Giriş
Mülk sahibi-kiracı ilişkisi birçok soruna gebe. Erken tahliye, kiranın geç yatırılması, kira artış oranları, evde tadilat gibi konular anlaşmazlıklara davetiye çıkarıyor. Ancak her ihmale karşı mevzuatlar çerçevesinde itiraz ve müdahale imkanı var.
Peki nasıl? İşte detayları...
SÖZLÜ YAPILABİLİR
Hukuk sistemimizde sözleşmelerde şekil şartına bağlı olanlar olduğu gibi şekil şartına bağlı olmayanlar da var. Örneğin; satış vaadi sözleşmelerinin noterde yapılması zorunludur ama kira sözleşmeleri için böyle bir şekil şartı yoktur.
Dolayısıyla kira sözleşmelerinin yazılı olma şartı yoktur, sözlü de olabilir. Böyle bir durumda yazılı sözleşme hükümleri bulunmadığı için yasal mevzuat uygulanır. Ancak tavsiye edilen yazılı sözleşme yapılmasıdır. Çünkü yazılı sözleşme, ihtilafların önlenmesini ve ihtilaf çıktığında çözümünün kolay olmasını sağlar.
NASIL ÖDENMELİ?
Kiraların 500 TL’den yüksek olanı banka ve posta havalesi ile ödenmek zorunda. Ancak buna rağmen elden ödeyenler de olabiliyor. Fakat normal davalarda herkes iddiasını ispatla mükellef olduğu halde kira ihtilafında kiraya veren kira bedelini almadığını iddia ettiği takdirde kendisinden ispat etmesi istenmez, kiracıdan ödediğini ispat etmesi istenir.
Bu nedenle önerilen, kiranın ispat edilebilecek yolla ödenmesidir ki bu en yaygın hali ile banka hesabına veya posta havalesi ile ödemedir. Herhangi bir nedenle elden ödeme yapılacaksa da makbuz alınması önerilir.
EKSİK ÖDEME TAHLİYE NEDENİ
Kira bedelleri kira sözleşmesinde gösterilen zamanlarda ödenmeli. Uyulmayan hallerde ihtarname keşidesi ile kiracının tahliyesinin yolu açılır.
Bu yol ödemelerin yapılmaması durumunda da tahliye nedeni olabileceği gibi eksik ödemelerde de tahliye nedeni olabilir. Mesela bir kira yılı içinde iki defa haklı ihtara neden olan kiracının tahliyesi talep edilebilir.
ENFLASYON ORANINA GÖRE ARTACAK
Kira sözleşmelerinde kira dönemi içinde sözleşmedeki şartlar geçerlidir. Kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz, yapılırsa da geçersizdir. Ancak bir şartla kira bedeli konusunda değişiklik yapılır. Her kira yılı sonunda daha doğrusu yeni kira yılı başlangıcında kira bedeli değişebilir.
Mesken kiralarında kira sözleşmesi bir yıllık ise ve sözleşmede artırım şartı var ise bu birinci uzatma yılında geçerlidir. Sonraki yıllarda ise Borçlar Kanunu 344’üncü maddesinde belirtildiği şekli ile 12 aylık ortalama TÜFE oranında artırım yapılır. Şayet sözleşme uzun süreli ise bu uzun süre için kira bedelleri belirlenmiş ise dönem sonuna kadar bu geçerlidir.
İŞYERİNDE DURUM
İşyeri kira bedellerinin artırım şartları 20 Temmuz 2020’ye kadar kira sözleşmesinde gösterildiği şekilde uygulanır.
Kira sözleşmesinde artırım konusunda bir hüküm yok ise eskiden yürürlükte bulunan 6570 Sayılı Kanun ve yine eski Borçlar Kanunu hükümlerine göre belirlenir. Ancak 20 Temmuz’dan sonra yeni bir uygulama yürürlüğe koyulmaz ise meskenlerde olduğu şekilde her kira yılı başında 12 aylık ortalama TÜFE oranında artırım yapılacak.
ÖDEME İÇİN VERİLEN 30 GÜNLÜK SÜRE NE İFADE EDER?
Kiracının kira bedelini süresi içinde ödememesi durumunda kiraya veren kiracıya ihtarname göndererek ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi için kendisine 30 gün süre verir.
Bu süreyi vermekle birlikte 30 gün içinde kira bedelinin (veya eksik kalan kısmının) ödenmemesi halinde sözleşmenin fesholunacağı uyarısında bulunur. Bu ihtara rağmen kira bedeli veya eksik ödenen kısım 30 gün içinde ödenmezse kiracı temerrüde düşmüş olur, böylece kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkı doğar. 30 günün sonunda sözleşmenin feshi için tahliye davası açma imkanına kavuşur.
KiRALANAN EVDE ONARIM KiME AiT?
Kiralanan yer kiracıya kullanmaya elverişli olarak teslim edilmeli, kira süresi içinde yine kullanmaya elverişli olarak bulundurulmalı. Buna göre kiralanan mülkte kiracının kusuru olmadan ortaya çıkacak büyük onarımların giderilmesi kiraya verene aittir.
Kiracının kötü kullanımı nedeni ile ortaya çıkan onarımları ise kiracı yapar. Kiracının kullanımından kaynaklanan eskimeler için yapılacak masraf yine kiralayana aittir. Kiracının kullanımını aksatacak mahiyette olup da kiralayana ait onarımın ihtara rağmen süresinde yapılmamış olması halinde kiracı bunu yaptırıp kira bedelinden mahsup edebilir.
