Doğrusu son günlerde okuyucumun anlattığı husus sadece onun başına gelmiş bir olay değil. Ücretlerin ödenmediği veya gecikmeli ödendiği haberleri bana geliyor. Çoğunlukla da işçinin aklına takılan husus kıdem tazminatı. İşçinin sözleşmesini fesihte kıdem tazminatını hak etmesi için ya emeklilik hakkını kazanması veya yasada yazılı haklı nedenlerle fesih hakkının kullanılması lazım. Okuyucumun anlattığı olayda ücret ödenmeme veya ödemelerde gecikme söz konusu. Ücretlerin ödemede gecikmesi için en uzun süre 20 gün. Ödemede bu sürenin geçirilmiş olması ve de o ay içinde hiç ödeme yapılmamış veya eksik ödeme yapılmış olması haklı fesih nedenidir. Dolayısıyla gecikmeli ödemeler var ise veya ücret ödenmiyor ise işçinin sözleşmeyi fesih hakkı söz konusu olur. Bu halde de kıdem tazminatını talep hakkı vardır.
Ancak işçi, kıdem tazminatını hak ederek iş akdini feshetme imkanına sahip olduğu zaman ya bu şartları bilmediği için veya işten çıktığında başka iş bulamayacağı endişesi ile bu hakkını kullanmamaktadır. Bu da işverene cesaret vermektedir. Ayrıca bu gibi hallerde işçinin hakkını alması için açacağı davaların kısa sürede sonuçlanmasını sağlayacak şartların da hazırlanması lazım. Zira işçiyi engelleyen hususlardan biri de davaların çok uzun sürmesidir.
İşyerim kirada. Kira sözleşmesi 01.01.2020 tarihli. Kiracım son aylarda kirasına zam yapmadığı gibi son aylarda kirasını da aksatmaya başladı. Onun kirası yüzde 25 zamma tabi mi? Kirayı arttırmak için dava açabilir miyim? Süre nedir? L.N.
Önce okuyucumun işyerinin kirasından bahsedeyim. Sözü edilen yer işyeri. İşyerleri yüzde 25 kira zammı ile bağlı değil. 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yüzde 25 zam sınırı getirilen yasa, meskenler için geçerli. Dolayısıyla işyerinin kira zammı Türk Borçlar Kanunu’na tabi. Yani yüzde 25’ten daha yüksek zam talep edilebilir. Kanunun 344’üncü maddesi hükümlerine tabi. Peki düşük kalan kira bedeline zam yapılması bugün mümkün mü?
Genel kural şu; kira zammı, kira dönemleri başında yapılır. Yani okuyucumun sözleşmesi ocak ayı başı olduğuna göre, kira zammı ocak başına gelmeden bir ay önceden kira zammı talebinde bulunması gerekirdi. Ama bunun bir istisnası var, şayet kira sözleşmelerinde dönem başlarında kiraya zam yapılacağına dair bir hüküm var ise bugün ocak ayından itibaren kiraya zam yapılmasını talep etme imkanına sahiptir. Dolayısıyla okuyucum kira sözleşmesine bir bakacak. Sözleşmede zam şartı var ise bugün kira tespiti talepli dava açabilecek ve şartlar elverişli ise 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren kira zammı yapılabilecek.
Peki okuyucumun bir problemi daha var, kiralar ödenmiyormuş. Bunun için ayrı bir hukuki girişim gerekecek. Okuyucum kiracısına noterden bir ihtarname göndererek kira bedellerinin ödenmesi için 30 gün süre verecek. 30 gün içinde kira bedelleri yine ödenmezse bu defa tahliye talepli dava açacak.
Tahliyenin şartlarının oluşması halinde dahi kira tespit talepli dava açmak mümkün. Kira tespiti yapıldığı takdirde bu karar, tahliyenin gerçekleşme tarihine kadar geçerli olacak.
Babamızın ölümü ile annem ve biz üç kardeş kaldık. Babamızdan da bize bir ev kaldı. Hepimizin yüzde 25 hissesi var. Ev kentsel dönüşüme girdi. Yapımı tamamlandığında satıp parasını paylaşmayı düşünüyoruz. Benim eşim ise benim vefatım durumunda miras nedeni ile kardeşlerimle ihtilafa girmeyi düşünmüyor. Gelecek para için şimdiden önlem almamı istiyor. Bu önlem ne olabilir? T.İ.
Doğrusu okuyucumun önce vefatında nasıl bir ihtilaf düşünüldü bilemiyorum. Zira (her zaman söylediğim gibi kimin önce öleceği belli olmamakla birlikte) okuyucumun önce ölümü halinde eşinin miras payı yüzde 50, diğer yüzde 50’de annenin ve kardeşlerin. Yani bunun ihtilaflık bir yanı yok. Gerek malvarlığının ve gerekse bankadaki parasının yarısı eşinin, yarısı anne hayatta ise anne ve kardeşlerinin. Peki acaba eş, tüm malvarlığının kendisine kalmasını mı istiyor? Şayet bunu istiyor ise, şayet okuyucumun vefatında anne de hayatta değil ise sadece eş ve kardeşler olacak ise (şayet tabiat yasalarını uygular ve tabiatın yasalarına göre anne de önce vefat etmiş ise) bu halde saklı payı olan mirasçı kalmayacaktır. Bu halde okuyucum vasiyetname yaparak tüm varlığını eşine bırakabilir. Dikkat ederseniz sorunun içinde de kardeşlerle ihtilafa girmekten söz ediliyor. kardeşler saklı payı olmayan mirasçı gurubunda olduğu için çözüm bu hukuki yolla kolay ve geçerli olur. Tabii benim yanıtım, sorunun içinde çocuk durumundan söz edilmemiş olması hali için. Şayet okuyucumun çocuğu var ise, çocuk da saklı payı olan mirasçılardan olduğundan bu halde çocuğun saklı payı miras payının yarısı olacağından bu husus da hesaba katılmalıdır.
Bundan yirmi yıl kadar önce ablam, anneme babamın mirastan mal kaçırdığı iddiası ile miras muvazaası iddiası ile dava açtı ve kazandı. Şimdi ben de annemle problem yaşıyorum. Bugün ben de dava açsam, zamanaşımına uğradığı iddiası ile karşılaşır mıyım? Davayı kazanma şansım nedir? Bakılan eski dava bana delil olur mu? E.D.
Şimdi okuyucuma anlatmaya çalıştığı ailevi durumunu tam olarak aydınlatacak yanıt veremeyeceğim. Zira bahse konu yaptığı muvazaanın ne olduğunu, mahkemede ispat edilebilir bir durum olup olmadığını bilmediğim için sonucu hakkında yaklaşık bir fikir verip veremeyeceğim noktasında şüphelerin bulunacağını söyleyerek, konu hakkında ve zamanaşımı hususunda biraz bilgi vermeye çalışayım.
Birincisi muris muvazaası, hak sahibi mirasçılardan mal kaçırma amacına yönelik yapılan hileli devir işleri ile mal kaçırma uygulamasıdır. Miras bırakan gerçek amacını yerine getirmek üzere değil, bir veya birkaç mirasçısını mahrum etme amacına yönelik olarak bazı tasarrufta bulunmuştur ve buna muris muvazaası denilir. Böyle bir durumda hak sahibi hakkını elbette arayacaktır ama bu hak arama ancak miras bırakacak olanın vefatından sonra mümkün olur. Hayattayken bu tür bir talep mümkün değildir.
Peki vefattan sonra hak arama için süre nedir? Zamanaşımı ne kadardır? Okuyucumu çok yakından ilgilendiren ikinci husus da budur. Muris muvazaası nedeni ile açılacak davalarda zamanaşımı yoktur. Süre söz konusu değildir. Yeter ki muvazaanın ispatına yarayacak belgeler ve deliller elde edilmiş olsun. Okuyucumun sözünü ettiği önceki dava dosyasını kendi eline geçirmesi şart değildir. Açacağı davada bunu delil olarak gösterdiği takdirde davaya bakan mahkeme bunu ilgili mahkemeden istetir ve getirtir.
Ancak çoğu zaman söylediğim gibi kaybedilecek bir dava açılmamalıdır, bunun için okuyucumun bu hususu ve yaşanan olayları danışacağı bir meslektaşımın görüşünü alarak bu tür bir davaya başvurmasını önereceğim.
Yıllar önce bir kooperatife üye olmuştum, yıllarca yapılacak binaları bekledik, sonunda beceriksiz ellerde kooperatifin tasfiyeye girdiğini duydum. Tasfiye sonucu hiç olmazsa ödediğim bedellerin bir kısmını iade alırım diye beklerken benim bir dönem ihraç edildiğim bilgisini edindim. Bu ihraç geçerli midir, itirazı mümkün müdür? k E.G.
Okuyucum 1976’lı yıllardan söz ediyor, doğrusu beceriksizlik yüzünden tasfiyeye giren bir kooperatifin halen davasının veya tasfiyesinin sürüp sürmediği şüpheli değil mi? Bizde kooperatif problemleri yaygındır. Sebebi, kooperatifi kuranlar ve yönetmeye kalkanlar çoğunlukla amatördür. Büyük ümitlerle ortak olanların parası boş yere harcanır, alımlar garantili yapılamaz, gereken yerlerde hukukçu danışmana para ödememek için hukuki konularda yanlışlık yapılıp kooperatif zarara uğratılır. Bu nedenlerle ortaklar umduğunu bulamayabilir. Her şeyin uzmanına danışarak yapılması gerekirken bu yapılmaz. Şimdi okuyucuma ortaklıktan çıkarılma konusunda Kooperatifler Kanunu’nun 16’ncı maddesinden söz edeyim.
Kooperatif ortaklığından çıkarılmayı gerektiren sebepler anasözleşmede açıkça gösterilir. Ortaklar anasözleşmede açıkça gösterilmeyen sebeplerle ortaklıktan çıkarılamazlar. Ortaklıktan çıkarılmaya yönetim kurulunun teklifi ile genel kurulca karar verilir. Anasözleşme, çıkarılanın genel kurula başvurma hakkı saklı kalmak üzere bu hususta yönetim kurulunu da yetkili kılabilir. Çıkarılma kararı gerekçeli olarak tutanağa geçirileceği gibi ortaklar defterine de yazılır. Kararın onaylı örneği, çıkarılan ortağa tebliğ edilmek üzere, on gün içinde notere tevdi edilir. Bu ortak tebliğ tarihinden itibaren üç ay içinde itiraz davası açabilir. Haklarındaki çıkarma kararı kesinleşmeyen ortakların yerine yeni ortak alınamaz. Bu kişilerin ortaklık hak ve yükümlülükleri, çıkarılma kararı kesinleşinceye kadar devam eder. Bu fıkraya aykırı hareket eden kooperatif ve üst kuruluşlarının yönetim kurulu üyeleri ve memurları fiilin önem ve mahiyetine göre üç aydan iki yıla kadar hapis ve yüzbin liradan bir milyon liraya kadar ağır para cezası ile cezalandırılırlar. Çıkan veya çıkarılan ortaklar ile mirasçılarının alacak ve hakları bunları isteyebilecekleri günden başlayarak beş yıl geçmekle zaman aşımına uğrar. Çıkan ve çıkarılan ortağın sermaye veya mevduatından kısmen veya tamamen yoksun kalacağı hakkındaki şartlar hükümsüzdür.
Okuyucumun çıkarılması olayında acaba bu esaslara uyuldu mu, çıkarılma kararı noter kanalı ile kendisine tebliğ edildi mi? Bu esaslara uyulmadı ise kendisi halen o kooperatifin ortağıdır ama halen ortada kooperatif kaldı ise ve gırtlağa kadar borca batmadı ise!
Sitemizdeki park yerleri tüm ihtiyacı karşılamıyor. Bunun için siteye geç girenler sıkıntı yaşıyor. Bazı kat malikleri belli park yerlerine araçlarının plakasını yazmış, bu yerlere başka araçların park etmesini istemiyor. Kendi aracı yokken bu yerler boş duruyor yine de bir başkası park edemiyor. Bir kat malikinin buna hakkı var mı, her isteyen kendine park alanı ayırabilir mi? M.M.
Kat mülkiyeti sistemine tabi binalarda veya sitelerde, bağımsız bölümler dışında kalan alanlar ortak yerlerdir. Ortak yerler de tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak malıdır ve yararlanma da ortaklık hükümlerine tabidir. Yani herhangi biri çıkıp da “Şu alanı kendime ayırdım” diyemez. İşte otopark da böyledir, ortak alandır ve her kat malikinin yararlanması eşit şartlara tabidir. Araçlar için yeterli yer yoksa, bu halde önce gelen aracını uygun biçimde park eder, sonra gelen ise başının çaresine bakar. Bu anlattığım yönetim planında veya tapuda park konusunda bir hüküm bulunmaması durumudur. Yönetim planlarında ortak alanlar için tahsis kaydı bulunabilir. Binaya ait yönetim planı yapılırken bazı alanlar, bazı bağımsız bölümlere tahsis edilmiş olabilir. Bu durum bu binada veya sitede daire satın alacak kimse için alenidir ve bu bilinerek daire sahibi olunur. Dolayısıyla kendine tahsis edilmiş bağımsız bölüm ortak alandır ama kat maliki bu yeri tek başına kullanır. Veya: Tapu kaydında bazı ortak alanların eklenti olarak tesciline rastlanır. Örneğin kömürlük alanları, depo alanları vs. gibi alanlar bağımsız bölümlerin eklentisi olur. Bu bağımsız bölümün maliki, eklentinin de malikidir. O bağımsız bölüm satıldığında eklentisi ile birlikte satılır, eklenti ayrı satış konusu yapılmaz. İşte araç parkı için de böyle bir eklenti kaydı var ise o alan bağımsız bölüm malikinin malı gibidir ve ancak o bağımsız bölüm maliki bu yeri kullanabilir. Bu istisnalar dışında hiç kimse ortak alanlarda kendine yer ayıramaz.
Doğduğum yer İstanbul Aksaray. Şimdiki Vatan Caddesi’nin başında, cadde açılması için istimlak edilen bir ev. Daha küçüğüm, bayram günü komşunun çocukları kapı kapı dolaşıp el öpüyor, bayram parası veya şeker topluyor. Şekerle birlikte bir kumaş mendil hediye etmek de adet. Çünkü o yıllar tek kullanımlık kağıt mendil diye bir şey yok, bez mendil kullanıyoruz. Bir gün bayram yine komşu çocuklardan biri geldi, üzerinde buruş buruş, belli ki leğende yıkanıp kurutulmuş ve giydirilmiş bir gömlek. Annem çocuğun bu durumuna üzüldü, bayram günü sevinsin diye gömleği çıkarttırıp güzelce ütüledi ve çocuğa verdi. Çocuk gömleği eline aldı, sokağa elinde gömlekle fırladı ve annesine bağıra bağıra “Anne bak Zekiye teyze mintanımı ütüledi” diye evine doğru koşa koşa atletle gitti ve o gömlek buruşmasın diye hiç giymedi. Bu defa gömleği ütülediği için sevinen annem, o gömlek ütüsü bozulmasın diye giyilmediği için yaptığına pişman oldu.
Sonra Vatan Caddesi açılacak diye evimiz istimlak edilecekti, biz de ailece Fatih’e taşındık. Bu defa bayramlarım Fatih’te geçti. Yaşım biraz ilerlemişti, Şehrin birçok meydanında bayram yerleri kurulurdu, bayramda bu yerlerde eğlenmek için gün sayardık. Fatih’te de boş arsalarda çocuklar için böyle bayram yerleri kurulur, bu yerlerde kayık salıncağı, dönme dolap vs. gibi çocuklar için eğlence araçları olur, bayram boyunca bu yerlere uğrayıp kayık salıncağına binmek için kuyrukta sıra beklerdik. Çünkü o yıllarda kalıcı nitelikte eğlence parkları, çocuk bahçeleri yoktu ki bayramları iple çekerdik. Daha gençliğime yakın bir tarihte bayrama yakın bir gün eve bir kuzu getirilmez mi? İşte benim için bir başka bayram da buydu. O kuzu en yakın arkadaşım oldu, biraz karpuz kabuğu versem peşimi bırakmaz, gününü benimle geçirirdi. Sonra o evin büyük meyve bahçesinde yüzlerce tavuk besledik. Civcivler neredeyse kucağımda büyüdü, o kadar insana yakın o kadar akıllı ve sevimliydiler ki bir tanesi kesilmedi, hepsi hayatını yaşayıp eceli ile öldü ve ben ömrüm boyunca tavuk eti yemedim, yiyemem.
Bugün bayram kutlama şekilleri çok değişti, şehirde evinde tavuk besleyen acaba kaç kişi var? Acaba arsalarda bayram yeri kuruluyor mu? Yeni nesil kayık salıncağına biniyor mu? Bunların olmadığını, bir kısmının daha Arife’den trafiğin kilit haline gelmesine sebep olduğunu, diğer bir kısmın ise yokluktan evinden bile çıkmadığını görüyorum. Ben yine de okuyucularımın bayramını kutluyor, günlerinin bayram sevinci içinde geçmesini diliyorum.
Sitemizin kat malikleri kurul toplantısının olağanüstü yapıldığı dönemler oldu. Bunlardan kat maliklerini olumsuz etkileyen biri 2022’de yapıldı. Toplantıya davet WhatsApp mesajları ile yapıldı ve toplantıda bu tür davetin geçersiz olduğu belirtilmesine rağmen önemli kararlar alındı. Bu alınan kararlar bugünü de etkileyen kararlar yani sitemizde yaşamı etkileyecek mahiyette. Peki bu kararların iptalini talep etmek için süre geçti mi, yani iptalini isteyemeyecek miyim? S.I.
Bu soru çok kısa süre önce yazdığım, kat maliklerini toplantıya çağırma şekilleri ile çok yakından bağlantılı. Yani o yazımda işaret ettiğim gibi elden imza karşılığı tebliğ ve posta yolu ile taahhütlü mektupla bildirilecek toplantıya davet dışında bir başka davet sistemimiz yok. Bu geçerli davet dışında yapılan davet ile toplanan kat malikleri kurulu yok hükmündedir. Yok hükmünde demek hiç yapılmamış bir toplantı anlamına gelir. Dolayısı ile hiç yapılmamış bir toplantının iptali istenilemeyeceğine göre, davet şartına uyulmamış bir toplantı yoktur ve iptal talebinde uyulması gereken bir aylık süre de burada söz konusu değildir.
Bu durumda yapılması gereken, yapıldığı söylenen bu toplantının yokluğunun tespit edilmesi talebi ile açılacak davadır. Yani yokluğun tespiti davasıdır ki bunun için de iptal talebinde olduğu gibi bir aylık süre söz konusu değildir. Böyle bir süre söz konusu olsa, yok olan toplantının bir ay geçtikten sonra var olması gerekir ki, yoktan yeni bir şey doğmaz. Dolayısı ile uyulması veya uygulanmasını beklemeye gerek kalmadan, yokluğun tespitini talep edip dava açmak her zaman mümkündür.
Giriş
