İlk evini alacaklar dikkat! Krediyi şimdi çekip sonra yapılandırmak avantajlı mı?

BİLAL EMİN TURAN / POSTAKonut satışlarında son dönemde rekor üstüne rekor kırılıyor. Konut alanlar ise peşinciler. 100 konutun sadece 14’ü banka kredisiyle alınmış. Bunun bir kaç nedeni var. Öncelikle Merkez Bankası’nın faiz indirimlerine rağmen konut kredi faizleri halen yüksek seyrediyor.Bugün en düşük konut kredi faizini yüzde 2.49 ile kamu bankaları sağlıyor. Özelde ise yüzde 2.65’ten başlayan faizler daha yüksek oranlara ulaşıyor. Diğer yandan geçen yıl satılan 1.7 milyon konutun yaklaşık yüzde 70’i ikinci eldi. Ama ikinci elde, sıfır eve göre daha az kredi çıkıyordu. Yani evin yarısı kadar peşinatın hazır olması gerekiyordu.YÜZDE 10 PEŞİNAT YETİYORBankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) 29 Ocak tarihli kararıyla sıfır ve ikinci el evdeki kredi farkı ortadan kaldırıldı. İkinci el de olsa ilk evini alacaklara evin değerinin yüzde 90’ına kadar kredi verilmesinin yolu açıldı. 5 milyon liraya kadar ikinci el bir daire almak isteyen yüzde 10 peşinatla krediye girebilecek. Bu düzenlemenin sektörü hareketlendirmesi bekleniyor.Artan taleple birlikte konut fiyatlarında ibrenin yukarı dönebileceğini biliyoruz. Ayrıca politika faizindeki aşağı yönlü seyrin konut kredi faizlerine yansıması da bekleniyor. Fırsatçılık da cabası! Geçen yıl konut fiyatları yüzde 29’la enflasyonun altında kalmıştı. Ancak konutta bu yıl reel fiyat artışı beklentisi hakim. Tüm bu detayları anlattıktan sonra gelelim asıl konumuza. Ev fiyatlarının artma ihtimalinin olduğu böyle bir ortamda, yüksek faizli konut kredisi kullanmak mantıklı mı? Düşen faizlerle ve krediye ulaşımın kolaylaşmasıyla birlikte konut fiyatlarının yükseldiğini geçtiğimiz yıllarda tecrübe ettik. Arz-talep terazisinde talep arzdan fazla olursa fiyat artışı kaçınılmaz olacaktır.Konuta özel kredi faizlerinin devreye alınması da ev alım iştahını artırabilir. Dolayısıyla ‘faizler düşsün de öyle alırım’ hesabı yapanların veya ‘kullanacağım kredi taksitini 10-12 ay zorlanmadan öderim’ diyenlerin harekete geçmesi gereken bir döneme girilmiş durumda. Faizdeki aşağı yönlü trend devam ederse konut kredisini düşük faizlerle yapılandırmak mümkün olabilir. Ya da daha önce yüksek faizle konut kredisi çekenler yapılandırma fırsatı bulabilir. Yapılandırma kredi çekilen bankadan talep edilebildiği gibi daha cazip fırsat sunan bankaya ‘borç transferi’ yoluyla da yapılabilir. Ancak kredi geri ödemesinde taksitlerin yüzde 90’ının faiz olduğu unutulmamalı. Yani bankalar önce kredi anaparası yerine faiz ve diğer maliyetleri tahsil eder. Bu yüzden yapılandırmayı ne kadar erken yaparsanız o kadar avantajlı olursunuz. Örneğin; bugün yüzde 2.65 faizle 120 ay vadeyle çekilen kredinin 27 bin 700 liralık taksitinin sadece 1.200 lirası anapara, geri kalan 26 bin 500 lira faiz maliyetidir. Cebinizde 2 milyon nakdiniz ve almak istediğiniz ev 5 milyon lira olsun. Bu durumda 3 milyon liralık konut kredisi işinizi görecektir. Şu anda almadığınız bu evin artan taleple ve düşen faizlerle önümüzdeki yıllarda 6-6.5 milyon liralara doğru çıktığını görebilirsiniz.Bu durumda faiz düşse de cebinizdeki nakte karşılık çekmeniz gereken kredi tutarı 1-1.5 milyon lira daha artacak. İşte o zaman faiz düşse de fiyat artışı nedeniyle daha yüksek taksit ödemek zorunda kalabilirsiniz. Kirada oturanların, ödeme gücü varsa, aylık sabit gelirleriyle ilgili bir risk yoksa beklemeden harekete geçmesi avantajlı bir seçenek gibi duruyor. Her ne kadar ocak ayı enflasyonu yüzde 4.84 ile beklentileri aşsa da enflasyondaki düşüş sürüyor. Merkez Bankası ihtiyatlı davranacağının mesajını da veriyor. Bu yüzden belki geçen yılki gibi her ay 1.5-2 puanlık faiz indirimleri olmayabilir ama piyasa aktörleri faizlerde kademeli geri çekilme bekliyor. Şu anda yüzde 37 olan politika faizinin sene sonunda yüzde 28-29’lara ineceğiyle ilgili bir beklenti var. Bu indirimler bankaların finansman maliyetini düşürdükçe konut kredi faizlerinin de yüzde 2’lere doğru ineceğini değerlendirebiliriz.Hafta içi bu konuda açıklamalarda bulunan Halkbank Genel Müdürü Osman Arslan, “Konut kredisindeki maliyet oranları şu anda aylık bazda 2.5’in altına indi. Bunun ikinci yarıdan sonra yıl sonuna doğru yüzde 2’lere varan oranlara geleceğini tahmin ediyorum” demişti. Yani konut faizlerinde müjdeli haberler yakın. Belki yüzde 2’nin altında bir oran da görülebilir.