Giriş
Kredilerde ne zaman ibre aşağı dönse konut fiyatları da yükselişe geçiyor. Merkez Bankası’nın faiz indirimlerine başlaması ve önümüzdeki aylarda buna devam edeceği beklentisi yeni zamlara da kapı aralayacak gibi. Bu nedenle konut ihtiyacı olanlar faizdeki yüksek seyre rağmen ‘Düşerse yapılandırırım’ anlayışıyla kredili alıma yöneliyor. Peki bu hesap ne kadar doğru? İşte yanıtları...
Konut fiyatları son bir yılda enflasyonun altında yükseliyor. Yani reel olarak bir değer artışı yok. Buna karşılık artan nüfus, evlenmeler, tek yaşayanların sayısındaki artış gibi faktörler konut talebindeki artışı tetikliyor. Ayrıca yeni konut yapım ve arsa maliyeti her geçen gün artıyor. Faizin yüksek olduğu, mevduat ve fon getirilerinin öne çıktığı dönemlerde bir yatırım aracı olarak görülmeyen konut, faizler inmeye başladığında ise ilgi odağı haline geliyor.
İLK HAMLE ZİRAAT’TEN GELDİ
İşte 24 Temmuz’da Merkez Bankası’nın faiz indirmesi ve eylülde de bu indirime devam edeceğiyle ilgili beklentiyle dikkatler tekrar konuta yöneldi. Bu arada faiz indirimi konut kredi faizine de yansımaya başladı. İlk adım Ziraat Bankası’ndan geldi ve 120 ay vade için faiz oranı yüzde 2.99’dan 2.69’a düştü. Bu, 1 milyon lira kredi alanın cebinden aylık 2 bin 737 lira, totalde 328 bin lira daha az çıkması anlamına geliyor. Faizleri yüzde 3 civarı tutan özel bankalardan da indirim bekleniyor.
İPOTEKLİ SATIŞTA HIZLI ARTIŞ VAR
Yılsonu enflasyon tahmini yüzde 30’un altında. Politika faizinin de yüzde 35-36 seviyelerine inmesi bekleniyor. Yani yıl sonuna kadar 7-8 puanlık daha faiz indirimi beklentisi söz konusu. Bu indirimlerin sürmesi konut kredi faizlerinin yüzde 2.5’in de altına gelmesini destekleyecek. Konut kredi faizi yüzde 2’ye yaklaştıkça kredili konut alımına talebin de artması öngörülüyor. İlk 7 ayda kredili konut satışı yüzde 93 artarak 121 bin 515 adede yükseldi. Yani 100 konutun 13’ü krediyle satıldı.
REFİNANSMAN FIRSATI DOĞAR MI?
Ekonomi yönetiminin 2026 yılı için öngördüğü enflasyon yüzde 18. Son açıklanan yıllık enflasyon yüzde 33.5. Yani enflasyonda 1 yıl içinde 15 puan gibi bir düşüş öngörülüyor. Böyle bir durumda faiz indirimiyle birlikte konut kredi faizinin aylık yüzde 2’li seviyelere yanaşması beklenir. Kampanyalarla 2’nin altında faizler de görülebilir. Bu trend devam ederse konut faizini daha düşük maliyetle yapılandırmak için bir fırsat oluşabilir. Yapılandırma kredi kullanılan bankadan talep edilebildiği gibi ‘borç transferi’ yoluyla bir başkadan da istenebilir.
BEKLEMELİ Mİ, HEMEN ALMALI MI?
Faiz ile konut fiyatını terazinin iki kefesine koyalım. Faiz inerken yani terazinin bir tarafı aşağı gelirken diğer tarafı yani konut fiyatı yükseliyor. Genelde bu denklem işliyor. Buna bir de fırsatçılar eklendiği zaman fiyatın artması için faiz indiriminin kokusu bile yetiyor. Dolayısıyla faizlerin daha da düşmesini beklemek alınacak konutun değerinin de artması anlamına geliyor. İhtiyaçsa, kiradan kurtaracaksa, ödeme gücü varsa büyük-küçük demeden bir ev almak için uygun zamanlar diyebiliriz.
Şu anda alınacak bir ev için 2 milyon liralık bir kredi çekme ihtiyacı olabilir. Ancak faizlerde düşüş hızlandıkça artan taleple birlikte arzı sınırlı olan konut fiyatlarının yükselmesi de gündeme gelecek. Bu durumda faizi yüksek diye konut kredisi kullanmayanlar, 3 milyon liralık bir kredi çekmek zorunda kalabilir. Belki faiz maliyeti düşecek ama yükselen fiyat sizin maliyet kaynaklı avantajın da üzerine çıkabilir. Üstelik kredi miktarı arttığı için aylık ödenecek taksit tutarı da yüzde 50 daha fazla olacak.
YÜZDE 1.99’A DÜŞERSE NE KADAR FAYDA SAĞLAR?
Bugün en düşük konut kredi faizi olan yüzde 2.69’dan 1 milyon lira konut kredisi kullanmış olun. Kredinin taksiti 28 bin 60 lira, vade sonunda toplam geri ödemesi 3 milyon 367 bin lira olur. Eğer faiz yüzde 1.99’a iner ve 1 yıl sonra yapılandırma yapılırsa cepten ne kadar çıkar? Öncelikle 12 ay sonra 337 bin liralık taksit ödemesine rağmen anapara sadece 16 bin lira azalacak 984 bin lira olacak. Yani ödemenin büyük bölümü faize gidecek. Ayrıca, yüzde 2 erken kapama ceza komisyonu olan 19 bin 676 lira da eklenmeli.
CEPTEN DAHA AZ ÇIKAR
Kalan anapara olan 984 bin lirayı yüzde 1.99 faizle tekrar 120 ay vadeyle yapılandırırsak taksit 21 bin 608 liraya, toplam geri ödenecek tutar ise 2 milyon 613 bin liraya iner. Böylece yapılandırma öncesi ödenenler (337 bin lira) ve erken kapa cezasıyla (19 bin 676 lira) birlikte kredinin toplam maliyeti 2 milyon 969 bin lira olur. Yüzde 2.69 faizin maliyeti olan 3 milyon 367 bin liradan bu tutarı çıkarırsak 397 bin liralık bir avantaj sağlandığı görülür. Şu anki maliyete 1-2 yıl katlanabilenler, faizlerin daha da düşeceğini öngörüyorsa refinansman planı yapabilir.
BANKA ÖNCE MALIYETİ ÖDETİR
Bankalar hangi kredi türü olursa olsun önce faiz ve diğer maliyetleri tahsil eder. Sonra anaparayı alır. Örneğin 120 ay (10 yıl) vadeli bir konut kredisinde ilk 3 yıl ödenen taksitin yüzde 90’ından fazlasını maliyetler oluşturur. Bir başka deyişle yüzde 2.79 faizle 120 ay vadeli 1 milyon lira kredi çektiyseniz ilk 1 yılda anaparanın sadece 15 bin lirası ödenirken, aynı dönemde 333 bin lira faiz tahsil edilir. Üçüncü yılın sonunda (36’ncı ayda) bile 28 bin 996 liralık taksitin 26 bin 173 lirası faizden oluşurken 2 bin 793 lirası anapara olarak tahsil edilir. 36 ay bittiğinde 1 milyon liralık kredi anaparasının sadece 65 bin lirası ödenir, 935 bin liralık kısmı durur.
