Tamer Heper

29 Mart 2024, Cuma 07:00

Postalar karışıyor

Bir sitede oturuyorum. Sitedeki 12 bloğun 24 tane kapısı var, hepsinin kapı numarası 1. Gelen de şaşırıyor, gelen postalar da birbirine karışıyor. Bu numaralandırma doğru mu? Düzeltme imkanı var mı? 

Doğrusu bu konu pek çok kişiyi ilgilendiriyor ve evet bir problem yaratıyor. Yaşam alanımda da görüyorum ki böyle bir numaralandırma var ve herkesin postası birbirine karışmış durumda. Peki neden böyle? Nedeninin yanıtı adres ve numaralandırmaya ilişkin yönetmelikte. Bu yönetmeliğin soru ile ilgili bazı maddeleri şöyle:

Bir sokak üzerinde, bağımsız binalar halinde bulunan dükkan, mağaza, yazıhane ve benzeri işyerlerine sırası ile bağımsız numaralar verilir. Ancak ev, apartman, otel ve işhanı gibi binaların sokak üzerine açılan dükkan, mağaza, yazıhane ve benzeri işyerlerine, bu işyerlerinin ait oldukları bina ile bir iç irtibatı olup olmadığına bakılmaksızın, esas binaya verilen bina numarasına A, B, C, D gibi alfabenin ilk harfinden başlamak üzere, oluşturulan harfli numaralar verilir. Harfli numaralarda küçük harfler ile Ç, Ğ, İ, Ö, Ş, Ü harfleri kullanılmaz. Kapı numaraları 1A, 1B,...., 1 Z, 1 AA, 1AB, 1AC, ...., 1 ZZ şeklinde birbirini takip eder.

İşyerleri ve sanayi sitelerindeki işyeri, dükkan, mağaza ve benzeri her bir binaya sokak esasına göre numara verilir.

Sitenin meydan, bulvar, cadde veya sokaklardan birine açılan birden fazla giriş kapısının bulunması durumunda giriş kapılarına, giriş kapısının bulunduğu bulvar, cadde veya sokak üzerindeki son bina veya arsaya verilmiş olan numarayı takip eden numara verilir. Site içinde yer alan binalara, sitenin giriş kapılarından en işlek ve geniş olan yere açılan kapısının numarasını takiben, soldan başlanarak ardışık olarak harfli birleşik numaralar verilir.

Yani okuyucumu ve bizleri şaşırtan numaralandırma nedeni işte bu yönetmelik ve yönetmeliğin bu maddeleri. Peki her kapıya neden bir numara verilmez? İşte bu numaraların biraz da parsel numaraları ile irtibatlandırılması sonucu işler karışıyor. Ben işi biraz daha karıştırayım. Bu yönetmeliğe göre bina içindeki dairelerin kapısına da bu yönetmeliğe göre numara veriliyor. Bu halde de tapuda kayıtlı bağımsız bölüm numarasından farklı numaralar ortaya çıkıyor ve ikinci bir çelişki yaşanıyor. Akılları karıştıran numaralandırmanın neye göre yapıldığını anlatmak için bu açıklamayı yaptım yoksa işin çok doğru olduğunu anlatmak için değil. Gönül istiyor ki tapuda kayıtlı numaralandırmalar ile irtibatlı, birbirine karışmayan sokak ve kapı numaralı bir hayat yaşayalım da gelen resmi-gayrıresmi postalarımız karışmasın.

28 Mart 2024, Perşembe 07:00

Gayrimenkul satılıp ortaklık giderilecek

Bir mahkemeden tebligat aldım. Ben dahili davalı olmuşum. Babadan kalan bir gayrimenkulün paylaşımı konusunda anlaşmazlık vardı. Bunun satılarak ortaklığın giderilmesi isteniliyor. Birincisi bana kimse anlaşma teklif etmedi, ikincisi talep kabul edilecek ise masrafları ben ödeyecekmişim. Bu dava farklı bir şehirde, ben gidemem. Emekliyim. Buradaki durumum nedir? S.D.

Okuyucumun bahsettiği dava ortaklığın giderilmesi talepli bir davadır. Ortak mülkiyette ortaklardan biri bu ortaklığın giderilmesini mahkemeden talep edebilir. İşte bu ortak böyle bir dava açmış, bir kısım ortağı davalı olarak göstermiş, sonra okuyucum ve onun gibi başka ortaklar tespit edilmiş ve dahili davalı olarak davaya dahil edilmişler. Bu davada babadan kalan bu gayrimenkulün direkt satışı talep olunuyor. Böyle bir dava sonucu mahkemece satışa karar verilecek ise (ki sonuçta satışa karar verilir) gayrimenkul ihaleye çıkarılır ve böyle satışı yapılır. Satış bedeli de hisseleri oranında ortaklar arasında paylaştırılır. Yani okuyucumun eline dava sonunda bir miktar para geçer.

Okuyucuma dahili davalı olarak bir davetiye (tebligat) gelmiş ama kendisinin duruşmaya katılma diye bir mecburiyeti yoktur. Katılanların varlığı ile dava görülür. Ancak yeri gelmişken de benimseyemediğim bir hususa değinmek isterim. Dava ortaklığın giderilmesi davasıdır. Yani talep şudur: “Biz ortaklar anlaşamıyoruz, ortak malı aramızda bölüşemiyoruz, ey mahkeme sen bunu bizim aramızda paylaştır. Paylaşma imkanı yok ise sat, parasını paylaştır.” Yani ilk talep malın ortaklar arasında paylaşımı talebidir. Paylaşma imkanı yok ise sat, parasını paylaştır.

Ama dava açanlar paylaştırma talebini pas geçiyor, doğrudan doğruya “bu yeri sat” diyor. İyi de amaç satmak ise hissedar kendi hissesini satmanın yolunu denesin, mahkemeden niye istiyor. Mahkeme emlakçılık hizmeti yapan bir yer değil ki. Asıl amaç, gayrimenkulün paylaşılmasıdır. Bu imkansız görülürse satışa gidilir. İşte ben direkt gayrimankulün satışının talep edilip, mahkemece satış işleminin başlatılmasına karşıyım. Vaka bu yapılmayan bir şey mi? Hayır doğrudan doğruya satış talepleri inceleniyor ve satış kararı veriliyor ama benim hukuk anlayışıma uymuyor, bunu söylemek istiyorum. Okuyucumun hissedar olduğu gayrimenkul de bu davanın sonunda satılacak, kendileri satış bedelinden hisselerine düşen meblağı davaya katılsa da katılmasa da alacak.

27 Mart 2024, Çarşamba 07:00

Denetçi nasıl seçilir?

Sitelerde denetçi seçimi için şartlar nedir ? S.A.

Okuyucum sorularına net yanıt aldığı için memnuniyetini belirtmiş. Kat Mülkiyeti Kanunu 41. maddede bu konuda deniliyor ki: “Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir. Bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir.” Demek ki ister bir site, ister bir bina olsun, şayet kat mülkiyeti tesis olunmuş ise yönetici seçimi yapıldığı gibi denetçi seçimi de yapılacak ve yönetici dışarıdan biri olabileceği halde denetçi kat malikleri arasından olacaktır. Kat malikleri toplantısında sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilecektir. 

Şimdi düzeltilmesi gerekenden söz edip eleştirimi yapayım. Yönetici de denetçi de bağımsız bölüm maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Bu nisap katılanların sayı ve arsa payı çoğunluğu değildir, tüm bağımsız bölüm maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğudur. Ama şimdiye kadar hiçbir toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlandığına tanık olmadım. Bu yüzden kat malikleri toplantısı hep ikinci toplantıya kalır ve katılanlarla yapılır. Bu toplantıda da hiçbir zaman yönetici ve denetçi, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilmez. Bu halde de tüm seçimler iptal riski taşır. İşte bu şartın değiştirilmesi lazım. Olsa olsa katılanların sayı ve arsa payı çoğunluğu olabilir veya arsa payını bırakalım, katılanların çoğunluğu ile seçilmesi birçok ihtilafı önler. Bu değişiklik de bence şarttır.

26 Mart 2024, Salı 07:00

Hayvanlar bizden davacı

Son günlerde hayvanlara karşı canice davranışlara tanık oluyoruz. Hepsi birer cinayet. Ancak hiçbiri yaşama hakkı olan bir “CAN” olarak kabul edilmiyor. Bir kısım hayvan için azıcık bir ceza sanki var gibi. O bir kısım can, sahipli hayvanlardır. Yasanın cümlesi şöyle: “Bir ev hayvanını veya evcil hayvanı kasten öldüren kişi altı aydan dört yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Hayvanlara cinsel saldırıda bulunan veya tecavüz eden kişi altı aydan üç yıla kadar hapis ve 100 günden az olmamak üzere adli para cezası ile cezalandırılır. 14’üncü maddenin birinci fıkrasının (m) bendinde (hayvanlara işkence yapmak veya acımasız ve zalimce muamelede bulunmak) düzenlenen yasağa aykırı davranmak suretiyle bir ev hayvanına veya evcil hayvana işkence eden veya acımasız ve zalimce muamelede bulunan kişi altı aydan üç yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.”

Dikkat edilirse hapis cezası verilmesi için öldürülen veya işkence yapılan hayvan bir ev hayvanı olacak. Sahipsiz hayvan bu tarifte yok. Ev hayvanının tarifi şu: “İnsan tarafından kültüre alınmış ve eğitilmiş hayvan.” Peki diğer hayvanlar için niye hapis cezası yok? Onlar da can değil mi? Onların da yaşamaya hakkı yok mu? Bu tarife göre yok. Onlar için tarif şu: “Barınacak yeri olmayan veya sahibinin ya da koruyucusunun ev ve arazisinin sınırları dışında bulunan ve herhangi bir sahip veya koruyucunun kontrolü ya da doğrudan denetimi altında bulunmayan evcil hayvan.” Yani sahipsiz hayvan. Peki bunlara karşı işlenen suçlarda durum ne? Üç kuruş para cezası. Peki bahçede dolaşıp dururken “Canım çekti” deyip o güzelim tavuğu yatırıp boğazlayan birine hiç ceza verildiğini gördünüz mü? Yasa diyor ki “hayvanların kesiminin ehliyetli kişilerce yapılması sağlanır.”

Hiç elinin altındaki tavuğu, koyunu kesenin ehliyetli olup olmadığına bakıldı mı? Üstelik altı ay hapis cezası alan da hapiste yatmaz. Neticede halen hayvan, yani bir canlının katliamını önleyecek mahiyette bir tedbirimiz ne yazık ki yok. Bu hayvan tabir ettiğimiz gurup birer candır. Bırakın acı çektirmeyi, acı çeken varsa önlem almak, tedavi etmek görevimiz iken dilediğin gibi öldürüp bir de karşısında gururlanmak hak olarak nitelenmektedir. Çünkü yasal önlemimiz yoktur. Bu konuda eğitimimiz eksiktir. Bu çağda sahipli-sahipsiz ayrımını bırakıp, bu hayvanların da yaşama hakkı olduğunu kabul edecek yasalara ihtiyacımız vardır.

25 Mart 2024, Pazartesi 07:00

Tescil usulsüz mü?

Babam ben iki yaşındayken ölmüş. Miras olarak gayrimenkul kalmış. Ancak benim küçüklüğümden istifade eden amcam, hissemin yarısını sahiplenmiş. Bunu benden yıllarca saklamışlar. Bu hakkımı alabilir miyim? M.A.

Okuyucumun anlattığı olay kendisi iki yaşındayken oluyor. Dolayısıyla iki yaşındaki bir çocuğun babasının öldüğü tarihte babaya ait mallar üzerinde neler yapıldığını bilme imkanı elbette yok. Ancak bugün akla takılan husus şu: Babanın vefatında mirasçı çocuklarıdır. Babanın ölümü ile veraset ilamı alınır ve birinci derece mirasçılar yani evlatlar varken miras başkasına kalmaz. Mesela babanın kardeşine kalmaz. Peki bu durumda babanın kardeşi yani okuyucumun amcası bu hisseye nasıl sahip olmuş? İşte bunun araştırılması lazım. Bunun yanıtı da tapu kayıtlarında. Örneğin baba hayattayken bir bölüm hisseyi kardeşine satmış olabilir. Bir bölümü kardeşine bağışlamış olabilir. Veya işin içinde hileli bir yol bulunuyor olabilir. İşte bu işin çözümü tapu kayıtlarında gizli. Dolayısıyla okuyucumun yapacağı şey, hissenin amcaya ne yolla geçtiğini araştırmaktır. Şayet işin içinde hileli bir yolun varlığı görülüyor ise bu halde de tapu iptali ve tescil talepli bir dava açacaktır. Bu araştırmayı yapmadan böyle bir dava açar da davayı kaybederse birtakım masrafın altına girmiş olabilir ki bu işten zararlı çıkar. Bu nedenle araştırma yapmadan, işin hukuki cephesini net olarak belirlemeden dava açmayı önermiyorum. Araştırmanın sonunda usulsüz bir tescille karşılaşırsa bu tescile dayanarak dava açılmalı.

24 Mart 2024, Pazar 07:00

Yönetici ceza yazabilir mi?

Sitemizde elektrikli araçlar için iki adet şarj cihazı bulunmakta olup bazı kat maliklerinin bu cihazların önüne araçlarını park edip şarj imkanını ortadan kaldırdığı çok görülen bir olay olmaktadır. Bu kişilere yönetimin ceza yazması isteniyor. Hukuken bu mümkün mü? S.A.

Okuyucumun yakındığı problem için söylenecek söz bulamıyorum. Şarj cihazının önüne park edilemeyeceğinin birilerine gidip de söylenmesi gerekir mi acaba? Yani binanın giriş holüne aracını sokup park etmekten ne farkı var bunun? Bu işi yapan kimseyle komşu olmanın ne büyük bir problem olduğunu düşünebiliyor muyuz? Toplum içinde yaşamanın her şeyinin yazılı kurala bağlanması gerekiyor mu? Yani aracı olan herkese kapı kapı gidip, “Aracını şarj cihazına park etme” demek gerekir mi? Üstelik bu gibi benzer şeyler için kanunumuzda yazılı kural da var. Açıkça şarj cihazına park etme demiyor ama “kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler” diyor.

* * * * *

Peki bu kuralları ihlal edene para cezası yazılır mı? Para cezaları yasalar çerçevesinde verilebilen cezalardır ve bu cezaları verebilecek merciler yine yasalarla belirlenmiştir, örneğin mahkemeler Türk Ceza Kanunu’na göre para cezası verirken idari mekanizmalar idari para cezasını yine kanunların kendilerine tanıdığı yetkiler çerçevesinde yetkileri dahilinde verebilir. Böyle bir yetki bina yöneticilerine tanınmış değildir. Yani bina yöneticileri herhangi bir nedenle para cezası yazamaz. Ancak bir görüş olarak bir noktaya da temas etmeden geçemeyeceğim. Bizim sözleşmelerimize cezai şart koyma imkanımız var. Cezai şart koyulan haller için mahkemelere başvurup cezai şart konusunda karar talep edebiliyoruz. Şartları var ise mahkemece cezai şartın ödenmesine karar veriliyor. İşte bunun gibi binaya ait yönetim planında bazı hallerde cezai şart uygulanacağı hükmü var ise ve bu hal ortaya çıkmış ise mahkemeden karar almak şartı ile ve ancak yönetim planını imzalamış kişiler aleyhine cezai şartın uygulanması mümkün olabilir deniliyor ki hukuken mantıklıdır.

23 Mart 2024, Cumartesi 07:00

Bu mirasta devletin payı yok

Biz beş kardeşiz. Annemiz vefat etti, ondan kalan mirasta devletin payı var mı? T.T.

Mirasla ilgili sorulara yanıt vermem için aile tablosunu bilmem gerekir, bu sözüm tüm okuyucularıma. Örneğin okuyucumun sorusuna yanıt verirken kendilerine düşecek miras payını söyleyebilmem için onların da aile tablosunu bilmem gerekir. En basiti ile anneleri vefat ettiğinde babaları acaba hayatta mıydı? Bunu sormamın nedenini aşağıda açıklayacağım. Ancak merakta kalmamaları için önce bu olayda devletin payı var mı yok mu onu açıklayayım.

Bir kişi vefat ettiğinde yasal mirasçıları var ise bu halde mirasta devletin payı yoktur. Okuyucumun sorusu, annelerinin vefatı nedeni ile olduğuna göre ve evlat olarak beş kardeş mevcut olduğuna göre annelerinden kalan malvarlığı bu mirasçılara kalacaktır ve devletin bu mirasta payı olmayacaktır. Devletin mirasçı olması için ölenin hiçbir mirasçısının bulunmaması gerekir. Oysa bu olayda birinci derece mirasçılar vardır, dolayısı ile devletin mirasçılığı söz konusu değildir.

Yukarıda babalarını sormamın nedeni, şayet baba hayatta ise anneden kalan mirasın dörtte birini baba alacak, geri kalan dörtte üç, beş kardeş arasında eşit paylaşılacaktı. Baba yok ise mesela daha önce vefat etmiş veya anne ile boşanmış ise bu halde mirasın tamamı beş kardeşe kalacak, eşit pay sahibi olacaklar. Bunu da yeri gelmişken açıklamak istedim.

Şunu da hatırlatayım, mirasla ilgili vergiler bu açıklamamın dışında. Vergi miras payı değildir dolayısı ile mevcut olan vergileri ayrı tuttum.

22 Mart 2024, Cuma 07:00

Şartlar oluşmuş

2021 yılında bir daire satın aldık, içinde kiracı vardı. Kendilerine ‘bu evi ihtiyacımız için aldık ve siz çıkın’ dedik. Ancak hemen çıkamayacakları için bir yıllık kira sözleşmesi yaptık ama iki sene doldu halen çıkmadılar. Biz de kendilerine ihtarname gönderdik. ‘Ev bulalım çıkarız’ dediler. Bugüne kadar da çıkmayınca dava açtık. Biz halen kirada oturuyoruz. Başka da evimiz yok. Bu davayı kazanma ihtimalimiz var mı ? S.D.

Bir davanın kazanılıp kazanılmayacağı sonucunu söyleme imkanı yok. Çünkü bir davada eksiklikler vardır, kaybedilir. Dava sırasında bazı şartlar değişir, kaybedilir. Her şey yolundadır kazanılır. Dolayısıyla bu kadar uzaktan sonucu söylemek hata olur. Ancak, okuyucumun konumunda olan biri iki durumda kiracısı için tahliye davası açabilir. Birincisi evi satın aldıktan sonra bir ay içinde ihtarname gönderip altı al sonra sözleşmenin feshedileceğini bildirerek, altı ayın sonunda ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açarak. İkincisi şimdi yaptığı gibi bir dönemin sonunu bekleyerek, dönem sonu itibarıyla ve ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açarak. Okuyucum ikincisini tercih etmiş kiracısına süre tanımış, yani iyilik etmiş. Şimdi açtığı dava da ihtiyaç nedeni ile tahliye talepli. Kendisi kirada oturuyor, başka bir evi de yok. Bu halde ihtiyacının bulunduğu kabul edilir. Bu durumda ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açmanın şartları vardır. Bu şartlar okuyucum için oluşmuştur ancak nihai kararı mahkeme verecektir. Yeter ki davalarını takip etsinler, belgelerini zamanında sunsunlar ve sonucu beklesinler.