Konut kredisi mi tasarruf finansmanı mı?

Konut kredi faizinde son dönemde ibre tekrar yukarı döndü. Yüzde 3’lere dayanan faizler taksit ödemelerinin artmasına neden oluyor. Diğer yandan ikinci evini alacaklar için kredi kısıtlaması devam ediyor. İşte böyle bir ortamda faizin işlemediği tasarruf finansman sistemi (evim şirketleri) devreye giriyor. Konut satışlarındaki artışta bu sistemin katkısı büyük. Peki hangisi, neye göre avantajlı? Son dönemde en çok merak edilen bu konunun detaylarını sizin için araştırdık...

BDDK LİSANSLI VE DENETİMLİ

Konut almak isteyenler, yüksek kredi faizi ve ikinci evdeki kredi kısıtlaması nedeniyle son dönemde ince hesap yapıyor. Bu hesabın odağında ise tasarruf finansman sistemi bulunuyor. Tasarruf finansmanı, halk arasında ‘evim şirketleri’ olarak bilinen Bankacılık Düzenleme Denetleme Kurumu (BDDK) lisansına sahip firmalar aracılığıyla güvenli bir şekilde yapılabiliyor. Çoğu kişi başta bu sisteme mesafeli yaklaşıyor. Ancak kişiye özel sunulan esnek taksit seçenekleri, devlet denetiminin olması yani şirketlerin yasal düzenlemelerle regüle edilmesi bu sektörü oldukça hareketlendirmiş durumda.

NAKİT SATIŞTAKİ PAYI YÜKSEK

Kredi notu düşük olduğu için bankadan kredi alamayanlar veya ikinci eve niyetlenen ancak konut fiyatlarını frenlemek için devreye alınan kredi sınırlaması nedeniyle ihtiyacı olan tutara ulaşamayanlar rotayı tasarruf finansman şirketlerine kırıyor. Söz konusu şirketler son dönemde birbiri ardına şube açıyor. Hem de banka şubelerinin olduğu en işlek caddelerde. Bu şubelerin önünden ne zaman geçilse bir yoğunluk göze çarpıyor. Bu yoğunluğun sonucu olarak konut satışları artmaya devam ediyor. Her 100 konutun 77’si nakit satılıyor. Sadece 23’ü kredili. Nakit satılanlar içinde tasarruf finansman şirketlerinin etkisi büyük.

FAİZDE İBRE YUKARI DÖNDÜ

Çoğu kişi konut kredi faizinin yüzde 3’lere yaklaştığından ve krediyle konut almanın maliyetinden dert yanıyor. ‘Konut kredi faizleri ne zaman düşecek?’, ‘Yüzde 2’nin altında bir faizi ne zaman görürüz?’ diye soruyor. Bu soruyu soranlar genelde tasarruf finansmanını bilmeyen ya da bu sisteme halen mesafeli olan kesim. Faiz düşünce konut fiyatlarının arttığı bir gerçek. Bu durumu bilenler kullanmak istedikleri finansmanın yüzde 7-8.5’i kadar organizasyon ücretini kabul edip sıfır faizli evim sistemine kaydoluyor. Bu sistemde peşinat yatıranlar (istenen paranın yüzde 40’ı) 5-6 ay sonra ihtiyacı olan parayı hak ediyor. BDDK’nın düzenlemesi gereği para 150 gün (5 ay) sonra ödeniyor! Peşinatlı sistem paraya ulaşmanın en kolay yolu.

‘ÇEKİLİŞLİ’ PAKETLER DE VAR

Peşinatsız seçenekte ise ‘çekiliş’ devreye giriyor. Örneğin; 10 milyon liraya ihtiyacınız var. 240 kişilik bir gruba kaydoluyorsunuz. Bu sözleşmede size para en geç 48’inci ayda yani 48’inci çekiliş döneminde teslim ediliyor. Noter huzurunda her ay yapılan çekilişte 240 kişi arasında ilk şanslı talihli siz olabilirsiniz. Veya 7’nci aydaki çekilişte sizin adınız çıkabilir. Son çekilişe kadar isminiz çekilişte çıkmazsa 48’inci ayda parayı alıyorsunuz. Böyle bir paket için aylık ödeme 41-42 bin liradan başlıyor. 12 ayda bir yüzde 50 artırılıyor. Gruptaki kişi sayısı düşünce ödeme ve paranın teslim edileceği çekiliş sayısı da düşüyor. Mesela örneğin; 40 kişilik bir grupta aylık 250 bin lira ödeyerek en geç 16’ncı ayda para ödeniyor. Çekilişte organizasyon komisyonunun yüzde 8.5 olduğunu unutmayın.

HANGİ DURUMDA HANGİSİ DAHA MANTIKLI?

• Kiradaysanız ve aylık gelirinizin yüzde 40’ını aşmayacak şekilde taksit ödeyebilecekseniz konut kredisi çekilebilir. Yüksek faiz ödeseniz bile, evin mülkiyeti hemen size geçer ve ödediğiniz kira taksite gider.
• Aceleniz yoksa, faiz ödemek istemiyorsanız, birikmiş peşinatınız yoksa, bütçenize göre bir ödeme planı istiyorsanız tasarruf finansmanı avantajlı olabilir.

NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

• Peşinatlı pakete girilirken paranın teslim edileceği vade iyi hesaplanmalı.
• Peşinatın şirkette kalacağı süre boyunca elde edilebilecek vadeli mevduat veya katılım payı toplam maliyete eklenmeli.
• Organizasyon ücreti, peşin tutarın olası getiri potansiyeli toplanarak toplam maliyet bulunmalı.
• Aynı vadede bankadan güncel faizle alınacak kredinin toplam maliyeti çıkarılmalı ve iki tutar karşılaştırılmalı.
• Toplam maliyet kişinin ödeme planına, istenen tutara, teslim süresine göre değişiyor ama tasarruf finansman sisteminde toplam maliyetin aynı vadede, şimdilik biraz daha düşük olduğu görülüyor.