Giriş
Herkesin hayali ev! Son dönemde tarihi dip seviyelere çekilen faizlerle bu hayale ulaşmak çok daha kolay hale geldi.
100 binlerce ev yeni sahibini buldu. Çoğu kişinin evi olsa da gerek iş icabı gerekse imkansızlıklar nedeniyle kiracı hane sayısı da 7 milyon civarında.
Ev sahipliği ve kira olayı 83 milyonu ilgilendiren bir konu. Konut almakla veya kiralamakla işlem bitmiyor. Yeni evin iskanlı olup olmaması, aidatlar, müteahhitle olası sorunlar, kira sözleşmelerinin ihlali...
Herkesin hayatına dokunan ancak çok fazla bilgi sahibi olunmayan bu konularla ilgili bugün itibarıyla yazı dizisine başlıyoruz. En çok sorulan soruların yanıtlarını, yılların tecrübesi POSTA yazarı, hukukçu Tamer Heper, sizin için cevaplandırdı.
KAT İRTİFAKI NEDİR?
Kat irtifakı, kat mülkiyetine geçiş için bir basamaktır. Bir arsaya inşaat yapılacağı zaman tek tapulu olan bu arsanın, inşaata ait projesi tasdik olunduğunda talebe bağlı olarak yapılacak her bağımsız bölüm için ayrı ayrı tapu tescili yapılabilir.
Ancak ortada henüz tasdikli proje dışında bir hukuki varlık bulunmadığı için tapu müdürlüğünde kat irtifakı tesis olunmuştur ve bu tapu kat irtifak tapusudur.
Asıl amaç kat irtifak tapusu almak değil, kat mülkiyet tapusu almaktır. Bunun için de arsaya yapılacak inşaatın tamamlanması ve iskan izninin alınması şarttır.
KAT İRTİFAK TAPUSU İLE DAİRE ALINIR MI?
Kat irtifak tapusu ile hukuken daire alınabilir, buna engel yoktur. Ancak öncelikle kat irtifak tapusu bir inşaatın tamamlanmamış hali ile de alınabileceğinden, bu inşaatta bir eksiklik bulunduğu endişesi yaratabilir.
Bazı hallerde inşaatın projeye aykırı tamamlandığı, bunun için kat mülkiyetine geçilmediği, iskan izninin alınamadığı haller olabilir. Bu da binadaki bir ayıba işaret edebilir.
Bu nedenle kat irtifak tapusu ile daire alacak olanların bu hususa dikkat etmesinde yarar vardır. Ancak hukuki olarak kat irtifak tapusu ile tapu müdürlüğünde işlem yapmak kaydı ile daire alımı mümkündür.
KAT MÜLKİYETİ NASIL KURULUR?
Bir bina inşa edildiğinde projesinin tasdiki ile kat irtifakı kurulur, bina tamamlanıp iskan izni alındığında da malikinin veya maliklerinin talebi ile tapuda işlem yapmak kaydıyla, kat mülkiyeti kurulur.
Ortak bir gayrimenkulde kat mülkiyeti kurulamıyorsa, örneğin tüm ortakların bu işleme katılımı sağlanamıyorsa, ortaklardan birinin kat mülkiyeti tesisi suretiyle ortaklığın giderilmesi davası açma imkanı vardır.
Bu durumda davaya bakan hakim iskan iznini araştırır, yönetim planı yaptırır ve binada kat mülkiyeti tesisi için paylaşımın nasıl yapılacağına dair bilirkişi raporu alır. Bütün bu araştırmalar olumlu sonuçlandığında da mahkeme kararı ile o binada kat mülkiyeti kurulur.
DEĞER KAYBINA NEDEN OLUR
Daire satın alınan müteahhidin iskan almamasının yaptırımı nedir?
Bir müteahhitten daire satın alınırken öncelikle bakılması ve incelenmesi gereken en önemli husus taraflar arasında yapılan sözleşmedir. Şayet sözleşmede tamamlanmış bir bağımsız bölümün satışından söz ediliyorsa, hukuken bir inşaatın tamamlanması iskan izninin alınması ile olur.
Bina ne seviyeye gelmiş olursa olsun, içine kaç kişi girip oturmuş olursa olsun, iskan izni alınmadan tamamlandığı kabul edilmez.
Ancak daire satın alanların da bir an evvel dairelerine kavuşmaları amaçlandığından müteahhidin iskan almamasının nedeninin öncelikle araştırılması lazım. ‘Acaba projeye aykırılık mı var? Yoksa iskan izni için masraf etmek mi istemiyor?’
Şayet binada projeye aykırılıklar varsa, bir müddet sonra malikler için hukuki problemler yaşatacağı için sözleşmenin feshine gidilebileceği gibi, iskan izninin olmayışı değer kaybına neden olacağından, değer kaybı kadar tazminat talep edilebilir.
APARTMANDA EKLENTi NEDiR?
Kat Mülkiyeti mevzuatı uygulanan binalarda bağımsız bir bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere ‘eklenti’ denilir. Eklentiler tapu kayıtlarında görülür.
Örneğin kalorifersiz evlerde kömürlük alanları, bağımsız bölümlerin eklentisi olarak gösterilebilir, toplu yapılarda bodrum katlara inşa adilmiş depo sahaları bağımsız bölümlerin eklentisi olarak gösterilebileceği gibi garajlarda araç park alanları da eklenti olarak gösterilebilir.
Eklentiler bağımsız bölüme bağlı olduğu için bağımsız bölümün el değiştirmesi halinde başkaca herhangi bir işleme gerek olmadan eklenti de el değiştirir. Eklentiler bağımsız bölümden ayrı olarak alınıp satılamaz. Her binada eklenti bulundurulması mecburiyeti yoktur.
YARIN DEVAM EDECEK.
