Giriş
İstanbul, Ankara, İzmir... İşte 2026’nın aidat tarifesi
Milyonlarca hanede en önemli gider kalemlerinden biri aidatlar oldu. Son yıllarda fahiş zamlar büyük tepkilere yol açtı. Peki yasal düzenlemenin hayata geçtiği 2026’da zamlar ne oldu? İstanbul, Ankara ve İzmir’de aidat zamlarını incelendi. İşte aidatlarda son durum.
Yeni yılda geçerli olacak aidatlar için genel kurullar yapıldı, rakamlar netleşti. Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün habeine göre, İstanbul’da artışlar yüzde 30-48 bandında olurken, kimi sitelerde yüzde 75’e kadar çıktı. İl genelinde ortalama aidat bedeli 3 bin 300 TL’ye, merkezi ilçelerde 6-8 bin TL’ye ulaştı.
Lüks sitelerde ise 70 bin TL’ye kadar yüSite yönetim şirketleri, asgari ücret artışı ile yükselen personel maliyeti ve enflasyona bağlı artan giderleri gerekçe gösterirken, son yıllarda bu gerekçelerle dahi açıklanmayacak fahiş zamlar büyük tepkilere yol açtı. Yaşanan mağduriyetler ve suiistimaller nedeniyle konu kamunun da gündemine geldi ve yasal bir düzenleme de yapıldı.
Peki yasal düzenlemenin hayata geçtiği 2026’da zamlar ne oldu? Eva Gayrimenkul Değerleme, İstanbul, Ankara ve İzmir’de aidat zamlarını inceledi. İşte araştırmanın sonuçları...
% 30-75 ARASINDA YAPILDI
İstanbul’da ilçe ortalamalarında 2025–2026 döneminde artışlar yüzde 30-48 bandında gerçekleşti. İstanbul’un genelinde ortalama artış yüzde 40 seviyesine ulaştı. kseldi. Yönetim şirketlerinin, aidatlara sınırlama gelecek endişesiyle zamları üst seviyede tutması dikkat çekti.
Bazı markalı projelerde aidat artışları yüzde 70–75 seviyelerine kadar çıktı. Bu tür yüksek oranlar, personel giderlerinin ve ortak alan işletme maliyetlerinin bütçe içindeki payının yüksek olduğu, ertelenmiş bakım ve onarım harcamalarının tek bir dönemde devreye alındığı projelerde görüldü.
2025 yılında İstanbul ortalaması 2 bin 380 TL seviyesindeyken, 2026 yılında 3 bin 330 TL seviyelerine yükseldi.
SINIRLAMA ENDİŞESİ YÜKSEK ZAM GETİRDİ
En yüksek ortalama aidat 8 bin 400 TL ile Beşiktaş’ta. Onu 7 bin TL ile Şişli, 6 bin 500 TL ile Kadıköy izledi. En ucuz aidat ise 1450 TL ile Çatalca’da. Onu da 1650 TL ile Silivri, Arnavutköy, Sultangazi takip etti. Araştırmada, “Bu rakamların ilçe ortalaması olduğu unutulmamalı. Aynı ilçede, markalı projeler ile tekil apartmanlar arasında ciddi bir makas oluşabilir” denildi.
“Asgari ücretin yüzde 27 artmış olmasına rağmen aidatlarda artışın yüzde 40 hissedilmesi, aidatın tek bir maliyet kalemine bağlı olmaması ve yönetim bütçelerinin ‘risk payı’ ile kurgulanmasından kaynaklanıyor” diyen EVA Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, “Basında tartışılan ‘aidatların ilerleyen dönemlerde yeniden değerleme oranı üzerinde artırılamayacağı’ yaklaşımının, yönetimlerde üst sınır kaygısı yarattığını gözlemliyoruz. Öngörülemeyen giderlerin sonradan karşılanmasının zorlaşabileceği düşüncesiyle, zamların üst banttan belirlendiği anlaşılıyor” şeklinde konuştu.
70 BİN TL’YE ÇIKIYOR
Beşiktaş’ta bilinirliği yüksek markalı projelerde, 100 metrekare daireler için aidatların 45 bin TL seviyelerine kadar çıktığı görülüyor. 200 metrekare ve üzerine çıktığında ise 70 bin TL bandına kadar ulaşıyor. Şişli’deki bazı markalı projelerde ise 100 metrekare dairelerin aidatları 50 bin TL seviyesinin üzerinde seyrediyor. Özellikle lüks konut projelerinin yoğun olduğu bölgelerde bu seviyelerin daha da yukarı çıkabildiği gözlemleniyor.
Sarıyer, Üsküdar ve Beykoz gibi villa sitelerinin yaygın olduğu ilçelerde aidatlar 23-30 bin TL arasında değişiyor. Villa sayısının az olduğu sitelerde daha da yukarı çıktığı örnekler mevcut. Bağdat Caddesi çevresindeki rezidanslarda ise aidatlar 15 ila 20 bin TL aralığında.
DENETİM BAŞLIYOR
SİTE yönetim şirketleri ve aidatlara yönelik yasal düzenleme Meclis’ten geçti. Geçmişte her isteyen yönetim şirketi kurabiliyordu ve bu alanda bir denetim yoktu. Yeni dönemde bakanlık şirketleri belgelendirip sınıflandırılacak. Bu şirketler en az yılda bir kez denetlenecek.
Yeni düzenlemede ‘aidat artışına bir üst sınır gelmedi’. Ancak genel kurul onayı olmayan durumlarda yönetici ve yönetim kurullarının aidat belirleme yetkisi süre ve oran açısından sınırlandırıldı. Şöyle ki; Yönetici ve yönetim kurulları genel kurulda kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, 3 ay süre ile geçici işletme projesi hazırlayabilecek. 3 ay bitimi ile kalıcı işletme projesi hazırlanacak. Geçici işletme projesinde aidat artışı ‘yeniden değerleme oranını’ geçemeyecek.
ANKARA VE İZMİR’DE NE KADAR ÖDENİYOR?
İzmir’de tekil binalarda yüzde 30–35, standart sitelerde yüzde 35–45, lüks projelerde yüzde 45–60 artış yapıldı. Karşıyaka’da 100 metrekare dairelerde ortalama aidatın 3 bin 600–3 bin 900 TL bandına yükseldiği görüldü. Bayraklı ve Bornova’da 3 bin 150–3 bin 450 TL seviyesine çıktı. Çeşme’de yazlık lüks sitelerde ise 9 bin 500–20 bin TL aralığına doğru genişleyebiliyor. Tekil binalar ve eski yapılarda da aidatlar 500–600 TL’ye geldi.
Ankara’da tekil binalarda yüzde 30–35, standart sitelerde yüzde 35–40, lüks projelerde yüzde 45–50 oranında artışlar gerçekleşti. Çankaya,
100 metrekare dairelerde ortalama aidatın 3 bin 200–3 bin 500 TL bandına yükseldiği görüldü. Aynı ilçede lüks projelerde 19–21 bin TL bandına geldi. Gölbaşı’nda ortalama aidat bedelleri 2 bin-2 bin 300 TL’ye, Yenimahalle’de 1450–1650 TL’ye, Etimesgut’ta 1300–1500 TL’ye yükseldi. Başkentte tekil konut binaları ve eski yapılarda aidatlar 2026’da 400–500 TL’ye çıktı. İlçe fark etmeksizin markalı konut projelerinde ise 11–23 bin TL seviyesine kadar geldi.