Giriş
İnşaat 250 sektörle şaha kalktı
Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörlerinden inşaat, son 25 yılda şaha kalktı. Dönüm noktası 1999 Marmara Depremi olan inşaat sektörü, markalı konut, kentsel dönüşüm, sosyal konut, yabancıya satış gibi gelişmelerle büyük atılım gerçekleşti. Posta Gazetesi 25. yılı özel eki // Meltem Kara Söyleyenoğlu
Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörlerinden olan inşaat, son 25 yılda büyük bir dönüşüm geçirdi. 250 alt sektörü etkileyen, yaklaşık 2 milyon kişiye istihdam sağlayan sektör, 1999 Marmara Depremi'nin ardından çıkarılan yönetmelikler, 2005’ten itibaren markalı konutta görülen yükseliş ve 2012’de başlayan kentsel dönüşüm süreci ile son yıllarda gündemden düşmedi.
Lokomotif oluyor
Türkiye’de inşaat sektörü ekonomik büyümeye destek veren en önemli sektörlerin başında geliyor. İnşaat sektöründeki ivmelenme ve yavaşlama genel ekonomiye göre daha önce gerçekleşiyor. Son dönemlerdeki yavaşlama haricinde sektörün yüksek büyüme temposuyla genel ekonomik büyümeye hem doğrudan hem de dolaylı olarak en önemli katkı yapan sektörlerden biri olduğu görüldü.
Ortalama yüzde 5 pay
Ekonomik büyümenin itici güçlerinden biri olan inşaat sektörünün ülke ekonomisindeki payı ortalama yüzde 5 seviyesinde seyrediyor. 1995 yılında sektörün gayrisafi milli hasıla içindeki payı yüzde 5.4’tü. Son 25 yılda en yüksek seviye yüzde 9.35 ile 2016’nın ikinci çeyreğinde görüldü. 2019 yılında yüzde 4.9’a düşen sektörün payı, şu anda yüzde 5.4 seviyesinde.
Dönüm noktası 1999
Sektörün dönüm noktası 1999 yılı oldu. 17 Ağustos Kocaeli ve 12 Kasım Düzce depremlerinde çöken binalar, günün şartlarına uygun mevzuat ve yapı kalitesine ihtiyacı ortaya koydu. 1999 öncesinde deprem yönetmeliği 9 kez değiştirilmişti. Ardından 6 Mart 2006’da ‘Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik’ yayımlandı. Son olarak 1 Ocak 2019’da ‘Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ yürürlüğe girdi.
Markalı gelişim
Depremin ardından vatandaşın güvenli binalarda yaşama isteği, 2000’li yıllarda konut odaklı büyümeyi başlattı. Bu dönemde yapı denetimi ve bina kalitesine önem verildi. Hem güvenli konut arayışı hem de artan ödeme gücü, markalı konutları ortaya çıkardı. Başta İstanbul olmak üzere büyükşehirlerde havuzlu, sosyal tesisli, güvenlikli markalı siteler ortaya çıkmaya başladı.
Konutlar yatırım aracı oldu
Markalı konutların ortaya çıkmasıyla konut 2000’li yıllarda altından sonra en önemli yatırım aracı oldu. O dönemde satın alınan konutlar, kısa sürede 2 kat prim yapmaya başladı. Yüksek prim, konutu yalnızca barınmak için değil yatırım için de alınan bir ürün haline getirdi. Bu durum satışlara da yansıdı. 2003-2007 yılları arasında sektörde görülen hızlı büyüme, 2008 küresel krizinde sekteye uğrasa da krizin izlerinin silinmesinin ardından konut sektöründe rekorlara koşuş başladı. 2008’de 427 bin olan konut satışları her yıl kademe kademe büyüdü ve 2013’te ilk kez 1 milyonu geçti. O tarihten itibaren de her yıl 1.5 milyonu zorladı.
Teşvikler büyümeyi etkiledi
Konut satışlarının rekordan rekora koşmasında hükümetin teşvikleri büyük rol oynadı. Türkiye’de konut kredisinde psikolojik sınır yüzde 1. Faizler yüzde 1’i aştığında satışlar yavaşlıyor, yüzde 1’den aşağı düşünce ise satışlar hızlanıyor. Bunun örneği son yıllarda çokça yaşandı. Satışların yavaşladığı dönemlerde hükümet KDV ve tapu harcı indirimleri, düşük faiz kampanyalarıyla sektörü destekledi. Son olarak koronavirüs sürecinde kamu bankalarınca Haziran 2013’te yüzde 0.69 ile dip seviyeyi gören konut kredisi faizinden de daha düşük seviyede, yüzde 0.64 oran sunularak sektöre moral aşılandı.
10 kişiden 6'sı kendi evinde
Sektördeki büyüme, konut sahipliğine de yansıdı. Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması'nın 2019 sonuçlarına göre, Türkiye’de bireylerin yüzde 59’unun oturduğu konut kendisine ait. Yüzde 25.2’lik kesim ise kiracı konumunda. Türkiye bu oranlarla dünyada konut sahipliği oranında 41’inci sırada bulunuyor. Dünyada ev sahipliği oranında yüzde 99 ile ilk sırada Mauritius yer alıyor. Ev sahipliği oranı Avrupa Birliği ülkelerinde ise yüzde 69.2.
Kentsel dönüşüm seferberliği
Türkiye'nin yüzde 71'i deprem riski altındaki alanlarda yaşıyor. Türkiye genelinde 6.7 milyon konutun dönüştürülmesi gerekiyor. 1.5 milyondan fazla konut için ise ‘acil’ kodu var... Tüm bu veriler, deprem gerçeğiyle yaşayan Türkiye’nin kentsel dönüşüm ihtiyacını ortaya koyuyor. Bu kapsamda Türkiye’de 2012 yılında güvenli yapı stoku oluşturmak için yepyeni bir süreç başladı.
60.5 milyar kaynak
Kentsel dönüşümün hayata geçirilmesi için 2012’de 6306 sayılı ‘Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’ yürürlüğe girdi ve o dönemde başbakan olan Cumhurbaşkanı Tayyip Erdoğan, ‘bedeli ne olursa olsun yapacağız’ diyerek 5 Ekim 2012’de kentsel dönüşüm seferberliğine İstanbul’da start verdi. Süreç son 8 yılda zaman zaman tıkansa da 60.5 milyar liralık destekle kentsel dönüşüm yatırımı yapıldı.
54 milyon güvende
59 ilde 568 bin bağımsız bölümün bulunduğu 269 riskli alanda çalışma yürütüldü, riski alanlarda ve yapılarda yer alan 677 bin konut ve işyerinin yıkım işlemleri tamamlandı. Kamu ve özel sektör eliyle 2012’den bu yana yapılan kentsel dönüşüm çalışmaları, Toplu Konut İdaresi (TOKİ) konutları ve yapı denetim sistemi ile Türkiye’deki binaların yüzde 65’i güvenli hale getirildi, 54 milyondan fazla vatandaş güvence altına alındı.
Deprem riski altındaki Türkiye’yi sağlam yapı stokuna ulaştırmayı hedefleyen kentsel dönüşüm seferberliği, 2012 yılında başlamıştı. 6.7 milyon konutun yenilenmesini hedefleyen seferberlik kapsamında şu ana kadar 54 milyon kişi güvence altına alındı. Her yıl 300 bin konut dönüştürülecek.
Yılda 1.5 milyon
‘Türkiye’nin her yerinde kentsel dönüşüm’ hedefiyle 5 yıl içerisinde 1.5 milyon konutu acil dönüştürmeyi amaçlayan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, bu kapsamda 100 bini İstanbul’da olmak üzere her yıl 300 bin konutun dönüşümünü sağlayacak. Bakanlık, her yıl TOKİ eliyle 30-50 bin konut dönüştürecek. Böylece 20 yıl içinde toplam 6.7 milyon konutun dönüşümünün tamamlanması planlanıyor.
Yerinde ve gönüllü
2019’da açıklanan Kentsel Dönüşüm Eylem Planı’na göre, bundan böyle dönüşüm çalışmaları, ‘yerinde, gönüllü ve hızlı’ ilkelerine göre yapılıyor. Ayrıca dönüşüm çalışmaları ‘deprem riski altındaki yapı ve alanların dönüşümü’, ‘sel ve heyelan riski altındaki alanların dönüşümü’, ‘tarihi kent merkezleri ve meydanların dönüşümü’, ‘sanayi alanlarının taşınması ve dönüşümü’, ‘tarım köy projeleriyle kırsal dönüşüm ve modern otopark alanları üretimi’ni içeren 6 başlık altında yürütülüyor.
Faiz ya da kira desteği
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca, riskli alanlarda ikamet eden vatandaşların can ve mal güvenliğini teminat altına alacak dönüşüm faaliyetleri için kira yardımı, faiz desteği, proje ve kamulaştırma giderlerini de içeren kaynak ayrılıyor. Bugüne kadar kira yardımı, hibe, faiz desteği, kamulaştırma ve uygulamalarla kentsel dönüşüm için yaklaşık 16 milyar lira bedel Bakanlık tarafından karşılandı. Binasını dönüştüren vatandaşlara vergi ve harç muafiyeti sağlanarak yaklaşık 12 milyarlık ilave destek sağlandı. Kentsel dönüşümde vatandaşa 125 bin liraya kadar kredi veriliyor. Kredi için 120 ay vadeli krediye devlet 0.40 puan destek sağlıyor. Ayrıca devletin illere göre değişen 715 lira ile 1.150 lira arasında kira yardımı var.