Giriş
Konut kredi faizleri bir miktar yükselmiş olsa da kiradan kurtulmak için halen cazip imkanlar sunuyor. Üstelik yaptığımız hesaplamalar 10 yıllık kredi maliyetine katlanmanın, 10 yıl boyunca kira ödemeye tercih edilebileceğini ortaya koyuyor. Peşinat olarak kullanılacak paranın yüzde 18 faizle vadeli mevduatta değerlendirilmesi dahi kirada oturmayı çok da avantajlı kılmıyor.
KREDİLİ SATIŞLAR AZALDI
Konut kredilerinde psikolojik faiz sınırı yüzde 1. Bu seviyelerin altında kirada oturanların ev alma iştahı artıyor. Tam tersi durumda da kredili ev satışları sert düşüyor. Son veriler bunun en somut örneği. Merkez Bankası'nın faiz artırımları sonrasında ortalama konut kredi faizlerinin yüzde 1.5'i aştığı ocak ayında konut satışları yüzde 38 düştü. Kredili satışlardaki düşüş ise yüzde 75 oldu. Toplam içinde kredili satışların payı yüzde 15.2'ye indi.
KARARSIZ YAPAN SORULAR
Faizlerin yükselmesi cepten çıkan paranın yani maliyetlerin artması anlamına geliyor. Peki kirada oturanlar açısından bu maliyet katlanamayacak kadar yüksek mi? Yıllık konut kredi faiziyle mevduat faizinin neredeyse eşitlendiği bu dönemde imkanı olanların ev alma düşüncesinden vazgeçme kararı ne derece doğru? Kirada otururken ev parası biriktirmek ne kadar mantıklı? Gelin kafaları sürekli meşgul eden bu sorulara yanıt bulmaya çalışalım.
ÖNCE DÜŞÜK BÜTÇELİ SONRA DAHA İYİSİ
Ömrünüzün sonuna kadar kirada oturmayı kabullenmişseniz diyecek bir söz yok. Ancak İstanbul gibi mega kentlerde kirada oturmanın maliyeti ortada. Ev fiyatları semtlere göre değişiyor. Her bütçeye uygun ev de var. Evin borcu bitince satıp istediğiniz yerden yine ödeme gücünüze göre daire alabilirsiniz. Yani düşük bütçeli evden daha lüksüne geçiş yapmak o zaman daha kolay olur ve daha cesur adımlar atabilirsiniz.
BU HESABA BAKARAK BİR DAHA DÜŞÜNÜN!
MEVDUAT CAZİP AMA...
- 2.500 lira kira ödüyorsunuz, 150 bin lira peşinatınız var ve 400 bin liralık bir daireyi almak için niyetlendiniz. Şu anda yüzde 1.34 faizle kredi veren bankalar (VakıfBank, Akbank gibi) var. 250 bin lira için yüzde 1.34 faizle 120 ay vadeli kredi çekerseniz taksit 4.200 lira olur. Yani kiranın üzerine 1.700 lira koyarak bir ev sahibi olabilirsiniz. Öbür taraftan 150 bin lirayı yüzde 18 faizle vadeli mevduata yatırırsanız yüzde 5 stopaj avantajıyla (ama mart sonunda bitecek) aylık 2.178 lira net geliriniz olur. Yani 2.500-2.178= 322 lira ekleme yaparak kiranızı çıkarmanız mümkün. İşte kafalar en çok bu noktada karışıyor.
UZUN VADELİ PLAN
- Doğal olarak çoğu kişi 1.700 liralık kredi farkını ödemek yerine vadeli mevduat getirisinin üzerine 322 lira koymayı tercih ediyor. Ancak ek 1.700 liralık maliyete katlanan 10 yıl sonra toplam 504 bin lira ödeyerek ev sahibi olacak. Bu kişi ev almayıp 10 yıl kirada otursaydı ve kira her yıl ortalama yüzde 10 artsaydı kümülatif hesapla cepten toplam 478 bin lira çıkacaktı. Bu hesapla konut almakla kira ödemek arasındaki fark sadece 26 bin lira. Bu sürede kira yerine kredi taksidinin zahmetine katlanan 26 bin liraya ev sahibi olabilecek. 10 yıl sonra kira ve kredi derdi de bitiyor. Evin değerinin artması da ekstra kâr ve 26 bin liralık farkı fazlasıyla kapatır.
KONUT SAHİBİ OLMANIN AVANTAJLARI NELER?
- Aylık kira ödemeleriniz evinize gitmiş olur.
- Emekli olduğunuzda ev sahibi olmanın güven ve rahatlığını yaşarsınız.
- Ev fiyatları yükselince satarak kâra da geçebilirsiniz.
- Evinizi dilediğiniz gibi dayayıp döşeyebilirsiniz.
- Sahip olduğunuz evi geride kalanlara da bırakmış olursunuz.
- Ev sahibi olduktan sonra aylık gelirinizle istediğiniz gibi tasarruf edebilirsiniz.
- Evi alırken sancılı olsa da yıllar geçip borç azalınca kendinizi daha rahat hissedersiniz.
- Kendi eviniz olunca ev sahibinin kiracısına getirdiği kısıtlamalardan da kurtulmuş olursunuz.
10 YILDA CEPTEN NE KADAR ÇIKAR?
Kira artışı, 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) göre belirleniyor. Bu oran mart itibarıyla yüzer 12.81 olarak hesaplandı. Enflasyon artışı yıllara göre değişiyor. Biz hesabımızda kabaca yüzde 10 artışı baz alalım. Kira artışı, her yıl bir önceki yılın kirasına göre hesaplanıyor. Dolayısıyla her yıl eklenecek fark da artıyor. Yaptığımız hesapta kira artışını ikinci yıldan başlattık.
TABLO’da ortaya çıkan sonucu görebilirsiniz. Toplamda ortaya çıkan tutarı, çekeceğiniz kredinin toplam maliyetiyle kıyaslayarak tercihinizi yapabilirsiniz. Kredi-kira farkı düşükse ve aylık sabit geliriniz varsa yatırımlık değil ama oturacağınız evi almanız daha avantajlı bir tercih olacaktır. En azından rakamlar onu söylüyor.
YILLARCA DAİRE PARASI BİRİKTİRMEK...
Konut almak için peşinatınız varsa, evi peşin almak için para biriktirmeyi tercih etmek daha fazla maliyet anlamına gelir. Hesap basit: 2.000 lira kirası olan bir evde oturduğunuzu düşünelim. Ev almak için yüzde 1.34 faizle 250 bin lira kredi çekerseniz 10 yılda ödeyeceğiniz toplam faiz maliyeti 254 bin lira ediyor.
Sırf bu faizi ödememek için 10 yıl boyunca para biriktirmek aslında 382 bin 498 liralık kira maliyetine katlanmak anlamına geliyor. Yani faiz maliyetinden daha çok kira ödemek demek. Ayrıca 10 yıl sonra ev parası birikse de evin aynı fiyatta kalacağının garantisi yok. Bütçeyi iyi ayarlayıp bir an önce eve girmek bu anlamda daha mantıklı. Kredi taksidinin gelirinizin yüzde 60'ını aşmamasına dikkat edin.
MALİYET ARTIYOR FİYATTA GERİLEME BEKLEMEYİN
Mevduat ve konut kredi faizlerinin yakın zamanda gerilemesi pek beklenmiyor. Buna karşılık hammadde (demir, çimento, beton) maliyetlerindeki artışa paralel ev fiyatlarının da yükselmesine kesin gözüyle bakılıyor. Özellikle yeni yapılacak evlerde 'faiz yükseldi, fiyatlar inecek' beklentisine girmeyin. Artık stoklar eskisi kadar çok değil ve ihtiyaca göre proje üretiliyor.
Bir de faizlerin düştüğü ortamlarda konut fiyatlarında sert yükselişlere geçtiğimiz dönemlerde şahit olduk. Ev almak için faiz kısmen yüksek gibi görünse de kira maliyetine katlanıp faizin düşmesini beklemek pek de avantajlı değil. Ev fiyatlarının stabil olduğu ve pazarlığın kuvvetli olduğu bu ortam, pandemi belirsizliğine rağmen kiradan kurtulmak için de fırsat sunuyor.
