10 soruda yeni kira artışıyla ilgili merak edilen her şey

1-Yeni düzenleme hangi sözleşmeleri kapsıyor? Konutlarda kira artış oranını yüzde 25’te sınırlayan düzenlemenin 1 Temmuz 2022-1 Temmuz 2023’ü kapsayan 1 yıl geçerli olacağı açıklanmıştı ancak Resmi Gazete’de yayımlanan şeklinde, yürürlük tarihi 11 Haziran 2022 oldu. Buna göre, 11 Haziran’dan 1 Temmuz 2023’e kadar yenilenecek konut kira sözleşmelerinde artış bir önceki kiranın yüzde 25’ini geçemeyecek. Düzenlemenin geçerli olduğu 1 yıl içinde 12 aylık TÜFE değişim oranı yüzde 25’in altında kalırsa, değişim oranı geçerli olacak. Örneğin, 1 yıl içinde 12 aylık TÜFE yüzde 20’ye ya da yüzde 15’e inerse, o ay yüzde 25 değil yüzde 20 ya da yüzde 15 oranı üzerinden zam yapılacak. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacak. 3-2 Temmuz’da ne olacak? 2 Temmuz 2023 itibarıyla kira artışı 12 aylık ortalama enflasyon (TÜFE) üzerinden yapılacak. Örneğin, Temmuz 2023’te açıklanacak 12 aylık enflasyon yüzde 35 olursa yeni sözleşmeler bu orandan yapılacak. Şu anda ev sahipleri yüzde 25 sınırından kaçınmak için boş evlerini kiraya vermiyor. Evlerini hem önden zamlı kiralayıp hem de sözleşmelerini 2 Temmuz itibarıyla imzalamayı bekliyorlar. Düzenleme 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilenecek sözleşmeleri kapsıyor. Örneğin 1 Haziran’da kontrat yenileyen kiracı, üst sınır olan 12 aylık ortalama TÜFE yani yüzde 39.33 üzerinden ya da bu oranın altında ev sahibi ile anlaştığı başka bir oran üzerinden zam yaptı. Bu zammı geri alıp, yüzde 25’ten yararlanması durumu söz konusu değil. 5-5 yıllık sözleşmelerde farklı oranda zam yapılabilir mi? Sözleşme süresi içerisinde kira bedelinin bölge ortalamasının altında kaldığını düşünen ev sahiplerinin ‘kira tespit davası’ açma hakkı bulunuyor. Ancak sözleşme üzerinden 5 yıl geçmediği müddetçe kira tespit davası açılamaz. 5 yılı geçmiş kira ilişkilerinde ev sahibi mahkemeden kira bedelinin yeniden tespit edilmesini isteyebilir. Ev sahibi bu durumda dava açacak. Normal şartlarda kirada üst sınır 12 aylık ortalama TÜFE olarak uygulanıyor. Şimdiki geçici düzenleme kapsamında bu oran yüzde 25 olarak belirlendi. Resmi Gazete’de yayımlanan yeni düzenlemeye göre, bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersiz sayılacak. 7-İşyerleri dahil mi? Söz konusu düzenleme, yalnızca konut kiralarını kapsıyor. Düzenlemenin dar gelirli kesimi korumak, ev sahibinin baskısı altında kalmamasını sağlamak amacıyla yapıldığı açıklamıştı. Ayrıca kiracının evden çıkma riskini önlemek ve kiradaki fahiş fiyatı durdurmak amacıyla yalnızca konutları kapsadığı belirtildi. İş dünyası da benzer düzenlemeyi talep ediyor. Kira artışlarında üst tavan olarak 12 aylık ortalama TÜFE uygulansa da sorun, ev sahiplerinin daha fazla oranda zam dayatmasından kaynaklanıyordu. Ev sahipleri yine düzenlemedeki yüzde 25 sınırının üzerinde zam baskısı yapabilir. Bunun önüne geçmek için caydırıcı cezalar da gelecek. Yüzde 25 sınırının ihlali halinde 2 tarafa da ceza söz konusu olacak. 9-Tahliye baskısı artar mı? 1 yıl boyunca yalnızca yüzde 25 zam yapabilecek olan ev sahipleri, sınırlamadan kaçınmak için boş evlerde kiraya vermeden önce fiyatı artırdı ve 1 Temmuz sonrasında sözleşme yapmayı bekliyor. Evi dolu olanlar ise mevcut kiracılara tahliye baskısı yapıp evi yüksek fiyattan başka birine yeniden kiraya vermek istiyor. Tahliye baskısı yapan ev sahiplerinin bahanesi ‘kendim kullanacağım, oğlum gelecek vs.’ oluyor. Ancak tahliye sağlandığında ev 3 yıl boyunca başkasına kiralanamaz. Kiralandığı tespit edilirse ev sahibi tazminat ödemek zorunda. Sınırlama sonrasında bir de tahliye taahhütnamelerine boş tarihli imza attırma olayları arttı. Ev sahipleri böylece tahliyeyi garantiye aldı.