Giriş
Olağanüstü günler yaşıyor olmamız nedeniyle maddi sıkıntı çekiyoruz. Bunların başında kira ödemelerimiz geliyor. Ancak işyeri sahibi ile kira indirimi konusunda uzlaşmaya varamadık. Kira tespiti davası açsam kazanabilir miyim? M.N.
***
Okuyucumun sorusu sadece kendisinin problemi değil, tüm esnafın da sıkıntısı. Uzun bir süre işyerleri kapalı kaldı ama kira bedelleri çalıştı. Sonra işyerleri açıldı fakat bu defa da bir takım kısıtlamalar nedeni ile müşteri kapasitesi neredeyse sıfırlandı ama yine kiralar çalıştı. Bunun bekleneni, kiralayan ile kiracıların bir mantık çerçevesinde anlaşması olmalıydı. Bir azınlık bunu başardı ama çoğunluk yapamadı.
Böyle bir durumda okuyucum haklı bir soru sormakta. Gerçekten esnaf son derece mağdur. Peki kira tespiti davası açılabilir mi? Kira tespiti davalarının açılabilmesi için birtakım şartlar aranmaktadır. Örneğin, dava açmak için dönem sonu beklenmelidir. Dönem ortasında kira tespiti davası açılamaz. Bunun için bir koşul vardır; şayet kira sözleşmesine artırım şartı koyulmuşsa dönem ortasında, geçen dönem itibarıyla tespit davası açılabilir.
Aksi halde dönem başlamadan bir ay önce tespit talebinde bulunmak gerekiyor. Bu durumda da okuyucumun sorusuna hemen ‘evet’ demek mümkün değil. Hele sözleşmeler uzun süreli yapılmışsa dönem sonunu beklemek gerekiyor ki o tarihlerde olayların neye varacağını bilme imkanımız yoktur. Ancak durum bu kadar ümitsiz mi? Yok bir ümit var, şöyle:
***
Dönem ortasında da açılabilecek bir dava var. Bu dava, ‘uyarlama davasıdır’. Uyarlama davası demek kira bedellerinin yeni şartlara uyarlanmasını talep etme anlamına gelir ki bunun için dönem sonu beklenmez. Şayet işlem temelinin çökmesi olarak ifade edildiği şekilde kira ilişkisinin bir taraf için çekilmez hal alması halinde, kira bedellerinin yeni şartlara uyarlanması talebinde bulunmak mümkündür.
Bunun için şartların çekilmez hal alması, bu halin oluşmasına tarafın neden olmamış olması, sözleşmeler yapılırken beklenen durumun gelişmemesi gibi şartlar incelenir ve dava tarihinden itibaren kiranın yeni şartlara göre uyarlanması istenir. Geçmişe yönelik uyarlama talep edilemez.
Ancak yaşadığımız olay gibi sokağa çıkma yasaklarının koyulduğu, dükkanların kapalı kalması kararının alındığı hallerde geçmişe yönelik kira borcu için borcunun bulunmadığının tespiti amaçlı sebepsiz zenginleşme talepli bir davanın görülmesi de gerekecektir. Anlattığım hususlar çok teknik olmakla birlikte, bir meslektaşımın yardımının alınmasında yarar olacaktır.
