Tamer Heper

02 Mart 2024, Cumartesi 07:00

Yeni sözleşmeye zorlama imkan yok

Babamın imzaladığı sözleşme ile 10 yılı aşkın süredir bir evde oturmaktayız. Babamız bir tarihte vefat etti biz oturmaya devam ettik. Ancak bizim oturmakta olduğumuz hususunu ileri sürerek bizimle yeni bir kontrat yapmasını teklif etmemize rağmen kontrat yapmaya yanaşmadı. Bu durumda biz sözlü anlaşmalar ile kiraya zam yaptık ama şimdi yüksek kira istiyor ve en son yüzde 200 zam istiyor, aksi halde çıkın diyor. Buna karşı ne yapabiliriz? G.L.

Şimdi okuyucumun durumunda olanların başında şu on senelik kiracılık hikayesi Demokles’in kılıcı gibi sallanıyor. Kira süresi on yılı geçen kiracılar için ev sahipleri yeni bir kira sözleşmesi yapmıyor. Şayet yeni bir sözleşme yapacak olurlarsa şu on yıllık tahliye hakkı ortadan kalkacak, yeni kira sözleşmesi ile birlikte sıfırdan başlayacak. İşte ev sahipleri bu imkanı ellerinden kaçırmak istemiyor.

İşte okuyucumun anlattığı durum da bu. Kiranın uzatma süresi on yılı geçmiş ve ev sahibi bunu silah olarak kullanıyor. Yüklü zam istiyor ve ödemedikleri takdirde bu on yıllık uzama süresi hakkını kullanarak tahliyeyi talep edecek. Elbette bunu kiracı da biliyor ve zaten bunu bildiği için benden kurtulmanın çaresini söylemimi istiyor ama ne yazık ki çaresi yok. Ev sahibini yeni kira sözleşmesi yapmak için zorlayıcı bir ihtimal yok. Elde bir kira sözleşmesi var ise bu her dönem sonu birer yıl olmak üzere kendiliğinden uzar ve kira bedeli dışındaki sair hükümleri geçerlidir. Bu nedenle okuyucuma yeni kira sözleşmesi yapılması konusunda bir bilgi veremeyeceğim.

Bir tek şunu hatırlatmakta yarar görürüm. Bu durumdaki ev sahiplerinin tahliye talep edeceklerse bunu kiracıya dönem sonu gelmeden üç ay önceden yazılı olarak bildirmeleri gerekmektedir. Okuyucum bu hususa dikkat etsin, kiralanan yer mesken olduğuna göre de 2 Temmuz 2024 tarihine kadar kira zammı yüzde 25 olarak hesaplanacaktır. 2 Temmuzdan sonra ne olacak bilmiyoruz. Şayet tavan kalkarsa bugünkü şartlarla 12 aylık ortalama enflasyona (Tüfe) göre hesap yapılır.

01 Mart 2024, Cuma 07:00

Miras paylaşımı doğru

Kardeşim, çocuksuz olarak 2018 yılında vefat etti. Eşi de 2020 yılında vefat etti. Kardeşimin mirasçısı olarak eşi ve benle birlikte diğer kardeşimizin çocukları vardı. Kardeşimin malvarlığı anne ve babadan kalan mirastı. Şimdi eşinin vefatı sonrası bu mallara, eşinin kardeşleri yarı yarıya ortak oldu. Bu hukuki midir? Kalan mallar kişisel mal değil midir? Buna hakları var mı? M.Ş. 

Doğrusu miras paylaşımı çoğu zaman akılları karıştırır. Okuyucumun aklına bu hususun takılması da normal. Çünkü karışık bir sistemle miras paylaşılmaktadır. Ancak durum şöyle: Kardeşinin vefatında mirasçı olarak eşi ve kardeşleri var. Kardeşler ikinci derece mirasçı. İkinci derece mirasçının varlığı halinde ölenin mirası 1/2 eşe 1/2 kardeşlere kalır. Dolayısıyla okuyucumun kardeşinin vefatı anında hayatta olan eşi, mirasın yarısına sahip olmuştur. Eşin sonradan ölümü ile bu yarı hisse kendi mirasçılarına geçeceği için okuyucumun kardeşinden elde edilen miras payı da aynı oran itibarıyla eşinin mirasçılarına geçtiğinden miras onlarla yarı yarıya paylaşılmış gibidir. Burada incelenen husus miras payıdır. Okuyucumun sorusunun içinde bir de kişisel mallardan söz ettiğine göre aklına edinilmiş mallara katılma rejimi de takılmış ama mallar kardeşe miras kaldığına göre bunlar kişisel maldır ve miras paylaşımı yukarıdaki şekilde sonuçlanacaktır.

29 Şubat 2024, Perşembe 07:00

Evin kira sözleşmesi olmalı

Ocak sonu ev aldım, içinde kiracı var. Kiracının sözleşmesinin mayısta biteceği, o tarihte de çıkacağı söylendi ama çıkmadı. İhtarname gönderdim. Kiraya zam da yapmadılar, ne yapabilirim? Ö.Y. 

Okuyucuma kiracının mayıs başında çıkacağını kim söyledi ise bunu neye dayandırdığını da söylemesi gerekirdi. Zira bir kira yılı bitti denildiğinde kiracının çıkması gerekmiyor. Daha doğrusu ev sahibinin “Hadi sözleşme bitti artık çık” deme hakkı yok. Bunu bilmek için hukukçu olmak da gerekmiyor. Onun için, ‘kiracı çıkacak’ diyen kimse bunun gerekçesini açıklamalı. Sonra okuyucum duyduklarını aktarıyor, iyi ama içinde kiracı olan bir ev alındıysa eve ait kira sözleşmesi okuyucuma verilmedi mi? Zira eski malikle yapılan kira sözleşmesi yeni malikle de devam ediyor. Yani yeni malikin kiracı olarak kimle muhatap olduğu, sözleşmesinin süresi, artırım şartlarını vs. bilmesi gerekmiyor mu? Ama öyle anlaşılıyor ki okuyucuma kira sözleşmesi de verilmemiş. Bu durum, yani evi yeni satın almış olmak kiracının tahliyesini gerektirmiyor. Ancak yeni malik bu yeri kendi ihtiyacı için aldı ise kiracıya bir ay içinde ihtarname gönderip altı ay süre vermesi ve kiracı hâlâ çıkmazsa altı ay sonunda ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açması gerekir. Okuyucum bu sürelere uyarak hukuki girişimde bulunabilir. Ben kendisine “Süreleri geçirmişsin” veya “Daire alımı üzerinden bir ay geçmeden ihtarname gönderdiğine göre altı ayın sonunda yani temmuz sonunda tahliye davası açabilirsin” diyemiyorum, çünkü okuyucum aylardan söz etmiş ama hangi yılın ayları olduğunu yazmamış. Şayet alım Ocak 2023’te ise yukarıda bahsettiği tahliye nedeni olan süreler geçti. Şayet Ocak 2024 ise bu süreler halen geçerli.

Kira artırımına gelince. Kira zammı dönem başları itibarıyla yapılır, bu nedenle elde kira sözleşmesi olmalı ki kira dönemi başı bilinsin. Dolayısıyla öncelikle eski malikten kira sözleşmesini temin edecek, sözleşmeye göre dönem başı için şimdiden artırım talep edecek veya sözleşmede artırım şartı var ise geçmiş dönem başı itibariyle kiraya zam talebinde bulunacak. Demek ki kira ilişkisinde yazılı sözleşme önem arz ediyor, evin tapusu ile birlikte kira sözleşmesinin de ele alınması gerekiyor.

28 Şubat 2024, Çarşamba 07:00

Ayrımcılık yasak

Evimi kiraya verirken doğrusu kiralamak isteyenler arasında bir tercih yapmak zorundayım. Ancak bunun suç olduğu ve cezayı gerektirdiği yönünde söylentiler var. Bu suç olabilir mi? Ben karşıma ilk çıkana evimi vermek zorunda mıyım? L.M.

Okuyucum tereddüdünde son derece haklı. Geçen haftalarda bu konuda yaşanan bir olay nedeni ile evini bu nedenle vermeyen birine yüklü bir para cezası verildiği haberi gazetelerde yer aldı. Evet o haber doğruydu, uygulamanın alt yapısı da 6701 Sayılı Kanun. Türkiye İnsan Hakları ve Eşitlik Kurumu Kanunu diye 2016 yılında çıkmış bir kanunumuz var. Bu kanun bir kurumun kuruluş kanunu ve bu kurumun birtakım yetkileri var. Ancak okuyucumun sorusu bu kanunun 5’inci maddesi içinde yer alan 3’üncü fıkra ile ilgili. 

Fıkra şöyle: “Kamu kurum ve kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, gerçek kişiler, özel hukuk tüzel kişileri ve bunlar tarafından yetkilendirilenler, taşınır ve taşınmazları kamuya açık bir şekilde sunarken bu malları edinmek veya kiralamak isteyenler ile bunlar hakkında bilgi almak isteyenler aleyhine, bunların kiralanması, kira akdinin şartlarının belirlenmesi, kira akdinin yenilenmesi veya sona ermesi, satışı ve devri süreçlerinin hiçbirinde ayrımcılık yapamaz.” 

İşte ilgili madde bu. Peki bu madde mülkiyet hakkına kısıtlama getirmiyor mu? Bana sorarsanız getiriyor. Mesela işyerini kiraya vereceksiniz. Yapı itibariyle market olarak kullanmaya elverişli, bir binanın zemin katında işyeri. Market dışında kullanmak isteyen biri karşınıza çıktığında (abartacağım ama örnek diye söyleyeyim, muhtelif motorlar kullanacak olan marangoz) “Ben sana veremem” diyemeyecek misin? Bu tehdit altında mülkiyet hakkına sahip olamayacak mısın? Ama yasa maddesi bu. Evini veya işyerini kiraya verirken de o binada oturan diğer sakinleri rahatsız edeceği belli kimse veya talep edilen kirayı ödemesi imkan dışı olduğu bariz birine kiraya vermemek suç mu teşkil edecek? 

Doğrusu yaşam şartlarını düzenlemeye yönelik bir durum olmadığını, mülkiyet hakkına fazla müdahale olduğunu, bu hususun problem yaratacağını düşünüyorum ama yasa yürürlükte olduğu müddetçe de uyulması zorunlu olduğunu da hatırlatmadan edemeyeceğim.

27 Şubat 2024, Salı 07:00

Sözleşme yenileniyor mu?

2012 yılında kiracı olarak taşınmıştım bu daireye, onuncu yılım dolduğunda kiram 1.750 TL’den 4 bin TL’ye çıktı kontratı yenilemesi. Bir yıl sonra 11 bin TL’ye çıkardı yine kontrat yenilemesi. Bu sene de yine rayiç bedel neyse onun bir tık altında kirayı yükseltecek. Ben her sene bu duruma maruz kalmak zorunda mıyım? M.H. 

Okuyucumun mektubunu aynen aldım. Bu benim adetim değil ancak bu defa okuyucumun mektubunda sorunun asıl unsuru anlaşılamıyor. Bu nedenle aynen aldım, anlaşılamayan nokta şu: “Kira 4 bin TL’ye çıktı kontratı yenilemesi. Bir yıl sonra 11 bin TL’ye çıkardı yine kontrat yenilemesi.” Şimdi okuyucumun problemi her sene kontrat yenileniyor mu yoksa ev sahibi kiraya zam yapıyor ama kontratı yenilemiyor mu? Şayet yenilemiyor ise evet zaten her sene yenilenmez diyeceğim. Ancak bu hususun da tehdit unsuru yapılıp fahiş kira talebinin de dürüstlük kuralına uymadığını söyleyeceğim. Şayet ev sahibi geçen on yıllık uzama süresini tahliye nedeni yapacak ise bunu sözleşme bitimine üç ay kalmadan önce kiracıya bildirecek. Bu süreyi geçirirse o sene tahliyeyi talep hakkını kaybedecek.

Şayet her sene zam yapıyor ve üstelik her sene yeniden zamlı kira sözleşmesi yapıyor ise bu durumda on senelik uzama dönemine ait tahliye talebi riski kiracı açısından bertaraf olmuştur, bu durum kiracının lehinedir diyeceğim. İşte soru beni iki farklı çözüme yöneltiyor. Bunun için soruda, her sene kira sözleşmesi yenileniyor mu, yenilenmiyor mu bunu çözemedim. İki ihtimale göre yanıt vermeyi tercih ettim.

26 Şubat 2024, Pazartesi 07:00

Babanın ihtiyacı var mı?

Ev sahibi benden çok yüksek kira istedi, ben de veremeyeceğimi söyledim. ‘Yüzde 100 zam yaparım’ dedi. Sonra ‘babamı getireceğim’ dedi. Çıkmamı istiyor. Bu arada benim de kirada kendi evim var. Oradan alıp buraya veriyorum. Fazla kira almıyorum. Ne yapmam lazım? S.E. 

Okuyucumun hukuki durumunda açıklığa kavuşması gereken birkaç nokta var. Şöyle: Birincisi ev sahibinin artırım teklifine karşı kanuni olarak yapması gereken şey, yeni kira dönemi başlangıcında (bu tarih 2 Temmuz 2024 tarihine kadar ise) yüzde 25 zam yapmak. Yasal zam oranı bu. Ama ev sahibi yüzde 100’e bile razı olmadığına göre karşısına hukuki bir problem çıkabilecek. Görünen o ki hukuki problem, ev sahibi ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açmayı düşünüyor. Peki bu çıkar bir yol mu? Doğrusu böyle bir tahliye davası açmak için yine kira sözleşmesinde yazılı tarihin yani kira dönemi başlangıcının beklenmesi lazım. Bu tarihte ev sahibi ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açacak. Mahkemede babasının ihtiyacını ispat edecek ve mahkemenin kararını ve şayet tahliye kararı verilirse bunun kesinleşmesini bekleyecek. Tahliyeyi icra takibine konu yapacak ama ondan sonra da üç yıl müddetle bu yeri bir başkasına kiraya veremeyecek. Acaba ev sahibi bu sürece razı olacak mı? Tabii burada babanın ihtiyacının gerçekten var olup olmadığı da soru işaretidir. Bu bir soru. Çünkü yaygın olarak açılan davalarda ileri sürülen husus ‘çocuğumun ihtiyacı’dır. Ama gerçekten de babanın ihtiyacı var ise bu ispatlanırsa dava tahliye ile sonuçlanır.

Bir başka husus var. Okuyucumun kendine ait evi var. Bu da bir tahliye nedeni. Şayet bu ev oturmakta olduğu ev ile aynı ilçe veya belde hudutları içinde ve oturmaya elverişli ise bu da bir tahliye nedenidir. Üstelik bu yerin kirada olduğu veya boş olmadığı hususu önem taşımaz. Yukarıdaki şartların varlığı halinde tahliye nedenidir ancak yine de bunu sağlamak için dava açılması gerekir. Okuyucumun bu durumunu da bilmesinde yarar vardır.

25 Şubat 2024, Pazar 07:00

Pet mezarlığı düzenlenmiş

Geçen günlerde biricik yavrumuz kedimizi 15 yaşında kaybettik. Her gün ağlamaklı uyanıyoruz, arkasından ağlıyoruz. Kedimizin bedenini de pet mezarlığına ayrılmış mezarlığa gömdürdük. Ancak şimdilerde bu mezarlığın bulunması bazılarını rahatsız ediyormuş ve kaldırılmasını istiyorlarmış. Böyle bir yerin insanları nasıl rahatsız ettiğini anlamak mümkün değil, oraya kaldırılanların da önceleri birer can olduğunu, bizlerin de sevdiğimizin orada yattığını bilmek hakkımız değil mi? P.Y.

Bu kadar duygusal kimselerin varlığı ümitlerimi canlandırıyor. Toplumun tamamının, “Bir hayvandır nihayet” kavramını terk etmesini isterim. Bir hayvandır nihayet değil, neticede bir candır. Yaşamımız boyunca da can dostumuzdur. Hayvanları sevenler ve besleyenler bilir, onlar bizim gözümüze “Seni seviyorum” hissi ile bakar. Biz de bilmeliyiz ki hayvanlar yoksa insanlar da yoktur. Tabiatta önce bitkiler, sonra hayvanlar ve sonra insanlar olmadı mı? Dolayısıyla bizler hayvanlarla birlikte yaşamaya mecburuz ve onların kıymetini bilmek zorundayız. Peki öldüklerinde onlara çöp gibi mi bakacağız? Hayır bir canın daha yitirildiğini kabul edip ölüsüne bile değer vereceğiz. İşte bunu böyle kabul edenler pet mezarlığı düzenlemiş. Ne kadar medenice, takdire değer bir davranış. Doğrusu böyle bir özel mezarlığın varlığını bilmiyordum, duyunca duygulandım.

* * * * *

Peki böyle medenice bir düzenlemenin neyine itiraz olunur, anlamış değilim. Ev hayvanlarının özellikle kedi ve köpek olarak değerlendirdiğimiz bu hayvanların ömrünün kısa olduğunu biliyoruz, bunlar ortalama 15 sene civarında yaşayabiliyor, ölümlerinde böyle medeni bir yapıya kaldırılması takdir edilecekken, buna karşı çıkanlar çöpe atılmasını mı istiyor? Anlamak mümkün değil. Üzücü olan şu, ben senelerce hayvanlara yapılan işkencenin caydırıcı cezalara muhatap olması gerektiğini savunurken şimdi ölümlerinin bile problem yapıldığını görmekle daha çok üzülüyorum. Dileğim bu tür hayvan mezar yerlerinin uygun alanlarda yaygınlaştırılmasıdır. Lütfen artık şunu benimseyip çocuklarımıza da anlatalım, onların da bizim kadar yaşamaya hakkı var.

24 Şubat 2024, Cumartesi 07:00

Kiraya verenin mirasçısı kim?

Ben tahliye kağıdı imzaladım, ev sahibim evden çıkmamı istiyor. Dava açtı. Ben evi kayınvalidesinden beş yıl önce tutum. İki yıldır kayınvalidesi vefat ettiği için kendisinin banka hesabına yatırıyorum. Kendisi yurt dışında yaşıyor ve bir daha evi var. Dava nasıl sonuçlanır? H.P.

Önce okuyucuma yapılan işler nedir, genel bir açıklama yapayım, Sonra özel durumu hakkında tahminlerimi yazarım. Okuyucumun tahliye kağıdı dediği şey tahliye taahhüdü. Şayet geçerli bir tahliye taahhüdü imzalanmış ise ve tahliyenin taahhüt edildiği tarih gelmiş ise bu tahliye taahhüdü de hukuki işleme koyulmuş ise neticede tahliye gerçekleşir.

* * * * *

Okuyucumun durumuna gelince, kiralama kayınvalide ile yapılmış ve kayınvalide ölmüş. Ölen kiralayanın mirasçıları artık kiralayan (yani kiraya veren) durumunda, peki mirasçı durumunda olmayan kimseyi ne şekilde muhatap alıp kiraları onun hesabına yatırdığınızı bilmek isterim (Kayınvalideden söz edildiğine göre muhatap damat veya gelin. Bunlar kayınvalidenin mirasçısı değildir). Mirasçı olmayan biri kiralayan konumuna da geçemez, o halde bu hususta incelenmesi gereken bir durum var. İkinci husus tahliye taahhüdünün incelenmesi şarttır. Şayet kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşıyor ise geçersizdir. Tahliyenin taahhüt edildiği tarihten bir aydan uzun süre geçti ise geçersizdir. Buna benzer hukuki eksikliklerin olup olmadığı incelenmelidir. Bunlar okuyucum için incelenmesi şart olan hususlardır.

* * * * *

Peki dava açanın yurt dışında yaşıyor olması veya başka evi bulunuyor olması bu tür bir davayı açmasına engel midir? Hayır değildir. Geçerli bir tahliye taahhüdü varsa, zamanı geldiğinde sadece bu taahhüdün geçerli olup olmadığına bakılır, ihtiyaç nedeni olup olmadığı veya dava açanın başka evlerinin bulunup bulunmadığı önemli değildir, incelenmez. Ancak yukarıda açıkladığım noksanlıkların mevcut olup olmadığının bir meslektaşım tarafından dosyasında incelenmesinde yarar vardır.