Kiracı uyarlama talep edebilir

Kiracım aleyhime uyarlama davası açtı. Kirasının yüksek kaldığını, dönem başından itibaren yani üç ay önceden itibaren hesaplanarak düşürülmesini istiyor. Kiracının buna hakkı var mı? B.S.

Okuyucumun sorduğu konu Türk Borçlar Kanunu 138. maddesinde şöyle düzenlenmiştir: “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” 

Bu maddeyi özetlersek ortaya beklenmeyen bir hal çıkmalı, bu hal ifa güçlüğü yaratmalı, bu güçlüğün doğmasına taraf sebep olmamalı, itiraz edilen miktardaki kira bedelleri henüz ödenmemiş olmalıdır. Yukarıda sözünü ettiğim niteliklerin bulunduğu hallerde elbette kiracı uyarlama talebinde bulunur. Kiracının talep edemeyeceği bir husus değildir. Ancak talep eden kiracı yukarıda özetlediğim kurallara uyarak talepte bulunabilir. Okuyucumun işaret ettiği bir husus var, kiracı geçmişe yönelik uyarlama talebinde bulunmuş. Oysa bu husus kira tespit taleplerinde mümkün olduğu halde uyarlama taleplerinde mümkün değildir. Uyarlama talepleri dava açılması tarihi itibarıyla gözönüne alınır (veya bu kayıt ile yapılan ödemeler tarihi itibarıyla). Dolayısıyla talep eden kiracı olsa talep hakkını bertaraf etmez ama geçmişe teşmil edilen talep incelenmez. Ayrıca uyarlamanın talep edilebilmesi için de öngörülemeyecek hususların kira bedelini etkilemesi şartı aranır mesela Yargıtay, enflasyon veya rayiç bedel artışlarının tek başına “öngörülemez” sayılamayacağını ve uyarlama davası açılamayacağını kabul eder. Zira kira sözleşmesi yapıldığı tarihte enflasyonun mevcudiyeti veya döviz artışı hususunun bilinen bir şey olduğu, bunların uyarlama nedeni olmayacağı kabul edilmiştir.