Artış şartı ne kadar geçerli?

Kira sözleşmesinde artış şartı var ise ve bu oran mevzuata göre (konutlarda kira artışı yüzde 25 ile sınırlı) yüksek bir oran ise kira sözleşmesi sonuna kadar uygulanır mı? Uygulanır ise her ay yayınlanan TÜİK endeksi için “Bu ay kira artışları … bu oranda yapılacaktır” cümlesinin manası nedir? M.B.

Tekrar tekrar söylüyorum, kiracı-kiralayan ilişkisi içinde ortaya çıkan problemler sınırsız. İşte okuyucumun sorusu bunlardan biri. Dolayısıyla bu konuda da her zaman önemli problem yaşanmıştır ve farklı farklı görüşler ileri sürülmüştür. Şimdi ben de okuyucumun sorusu üzerine okuyucularıma görüşümü bildireceğim. Konu Türk Borçlar Kanunu içinde düzenlendi. Bu düzenleme şöyle: Türk Borçlar Kanunu madde 344’te kiracı ve kiraya veren tarafın yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de geçerlidir.

İşte görüldüğü gibi 344’üncü madde kira zammını sınırlamış. Sözleşmede artırım şartı, şayet 344’üncü maddenin tarif ettiği zam oranının altında kalıyor ise uygulanır. Üzerine çıkıyor ise 12 aylık ortalama seviyesinde takılır kalır. İstisnası ise kira sözleşmesinin beş yılını doldurmuş olmasıdır. Yani kira sözleşmesi altıncı yılına girecek ise bu kuralın istisnası olarak muhitteki rayiç değerler çerçevesinde hak ve nasafet kuralları çerçevesinde kira bedelleri tespit olabilir. Her ay için ilan edilen TÜİK TÜFE 12 aylık ortalamalar ilanında bu nedenle kira bedelleri artış oranına değinilir.

Kira ilişkisi çok geniş bir kesimi ilgilendirdiği için ihtilaflar da çoktur, söylentiler de çoktur. Mesela kira sözleşmesindeki artışın geçerli olduğu yıllar için bile artış oranı sözleşmede belirtildiği hallerde “sadece TÜFE’ye göre veya ÜFE’ye göre artış yapılacaktır” denildiği hallerde bile bu geçersiz bir maddedir. Çünkü bu ifadeler net bir oranı ifade eden bir cümle değildir, bu oranlar her biri için dört ayrı rakamı