5 milyon lirası ve ev hayali olanlar dikkat: Parayı mevduatta mı tutmalı, konuta mı yatırmalı?

BİLAL EMİN TURAN / POSTANAKDİ BAĞLAMAK İSTEMİYORLAR Yüksek mevduat faizinin cazibesi yılbaşından beri sürüyor. Son 7.5 ayda mevduat faizleri yüzde 40’ın üzerinde seyretti. Yıl başında parasını faize yatıranlar yüzde 26-27 civarında para kazandı.Yani 1 milyon lirasını mevduata veya para piyasası fonlarına koyanlar yaklaşık brüt 260 bin lira kazandı. Böyle tatlı kazanç olunca konut alımları ertelendi. Çoğu kişi fiyat/kazanç hesabı yapınca eldeki nakit parasını konuta bağlamak istemiyor. Çünkü konuttaki fiyat artışı 30 aydır enflasyonun altında. Mevduatta ise reel (enflasyon üstü) bir kazanç var. 32 GÜNDE GELEN TATLI KAZANÇ Merkez Bankası verilerine göre bugün Türkiye’de ortalama bir konut 5 milyon 188 bin lira civarında. İstanbul’da bu tutar 8 milyon 730 bin liraya ulaşıyor.Örneğin konutu peşin alacak imkanı olanlar 5 milyon lirayı mevduata yatırdığında yıllık yüzde 41 faizle 32 günde 148 bin lira net kazanç sağlıyor. 8 milyon lirası olan ise aynı faizle 32 günde net 237 bin lira gelir elde ediyor. Ancak konut fiyatları ayda bu kadar değer kazanmıyor. Dolayısıyla çok acil ihtiyacı olanlar bile ev alımlarını bekletiyor ve güvenli liman TL mevduatta kalmayı tercih ediyor. KREDİ FAİZLERİ BEL BÜKÜYOR Diğer yandan elinde bir miktar nakdi olan ve kalan tutarı kredi çekerek tamamlamak isteyenler ya istedikleri krediyi çekemiyorlar ya da yüksek faiz nedeniyle vazgeçiyorlar. Bugün çoğu bankada 10 yıllık vade için konut kredi faizleri yüzde 3’ün üzerinde.Örneğin; yüzde 3.19 faizle 3 milyon lira kredi çekmek isteyenlerin önüne koyulan aylık taksit tutarı 98 bin lira. 5 milyonluk kredinin taksiti ise 163 bin liraya çıkıyor. Birçok kişinin geliri bu taksitleri karşılamaya yetmiyor. Dolayısıyla yüksek kredi faizleri de konut alımının önünde engel oluşturuyor. 10 EYLÜL'DE İNDİRİM BAŞLAR MI?Mevduat faizleri son günlerde bir miktar gevşemeye başladı. Merkez Bankası’nın faiz toplantısı 10 Eylül’de. Bu tarihte faiz indiriminin başlayacağıyla ilgili tahminler de görüyoruz. Ancak İran geriliminin durumu ve bunun petrol fiyatlarına yansıması da faizlerin yönü açısından belirleyici olacak.Faiz indirimleri başlasa da bunun sert değil, kontrollü olması öngörülüyor. Bu da bize mevduat ve para piyasası fonlarının yüksek getirilerine işaret ederken, konut fiyatlarında hızlı yukarı yönlü bir hareket görülmeyeceğine işaret ediyor. Yani yüzde 41-41.5 seviyesinde olan mevduat faizlerinde her ay düzenli hızlı bir azalma görülmeden konutta talep yönlü bir fiyat artışı beklenmiyor. YÜZDE 20-25 SERVET FARKI OLUŞTUMevduatın ve fonların yıllık bileşik getirisi yüzde 47-48 civarında. Son 1 yılda konuttaki fiyat artışı ise yüze 24.5. Aradaki farka baktığımızda mevduatçıların ortalama yüzde 20-25 daha avantajlı (servet farkı) olduğu görülüyor.Elbette bu durum sonsuza kadar gitmeyecek ama bu aradaki makas daralsa da mevduatın 7-8 ay daha bir adım önde olacağı tahmin ediliyor. Konut her ne kadar barınma aracı olsa da aynı zamanda bir yatırım aracı olarak da görülüyor. Dolayısıyla alternatif getiri varken alıcılar pusuda beklemeyi tercih ediyor. İNŞAAT MALİYETLERİ DE UNUTULMAMALIKonut fiyatlarını arz-talep dengesi kadar maliyetler de etkiliyor. Yüksek faiz, hem arzı hem de talebi sıkıştırmış durumda. İnşaat maliyetleri artarken satış fiyatlarının aynı paralelde gidememesi bir makas oluşturdu.Özellikle inşaat maliyetleri ciddi manada artmış durumda. Mevcut inşaat maliyetleriyle fiyatlar arasında yüzde 20-30 fark var. Ancak bu makas, faizlerin normalleşmesiyle birlikte hızla kapanacak. Konut alıcısı açısından en rasyonel adım, bu makas kapanmadan önce harekete geçmek. ENFLASYONLA MÜCADELE POLİTİKASINDAN VAZGEÇİLMEZ Merkez Bankası’nın ve ekonomi yönetiminin her seferinde verdiği mesaj net: “Enflasyon dizginlenene kadar sıkı para politikası devam edecek.” Bu da talebi coşturacak faiz indirimlerinin hızlı olmayacağının göstergesi. Ayrıca varlık fiyatları üzerindeki baskının bir süre daha devam edeceğinin işareti.Yani ev ve dükkan gibi duran varlık fiyatlarında ani bir sıçrama zor görünüyor. Ev fiyatları hızlı artmayacaksa ve ondan daha yüksek getiri sunan fırsatlar varsa talepteki zayıf görünüm sürecek demektir.FİYATLAR NE OLUR?Yıllık enflasyon yüzde 31.75’e göre konuttaki reel kayıp yüzde 6 civarında. Nakdin kral olduğu ve piyasada paranın çok dönmediği böyle yüksek faiz getirili ortamlarda konuttaki fiyat artışları sınırlı kalır. Dolayısıyla konut tarafında uçacak veya kaçacak bir resim yok. ALTINCILAR HAREKETE GEÇEBİLİR7 bin 500-8 bin liralardan gram altın alanlar uzun süredir zararda bekliyor ve birçok getiri fırsatından da mahrum kalıyor. Yastık altında 450-500 milyar dolarlık altın olduğunu düşünürsek altındaki düşüş her hanenin ve ev alma planı olanın hesabını bozdu. Konut fiyat ve satışlarındaki sakin seyirde altın fiyatları da etkili.Ancak son 15 günde yüzde 10’a yakın bir artış görüldü. Yükseliş sürerse ve gram fiyatı tekrar 7 bin liranın üzerine atarsa zararını çıkaranlar konuta dönebilir. Bu da yıl sonuna doğru piyasayı hareketlendirebilir. Öte yandan Euro ve doların bu yılki artışı yüzde 10-11 civarında. Dövizciler de alternatif getirilerden mahrum kaldı. BU DETAYLAR AKLINIZDA OLSUNFaizler geri çekilince konut alımını erteleyenler harekete geçecek ve talep artacak. Bu da fiyatları yukarı çekebilir.Faizlerde düşüş başlasa da pandemiden sonra oluşan sert fiyat hareketleri elbette beklenmemeli.Şu anda konut kredi faizleri yüksek. Faiz düşünce kredi maliyeti azalacak. Ancak bu kez aynı ev için daha fazla kredi çekmek gerekeceğinden aylık ödenecek taksit çok da düşmeyecektir. O yüzden ihtiyaçsa ev alınmalı.Kirada oturanlar için bu dönem aslında fırsat. Elinde yeterli nakdi olup da kirada oturanlar sıkı pazarlıkla konutu yüzde 10-15 daha ucuza alabilir. Kira gideri artı bu indirim mevduat getirisinden daha yüksekse harekete geçilmeli.Konutun kendini amorti etme süresi 13-14 yıla kadar düştü. Bu oran 17-20 yıla kadar çıkmıştı. Yani fiyatlar şu anda cazip.