Kiralarla yarışan aidatlar için geri sayım başladı

Yeni yılın yaklaşmasıyla birlikte site-apartman aidatlarında da zam görüşmeleri başlıyor. Bina yönetimleri, yeni dönem aidatlarını belirlemek için genel kurul toplantılarını genellikle kasım ile şubat ayları arasında yapıyor. Aidat artışlarında yasal bir üst sınır bulunmadığı için genellikle enflasyon, memur maaş artışı, emekli zammı veya asgari ücret artış oranı dikkate alınıyor. Özellikle temizlik, güvenlik görevlisi gibi personelleri bulunan sitelerde aidat zamlarında asgari ücret artışı belirleyici oluyor. 2024 yılına ilişkin artışı belirleyecek Asgari Ücret Tespit Komisyonu, 11 Aralık itibarıyla toplanacak ve ay sonuna kadar kararını açıklayacak. Tüm çalışanların olduğu gibi, kat maliklerinin de gözü asgari ücret zammında olacak. Asgari ücretle ilgili yüzde 35-50 arasında artış tahminleri yapılıyor. Bu durumda sitelerde de aidatlara en az açıklanacak asgari ücret zammı oranında zam yapılacak. Üstüne bir de gider kalemlerinde yaşanan maliyet artışları da yansıtılınca oran daha da artabilir. İstanbul’daki aidatlar geçen yıl ortalama yüzde 40 ile yüzde 170 arasında artmıştı. Asgari ücrete 2022 ve 2023 yıllarının temmuz ayında enflasyon nedeniyle ara zam yapılmıştı. Bu ara zamlar sonrasında da personel maaşlarındaki artış nedeniyle aidatlara da aynı oranda ara zamlar yapılmıştı. Hükümet yetkilileri, asgari ücrete ilişkin açıklamalarında bu yıl enflasyondaki düşüş nedeniyle yalnızca ocak ayında zam yapılacağının, yıl ortasında herhangi bir ara zamma gidilmeyeceğinin sinyallerini verdi. Asgari ücrete yalnızca yılbaşında zam yapılırsa, sitelerde de herhangi bir ara artış yapılması beklenmiyor. Yeni yılın yaklaşmasıyla birlikte, genel kurullarını toplayan sitelerden aidat kavgası haberleri de gelmeye başladı. Öyle ki çıkan tartışmalara polisin müdahale ettiği örnekler bile yaşanıyor. Örneğin, Ankara Altındağ’da bir sitede aidatlara yüzde 100 zam yapılması sonrası çıkan tartışmaya polis müdahale etmek zorunda kaldı. İstanbul’da 3 binden fazla daire bulunan bir sitede ise aidat rakamları öyle noktalara geldi ki site sakinleri yönetime kayyum atanmasını talep etti. İstanbul’da 100 metrekare alana sahip daire başına minimum ortalama aidat tutarı.GENEL KURULLARA MUTLAKA KATILIN!* Sitelerde/apartmanlarda kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanıyor. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanıyor ve oy çokluğuyla karar veriyor. Yıllık aidat zamları da bu toplantılarda gündeme getiriliyor ve karara bağlanıyor. * Sürpriz artışlarla karşılaşmamak için bu toplantılara katılmak, gider kalemlerini detaylı bir şekilde incelemek ve oy kullanmak gerekiyor. Toplantıya katılamayanlar, vekil de atayabiliyor. Aksi takdirde toplantıya katılan az kişinin belirlediği rakam kabul edilebiliyor. Bazı genel kurullarda ‘Fiyat artışından kaynaklı ekstra bir durum çıkarsa yönetici aidat toplamaya yetkilidir’ şeklinde yetkiler verilebiliyor. Sürpriz artışları önlemek için yöneticiye verilen yetkilere dikkat edilmesi konusunda uzmanlar uyarıyor. * Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.* Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. * Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Aidat artış oranları, binaların özelliklerine göre de farklılık gösteriyor. Eva Gayrimenkul Değerleme’nin çalışmasına göre, 2023 yılı artış oranı tam donanımlı ve tüm özelliklere sahip markalı konut projelerinde yüzde 77, geniş peyzaj alanı, havuz alanları, açık kapalı otoparkı bulunan standart özelliklere sahip projelerde yüzde 60, açık-kapalı otoparkı ve peyzaj alanı bulunan az konutlu binalarda yüzde 45, apartman görevlisi bulunan, güvenlik vb. çalışan personeli bulunmayan tekil binalarda ise yüzde 35 düzeyinde gerçekleşti. Aidatı belirlemek için öncelikle binanın bir işletme projesinin bulunması gerekiyor. Bu projede gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları, tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktar, tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken aidat tutarı yer alıyor. Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça* Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;* Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlü. Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak karşı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve genel kurul davetiyesi eline ulaşmayanlar altı ay içinde sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Davayı bir kat malikinin bile açması yeterli oluyor.