Giriş
17 Ocak 2026 - 18:02 | Son Güncelleme:
Arsada ‘altın çağ’ sona erdi! Toprak yatırımcısı enflasyona yenildi
1
Pandemi sonrası yatırımcının gözdesi olan arsa ve arazi piyasasında 2025 yılı "soğuk duş" etkisi yarattı. Türkiye genelinde arsa fiyatlarındaki artış enflasyonun gerisinde kalırken, gayrimenkul rotası yeniden konuta kırıldı.
17 Ocak 2026 - 18:02 | Son Güncelleme:
2
Önceki yıllarda arsa fiyatlarında hızlı değer artışları yaşansa da 2025’te fiyatlar enflasyonun altında kaldı. Yapılan bir araştırmaya göre Türkiye genelinde geçtiğimiz yıl konut imarlı arsalarda ortalama metrekare fiyatı %20.38 oranında artış gösterdi. 2025’te enflasyon %30.89 oranında gerçekleşmişti. Bu haliyle fiyatlar enflasyonun epey altında artış gösterdi.
3
ARSA FİYATI EN ÇOK ARTAN 5 İL
Aralık 2025 verilerine göre son 1 yılda arsa fiyatlarının en çok arttığı illerin başında Diyarbakır geliyor. Metrekare başına 8.193 TL ile son 1 yılda fiyat artışı %54.50 oldu.
4
İkinci sıradaki il ise Van oldu. Van’da metrekare başına fiyat 5.024 TL olurken fiyat artışı %51.60 seviyesinde gerçekleşti. Manisa’da metrekare fiyatı 6.162 TL olurken, yıllık fiyat artışı ise fiyat artışı %34.16 seviyesinde gerçekleşti.
5
Trabzon’da arsa metrekare fiyatı 7.059 TL olurken son 1 yılda fiyat artışı %30.75 olarak gerçekleşti. Mardin’de metrekare fiyatı 6.342 TL iken, yıllık fiyat artışı %28.64 seviyesinde gerçekleşti.
6
3 BÜYÜKŞEHİRDE SON DURUM NE?
Ankara’da arsa metrekare fiyatı 5.300 TL iken yıllık artış oranı %24.09 oldu. İstanbul’da ortalama metrekare fiyatı 19.416 TL seviyesinde gerçekleşti ve yıllık artış %13.05 oldu. İzmir’de ise ortalama metrekare fiyatı 12.400 TL, yıllık artış isse %14.92 oldu.
7
2025 yıl sonu enflasyonunun %30.89 olarak gerçekleştiği göz önünde bulundurulduğunda Diyarbakır, Van ve Manisa’da arsa fiyatları enflasyonun üzerinde arttı. Diğer şehirlerde ise arsa fiyatları enflasyonun altında yükseldi.
8
‘2025’TE ARSA VE ARAZİ SATIŞLARI AZALDI’
Milliyet’in haberine göre, açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı:
“Gayrimenkul tarafında 2025 yılı artan satış rakamlarıyla beraber gerçekleşti. Tüm gayrimenkul satışlarına baktığımızda 3 milyon 333 bine yakın gayrimenkul satıldığını ve bunun yaklaşık %50’sinin yani 1 milyon 650 bin adedinin konut satışlarından oluştuğunu değerlendiriyoruz. Konut satışlarının daha ön plana çıktığı bir yıl oldu. Tüm gayrimenkullerin içerisinde arsa ve arazi satışlarının payının %5’e yakın düştüğünü söyleyebiliriz.
9
ARSA VE ARAZİYE RAĞBET NEDEN AZALDI?
Pandemi döneminden sonra yoğun rağbet gören arsa ve arazi satışları son dönemde bazı yasal düzenlemeler nedeniyle de tüketiciler tarafından daha bilinçli alınmaya başlandı. Çeşitli kategorilerde satılan ama imarı olmaması nedeniyle veya inşaat izni verilmemesi nedeniyle mağduriyetlerin de oluştuğu bazı örnekler sektörde yaşandı.
10
‘KONUT DAHA ÖN PLANA ÇIKTI’
Tarım arazilerinde yapılan yasal olmayan gayrimenkullerin yıkılması, incelemelerin daha detaylı yapılması gibi çok sayıda düzenleme de devreye girdi. Bunun yanında konut tarafında üretim maliyetlerinin artıyor olması, kira gelirlerinin yükselmesi, amortisman sürelerinin düşmesi konutu biraz daha ön plana çıkardı. Zaten satışların ikinci el konutlar tarafında yoğunlaştığını söylemek mümkün. Enflasyon tarafında düşüşler ve orta vadede konut kredilerinde yaşanacak düşüşler nedeniyle konut yatırımcılar açısından daha ön plana çıktı.
11
‘SABREDEN GERÇEKTEN KAZANIR’
Arsa ve arazi yatırımları nispeten orta ve uzun vadeli yatırımlardır. Bu yatırımlarda sabreden gerçekten kazanır. Kısa dönemli yatırım argümanı olarak yüksek faiz özellikle arsa ve arazi yatırımlarını biraz daha kısıtladı diyebiliriz. Faizdeki yüksek getiri daha ön plana çıktı.
12
SATIŞLAR YENİDEN NE ZAMAN HAREKETLENİR?
Arsa ve arazi açısından baktığımızda Türkiye’nin var olan deprem gerçeği açısından müstakil yaşama duyulan ihtiyaçlar açısından, nüfusun yaşlanması nedeniyle toprağa olan erişim ve ihtiyaç açısından bu noktada arsa ve arazi tercihlerinin önümüzdeki dönemlerde tekrar hareketleneceğini söyleyebiliriz. Beklentimiz 2026 yılı içinde konutun ön planda olacağına yönelik diyebiliriz. Konut tarafında biriken yoğun talebin olduğunu görüyoruz.
13
2026’DA FİYATLAR NASIL SEYREDER?
2026 yılı açısından baktığımızda arsa, arazi fiyatlarındaki artışın enflasyon seviyelerinde gerçekleşeceğini, bunun konut tarafında ise enflasyonun üzerinde olacağını düşünüyorum.
14
Arsa ve arazi tarafında bazen konjonktür açısından farklı dönemler de yaşanabiliyor. Bazı bölgelerde imar planlarıyla ilgili düzenlemeler iptal edilirken bazı bölgelerde yeni alanlar imara açılabiliyor. Genel anlamda Türkiye’nin yeni konuta olan ihtiyacının arsa ve arazi fiyatlarıyla ilgili kısımda yukarı yönlü fiyatları tetiklediğini söylemek mümkün.
15
Değeri etkileyen faktörlere baktığımızda arsa ve arazi kısmını ikiye ayırmakta fayda var. Arsa yapılaşma izni olan imarlı toprak parçalarıdır. Arazi ise daha çok tarım gibi amaçlarla ayrılmış bir alan tanımıdır. İmara alınan alanlar sınırlı, eğer bir ilde yeni alanlar imara açılmıyorsa mevcut arsaların değeri daha hızlı yükseliyor. Eğer bir ilde imara açık alan fazlaysa fiyatlar yatay seyredebiliyor. Kıtlık ilkesi fiyatlarda daha geçerli diyebiliriz.
16
