Bunun da çaresi var

Bir banka ile 10 yıllık kira sözleşmesi yaptık, bu yıl beşinci yılı dolduracağız. Kiracı banka olduğu için kira bedelini düşük tutmuştuk ancak aradan geçen beş yılda kira bedeli katlanılamaz derecede düşük kaldı. Şimdi sizin yazılarınızdan yararlanarak dava açmaya karar verdik. Bir yazınızda ‘Beşinci yılın sonunda kira tespiti davası açılır’ demişsiniz. Bizim süremiz doldu mu? İ.S.

Okuyucum, benim kira tespitleri konusundaki yazılarım üzerine bu soruyu sormakta yerden göğe kadar haklı ancak benim yazılarımda bir hususu gözden kaçırmış. Bu konuda kendisine de hak vermiyor değilim. Çünkü hukuk basit birkaç cümleden ibaret değildir. Çok dikkat ister ve küçücük detaylar bile çok önemlidir. Bu nedenle hukukçuların aşırı dikkatli olması şarttır. Bir hakimin küçük bir detayı gözden kaçırıp karşısındakine ağır bir ceza vereceği durumu düşünebiliyor musunuz?


[[HAFTAYA]]
Olmuyor mu, oluyor elbet. İşte bu nedenle çok küçük kabul ettiğimiz detaylar hukukçu için çok önemlidir. Okuyucumun sorusu bana su açıklamayı yapmaya itti. Şimdi bu kadar uzatmamın nedenini anlayacaksınız. Ben kira artırımından söz ederken hep diyorum ki kira tespit davası kira döneminin sonunda açılır. Süre açısından birkaç şartı var. Birincisi ya kira sözleşmesinin bitimine 15 kaladan daha önce kiracının eline geçecek bir ihtarname sonucu açılacak dava ile veya yine kira sözleşmesinin bitimine 15 gün kaladan daha önceki bir tarihte dava dilekçesi kiracının eline geçecek şekilde açılacak bir kira tespiti davası ile ve dönem sonunda. Şayet kira sözleşmesinde kira bedellerinin dönem sonunda artırılacağı hükmü varsa bu halde sürelere uyulmayabilir, dönem içinde geriye dönük kira tespiti talep olunabilir. Demek ki okuyucumun kira tespit davası açması için önünde daha beş senesi var. Kira tespiti için durumu bu. Ancak hemen ümitsizliğe kapılmasın. Şimdi kendisi için ümit var olan bir başka öneri getireceğim. Uzun süreli kira sözleşmelerinde (kararlara göre uzun süreli kira sözleşmesi üç yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerini kapsar) dönem içinde alınmakta olan kira bedeli aşırı düşük kalırsa, (hukuki tabir ile işlem temeli çökmüşse) ve dönem sonuna bir yıldan daha uzun süre kalmışsa bu halde kira uyarlaması denilen bir dava açılabilir. Burada asıl amaç çekilmezlik halinin hakim tarafından bertaraf edilmesi ve haksızlığın giderilmesidir. Okuyucumun düşük kalan kirası çekilmez hale gelmiş, edimler arasında uçurum yaratmışsa yapacağı şey kira tespit davası açmak değil uyarlama davası açmaktır. Ancak yukarıda saydığım üç şart var ise. Bunlardan ikisi var. Birincisi; kira uzun süreli, bu tamam. İkincisi; kira tespiti davası açması için beklemesi gereken süre beş yıl bu da tamam. Geriye kalıyor işlem temelinin çökmesi yani edimler arası uçurum. Bu da gayrimenkulün getirebileceği kira ile almakta olan kiranın karşılaştırılması sonucu bulunacak. Bu da tamamsa uyarlama davası açacak.