci bir hak arama imkanıdır. Okuyucumun bu safhada karamsar olması için bir neden yok.
Sitede oturanların şikayeti üzerine kiracıya dava açtık. Bu dava uzadıkça uzadı. 15.09.2024 tarihinde sözleşme bitiyor, biz taşınacağız. Ankara’da oturuyoruz. Diğer dava devam ederken 15 Mayıs’ta tekrar ihtarname çekebilir miyiz ? T.Y.
Okuyucumun kiracısına bir dava açılmış. Bu davadan kısaca ‘sitede oturanların şikayeti üzerine’ açılan dava olarak söz ediyor. Yani yürümekte olan dava ihtiyaç nedeni ile tahliye davası değil. Şimdi ise kendilerinin bu yere ihtiyacından söz ediyor. Bir dava yürümekteyken aynı nedenle ikinci dava açılamaz. Açılırsa ikinci dava reddolunur, mükerrer açılmıştır. Ancak talep nedeni farklı ise, bu durumda ikinci davaya bakılır. Okuyucumun yürümekte olan davası ihtiyaç nedenine dayalı değil, bir başka nedene dayalı. Dolayısıyla şimdi ihtiyaç nedeni ile tahliye talebinde bulunmasında bir sakınca yok. Birinci dava da yürür, ikinci dava da yürür. Zaten ikinci davayı açmasına daha vakit var. Kira dönemi 15 Eylül. Dolayısıyla 15 Eylül’den sonraki bir ay içinde ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açma imkanı var. Yani önümüzde daha yaklaşık beş aylık bir zaman var. Belki bu beş aylık süre içinde ilk dava sonuçlanacaktır, bu da bir ihtimal. Okuyucumun sorusunda ihtarname çekmekten söz ediliyor. İhtarname çekmenin zamanı yok. Bugün de ihtarname gönderilebilir, 15 Eylül’e kadar da gönderilebilir. Ancak tabii ki ihtarname tahliyeyi sağlamaz. Dolayısıyla yukarıda açılacak davadan söz ettim, fakat ihtarname gönderilirse belki sulhen de tahliye sağlanabilir. Bu da bir ihtimaldir, ancak süresi içinde ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açılmasında bir engel yok.
İşyeri kiracım 4 aydır kirayı ödemiyor. Kendisine WhatsApp’tan ödeme yapması için mesaj yazıyorum. Bu, noterden yapılmış gibi sayılır mı? İhtarname çekme usülü nedir? Şu an davalık durumdayız. M.K.
Okuyucumun sorusu içinde iki hukuki durum görüyorum. Birincisi kirasını ödemeyen kiracıya, kiralarını ödemesi için uyarı ve bunun bir delil olup olmayacağı, ikinci husus da bu nedenle kiracının tahliyesinin nasıl sağlanacağı... Kiracıya ödemediği kiralar için uyarı her şekilde yapılır. Zaten kiraya veren, belli ayların kirasını almadığını iddia ederse kendisine ‘bunu ispat et’ denmez. Böyle bir durumda ödediğini ispat külfeti kiracıya düşer. Yani böyle bir durumda kiracıya ‘Hadi bakalım ödediğini ispat et’ denilir. Kiracı da elinde belge ile ödediğini ispat etmelidir. İspat edemez ise o kira ödenmemiş kabul edilir. Dolayısıyla ödemesi için bildirimin şekil şartı yoktur. ANCAK: Kiracının ödemediği kira bedelleri için bu husus tahliye nedeni yapılacak ise kiracıya ödemediği kira bedeli için 30 günlük süre verilir. 30 günün içinde bu kira bedeli ödenmez ise bu tahliye nedenidir. Bu durumda ev sahibi mahkemeye başvurarak temerrüt nedeni ile tahliyeyi talep eder. İşte burada 30 günlük bir süre söz konusudur. Bunun başlangıcının 30 günün sonunun, kiracının eline geçişinin yani tebliğin ispatı gerekmekte olup bu 30 günlük uyarının noterden yapılması gerekmektedir. Bu konuda yasa hükmü şöyledir: ... kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az 10 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az 30 gündür.” Dikkat edilirse uyarının yazılı olma şartı aranıyor. Biz ispat kolaylığı bakımından bunun noterden olması gerektiğini savunuyoruz. Ancak WhatsAap yazışması ile olmayacağı görülüyor.
Ortaklığının giderilmesi için dava açtım, bu ay ikinci celsesine girilecek ancak emlakçı aradı. Sanırım mahkemesiz halledelim istiyor. Bu zamana kadar fikrimi bile sormamıştı. Acaba diğer hissedarlarla anlaşıp onlara elden yüksek miktar ödeyip bana o miktarın dörtte birini veya daha azını teklif edip öderse? Yani beni zarara uğratmamaları için nasıl hareket etmeliyim? Satış için arsanın olduğu ile gitmem mümkün değil. Vekalet de vermek istemiyorum. Satış benim bulunduğum ilden yapılabilir mi? S.D.
Okuyucumun gayrimenkulünün ortaklığının giderilmesi için açılmış bir dava var. İkinci celse yaklaşmış, böyle bir durumdayken birilerinin telefonla arayıp tekliflerde bulunması davanın ilerlemesini etkilemez. Neticede bir teklif yapılacak olabilir ancak bu teklifin yapılması okuyucumda bir endişe yaratıyor ise teklifi reddeder olur biter yani teklif geldi diye bakılmakta olan davada kendisi aleyhine bir durum yaratılmış olmaz. Teklifi yapacak olanın da ortaklardan biri değil de emlakçının biri olması biraz mantıksız yani şu an için okuyucumun endişe edeceği bir durum yok, neticede emlakçı kendisine ulaştığında, teklifini reddettiğini söyler olur biter, davası da yürür. Dava sonucunda gayrimenkulün satışı sureti ile ortaklığın giderilmesine karar verilirse gayrimenkul, bulunduğu yerdeki satış memurluğu tarafından satışa çıkarılır. Bu yer okuyucumun isteği nedeni ile değiştirilemez. Okuyucum satışta ihaleye katılmak isterse katılabilir, zira şimdi ihaleler internet yolu ile yapılmakta olup bu yolla ihaleye katılmak da mümkün. Dolayısı ile gayrimenkulün bulunduğu yere gitmek mecburiyeti yoktur.
Evimi 2009 Haziran’da kiraya vermiştim. Konumu İstanbul’da metroya 200 metre mesafede, her hafta kurulan semt pazarına 100 metre, yüksek giriş, 90 metrekare, çok kullanışlı bir daire. Kiracım 15 yıldır oturduğundan dolayı ne şekilde tahliye edebilirim? Noterden tahliye talebimi kaç ay önceden kiracıma bildirmem lazım? Tahliyeyi kabul etmediği takdirde ne şekilde mahkemede dava açabilirim? F.K.
Okuyucuma elbette yanıt vereceğim, hatta yanıtım kim bilir daha kaç okuyucumu ilgilendirecek ancak bana yazan bu okuyucuma bir iyi bir de kötü haberim var. Acaba hangisini önce versem? Tamam karar verdim, önce iyi haber, sonra kötü haberi vereyim. İyi haber şu; kiralamada 15 sene geçmiş, öyle görülüyor ki bizlerde mesken kiraları çoğunlukla bir yıllık yapıldığından uzama süresi 14 yıl olmuş. Bu durumda uzama süresi 10 yılı doldurduğu için okuyucumun kiracısını tahliye talep hakkı doğmuş. Bu iyi haberdi. Şimdi kötü haber; okuyucum bu yıl kiracısının bu nedenle tahliyesini isteyemeyecek. Sebebi şu: Böyle 10 uzatma yılını dolduran kiracının tahliyesi için açılacak dava kira yılı başında açılır. Yani okuyucum haziran ayında tahliye talibinde bulunacak ama bir şart daha var. Üç ay önceden kiracıya bildirimde bulunma şartı var. Bugün için dönem sonuna bir ay var. Yani üç ay önce bildirimde bulunma şartını yerine getiremeyecek. Demek ki bu hakkını kullanmak için bir yıl daha bekleyecek. Neyse kötü haber dedim ama o kadar da kötü değil nihayet bir yıl daha çabuk geçer.
Oturduğum evin yüzde 37’si benim, geri kalanı annemindi. Annem vefat etti, altı kardeşiz, üçü benden kira istiyor, teklif ettiğim rakamı da kabul etmediler. Yani anlaşamadık. İki kardeş payını bana devretmeyi kabul etti. Bu halde hissem yüzde 65 olacak. Geri kalan iki kardeşin hissesini ortaklığın giderilmesi yolu dışında nasıl alabilirim? B.T.
* * * * *
Okuyucumun sorusu, ortaklığın giderilmesi yolu dışında kardeşlerin yani iki ortağın payının nasıl alınacağı. Doğrusu ortaklığın giderilmesi yolu ile de onların hissesinin alınabileceğinin garantisi yok. Zira bir ev altı kişi arasında paylaşılamayacağı için satışı cihetine gidilir ve ihale yolu ile en çok bedeli veren gayrimenkulü alır. Yani okuyucumun bahsettiği evi, ortaklar dışında biri alabilir, bu halde de okuyucumun evin tamamını alacağının garantisi yok.
* * * * *
Peki başka yol yok mu? Hayır başka yol yok. Bu halde tek yol tarafların anlaşarak alım satım yapılmasıdır. Şayet muhalif kalan iki kardeş kendi hisselerini satmak isterse ve bedel konusunda anlaşma olursa hisse satışı mümkün olur. Bunun için elbirliği mülkiyetinin de paylı mülkiyete çevrilip tüm kardeşlerin müdahalesine gerek kalmadan iki kardeşin hissesinin tapudaki işlemle alım-satım işlemi yapılabilecektir. Okuyucumun bir şekilde yüzde 65 hisseye sahip olması durumu değiştirmeyecektir. Olsa olsa, hissedar olarak kalan iki kardeşin kira talebinde (yani ecrimisil talebinde) bulunmaları halinde rakamsal olarak daha düşük bir rakam söz konusu olacaktır. Bu da okuyucum açısından bir avantajdır.
“Sayın site sakinleri; Temsilciler Kurulu’nun 73 nolu kararınca ek avans toplanma kararı alınmıştır. Daire başı 11.000 TL düşmekte olup 4 eşit taksite bölünmüştür. İlk taksit mayıs ayında başlayacaktır. Mal sahiplerine duyurulur. Yönetim’’ Kat maliklerine böyle bir telefon mesajı geldi. Bu geçerli mi, bizleri bağlar mı? İ.K.
* * * * *
Görüldüğü kadarı ile kat maliklerinden yeni bir aidat toplama talebi var. Bu da telefonlarına gelen mesajla halledilmek istenilmiş. Ama birinci soru, bu ‘temsilciler kurulu’ nedir? Kat mülkiyetinde temsilciler kurulu diye bir kurul yok. Dolayısıyla temsilciler kurulundan gelen böyle bir mesaj başlangıçtan yok hükmündedir. Okuyucum öncelikli aidatların 250 TL olduğunu yazmış, demek ki bu site oldukça eski bir site. Dolayısıyla yönetim, yönetici veya yönetim kurulu tarafından yerine getirilir, temsilciler kurulu diye bir kurul yoktur.
* * * * *
Sonra, yeniden aidat toplanması veya aidat miktarının artırılması gerekiyor ise yönetim kurulu tarafından ek işletme projesi yapılır. Bu ek işletme projesi, kat maliklerine tebliğ edilir. Yedi gün beklenir, itiraz olursa bu hususta kat malikleri kurulu toplantıya çağırılır. İtiraz olmaz ise yedi gün sonra bu işletme projesi kesinleşir ve yeni rakam toplanır. Dikkat edilirse tebligatlar da telefonla yapılmaz. Bunun da mecburi olan şekil şartı vardır. Ya kapıdan imza karşılığı tebligat yapılacak veya taahhütlü mektupla yapılacaktır.
* * * * *
Okuyucumun anlattığı olayda bütün bunlar yok. O halde yeni bir kesinleşmiş işletme projesi de yok. Bu halde de konuyu bilenler tarafından bu para ödenmediği takdire hukuki yollarla tahsil imkanı olmayacak ve site müşkül durumda kalacak. Tavsiyem şudur; bu site bir meslektaşımla anlaşarak danışma hizmeti almalı ve hukuki yolları bilerek yönetimi sürdürmelidir.
Yerel mahkeme, tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesine karar verip istinaf yolu açık derse; tahliye süreci icra dairesi ile hemen devam eder mi yoksa istinaf sonucunu beklemek gerekir mi? M.K.
Okuyucumun anlattığı olayda istinaf sürecinin başlatılması için Bölge Adliye Mahkemesi’ne dilekçe verilirken bu dilekçe ile “tehiri icra” yani icranın geri bırakılması talebinde bulunulur. Şayet bu talepte bulunulmaz ise tahliye için icrai işlem başlar ve devam eder. Ancak tehiri icra talebi ile dilekçe verilirse kiracının yatıracağı teminat karşılığı tahliye Bölge Adliye Mahkemesi’nin kararına kadar durur. Bunun için dilekçede kararın icrasının geri bırakılması anlamına gelen “tehiri icra” talebinin bulunması gerekir. Bu halde icra hukuk mahkemesi teminat miktarını belirler ve teminatın yatırılması halinde tahliyenin geri bırakılmasına karar verir, bu teminat da üç aylık kira bedeli kadardır. Bölge Adliye Mahkemesi’nden karar gelene kadar kira ilişkisi devam eder, yani üç aylık teminat yatırıldığı için üç ay kira ödenmeyecek gibi bir anlayış yanlıştır, her ay kira bedeli yine ödenir. Şayet karar kaldırılır ise teminat iade olunur, mahkeme kararı onanırsa, masraflar ve var ise alacak bundan tahsil edilir, bakiyesi iade olunur. Bu işlemler bilgisayarlar üzerinden de yapıldığı için yeri geldiğinde bir meslektaşımızın yardımının alınmasında yarar vardır. Yapılacak bir hata tahliyeye neden olacağından, kararın Bölge Adliye Mahkemesi tarafından kaldırılması halinde de telafisi yoktur.
Giriş
