Müteahhidin yapmış olduğu inşaattan daire satın aldım. Ancak dairede bazı eksiklikler var. Örneğin mutfakta elektrikli alet kullanımı için gerekli prizler yok. Bunu kendi imkanlarımla yaptırdım ama zamanla kış şartlarında pencere pervazları yağmur suyu sızdırmaya başladı. Dairede rutubet oluştu ve parkeler kabardı. Buna karşı haklarım nelerdir? L.K.
* * * * *
Okuyucumun aldığı dairede hatalar var. Bu açık. Burada yapılacak şey, satıcıya anlatılan durumda müteahhide başvurmak. Öncelikle genel bir kuraldan söz edersem: Daire satın alındığında dairede eksik veya hasar görülebilir bir durumda ise bunun için başvuru süresi bir aydır. Buna açık ayıp denilir. Şayet hasar kullanma ile ortaya çıkıyor ise buna gizli ayıp denilir. Başvuru süresi beş yıl içinde ama ayıp ortaya çıktığında makul süre içinde müteahhide başvuruda bulunmak gerekir. Bu süreler geçirildiğinde ayıbın kabul edildiği düşünülür. Okuyucumun olayında prizlerin olmayışı açık ayıptır. Ancak zaten bunu kendisi gidermiş. Pencere pervazlarındaki hata ise gizli ayıptır, bir bakışta anlaşılamaz ancak kullanma sırasında ortaya çıkar. İşte bunun için müteahhide başvuruda bulunup ya ayıbın giderilmesi için gereken masraf tazminat olarak istenilir veya bu ayıbın dairede yarattığı değer kaybı istenilir. Bu yıl 149 bin TL’nin altındaki bu tür ihtilaflarda önce Tüketici Hakem Heyetine başvurmak, buradan çıkan kararın yeterli görülmemesi halinde de tüketici mahkemelerinde dava açmak gerekir.
Orman vasfından çıkarılmış araziyi satın almıştık. Üzerinde üç katlı bina yapıldı. Bu katları üç kardeş kullanıyor ancak tapuda malik ben görünüyorum. Şimdi kardeşler dava açmışlar. Böyle bir arsaya tapuda şerh koyulabilir mi? Şerhi kim koyar? M.V.
Bahse konu arsanın 3b arsası olması veya olmaması durumu değiştirmez. Mademki ortada tapulu bir arazi var, bunun için açılmış bir dava var, bu davaya bakılacaktır. Burada zamanaşımı var mı yok mu? Buna mahkeme karar verecektir. Bazı hallerde davanın türüne bağlı olarak, bazı hallerde sürelere tabi olarak zamanaşımı sınırlaması olabilir. Bunun için bu kadar uzaktan, olayın içine girmeden zamanaşımı konusunda bilgi verilemez. Ancak tapuya şerh konusuna gelince mademki ortada ihtilaf konusu olan ve mülkiyet iddiasında bulunulan bir gayrimenkul var, bu halde ileride davayı kazanacak tarafın mağdur olmaması için gayrimenkulün satışının önlenmesi için mahkemece tedbir kararı verilebilir.
Bunun için mahkemeden talepte bulunulur, mahkeme durumu inceler ve tarafların dava sonunda verilecek karara rağmen mağdur olma ihtimali var ise, mesela tapuda adına kayıtlı ortağın hissesini satma ihtimali söz konusu ise, bu halde tapuya tedbir koyulması için karar verir ve bu karar tapuya şerh edilir. Bu durumda da davacı kesim davayı kazanacak olursa, gayrimenkule veya bir kısım hissesine sahip olur. Gayrimenkul elden çıkma riskine karşı korunmuş olur. Dolayısıyla bu şerh, davaya bakan mahkemece verilecek kararla gerçekleşir.
Ev sahibim kendisinin emekli olduğunu, eve ihtiyacı bulunduğunu bana bildirdi. Çıkmazsam dava açacağını söyledi. Ben de dava açarsa masrafa katlanamayacağım endişesi ile evi boşalttım ama o evi başkasına kiraya verdi. Bunun sonucunda benim tazminat vs. haklarım olmadığı söylendi. Bu doğru mu? Ö.F.
Evet, bazı şartlarla ihtiyaç nedeni ile tahliye durumunda ev sahibi evi üç yıl müddetle bir başkasına kiraya veremez ama bunun için dava yolu ile tahliye kararı alınıp icra takibine başvurulmuş olma şartı aranır. Oysa tarafların karşılıklı anlaşması ile kiralananın tahliyesi durumunda artık malikin başkasına kiralama yasağı söz konusu olmaz. Okuyucumun anlattığı olayda da tahliye, kiraya verenin tahliye talebinin kabulü ile olmuştur. Yani bir nevi karşılıklı anlaşma ile tahliye gerçekleşmiş olup artık başkasına kiralama yasağı devreye girmemiştir.
Başkasına kiralama yasağının devreye girmesi için bazı Yargıtay kararlarında eski kira kanunu 6570 Sayılı Kanuna atıf yapılarak mahkeme kararının icra takibine konu yapılmış olması şartı aranması gerektiği yönünde, bazı kararlarda da 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 355. madde anlatımına dayalı olarak icra takibinin aranmaması gerektiği yönünde yorumlara rastlanılmaktadır. Ancak okuyucumun olayında zaten mahkeme safhası bile yaşanmadığından, okuyucumun kiracı olarak kiralananı tahliye ettiği durumda tazminat talebi söz konusu olmayacaktır. Aksi durum olsaydı da yeniden kiralama yasağı uygulanma şartları oluşsaydı, kiralayan aleyhine son kira bedelinin bir yıllık bedelinden az olmamak kaydı ile tazminata hükmedilebilecekti.
Sitemizin yıllık olağan genel kurul toplantısı bu pazar yapılacaktır. Yönetime kimsenin talip olacağı yok. Dolayısıyla dışarıdan bir yönetim bulunması kuvvetle ihtimal. Bu konuda toplantıda nasıl bir uygulama yapmalıyız ki kanuna uygun bir karar alalım? Bu konuda acil cevabınızı bekliyorum. Saygılarımla, A.G.
* * * * *
Binalar ve sitelerde yönetici bağımsız bölüm malikleri arasından seçilebileceği gibi, dışarıdan birileri de seçilebilir. Bu husus yönetim için mümkün olduğu halde denetçiler için mümkün değildir, denetçi mutlaka kat malikleri arasından seçilir. Ancak yönetici kat malikleri arasından da seçilse dışarıdan da seçilse, seçilme şartı vardır, bu da yöneticinin kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilme şartıdır. Kat Mülkiyeti Yasası’nın uygulandığı binalarda yöneticinin sayı ve arsı payı çoğunluğu ile seçilmediği durumlarda, bu seçim hemen geçersiz kabul edilmez, bunun için mahkemede iptal davası açmak gerekir. İptal davası açılmayan hallerde yönetim görev yapar ve görev yaptığı süre yöneticiliği geçerlidir. Ancak dava açılır da seçim maddesi iptal edilirse, bu halde seçilmiş yönetimin görevi son bulur.
* * * * *
Okuyucumun sorusu kanuna uygun karar alma şeklinde olduğu için, ilk hatırlatacağım husus, içeriden de olsa dışarıdan da olsa yöneticinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilmesidir. İkinci husus da yukarıda belirttiğim iptal davasına konu olabilme durumudur. Doğrusu bunca senelik meslek hayatımda sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilmiş pek az yöneticiye rastladım. Çok büyük çoğunlukla bu nisaba uyulmaz, özellikle kat maliklerinin ikinci toplantısında toplantı nisabı aranmadığı için, sanki yönetici seçiminde de bu nisap aranmayacakmış gibi düşünülür ama bu yanlıştır. Benim görüşüm, yöneticinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir maddesinin değiştirilerek, toplantıya katılanların çoğunluğu ile seçilme şartının getirilmesidir.
Kira sözleşmemizde kiranın her yıl arttırılacağı maddesi var. Bu madde geçerli midir? M.B.
* * * * *
Kira sözleşmelerinin çoğunda kira artış şartına rastlıyoruz, istisnai olarak küçük bir oranda bu şart bulunmuyor. Özellikle piyasada matbu olarak satılan kira sözleşmeleri kullanılıyor ise bunların tümünde artış şartının yer aldığını görüyoruz. Evet kira sözleşmesinde artış şartı var ise ilk beş yıl boyunca endeks rakamının üzerine çıkılmaması şartı ile bu artış maddeleri geçerlidir. Bu husus sözleşme açısından iki noktada önem taşır. Birincisi sözleşmede belirlenen artış şartının uygulanması için, ikincisi kira artış talebi açısından önem taşır. Şöyle ki: Kira tespiti davası açılacağı zaman, açılacak davanın zamanı önemlidir. Şayet kira sözleşmesinde artış şartı yok ise kira tespit davası, yeni dönem başlamadan bir ay önceden açılmalıdır. Şayet kira sözleşmesinde artış şartı var ise bu halde yeni bir döneme girilmesi ile bu dönem içinde herhangi bir tarihte kira tespit davası açılabilir. Yani bu halde dava açacak tarafın önünde bir yıllık bir süre vardır ki bu önemli bir imkandır. Örneğin 5 Ocak’ta yapılmış bir kira sözleşmesinde yeni bir yılbaşından itibaren o yılın aralık sonuna kadar kira tespiti talebinde bulunulabilir. Bu nedenlerle kira sözleşmesinde artış şartının bulunması önem arz eder. Bu şartın eksikliğine çoğunlukla elle hazırlanmış kira sözleşmelerinde rastlıyoruz. Nedense bu husus ihmal ediliyor ancak hazır satılan sözleşmelerde bu husus bulunuyor.
Sitemizin önemli ihtiyaçları; apartman giriş kapılarındaki kilitlerin değişmesi ve her ne kadar 5-6 ayda bir temizlense dahi su depomuzun dibinde tortu birikimlerine engel olunamadığı için filtre taktırılması gerekliliğidir. Teklifler sonucu ikisi için 25 bin TL civarı masraf (daire başı 1.000 TL) yapılması planlanmıştır. Bu masraflar ev sahibi olarak tarafımdan mı ödenecektir? B.T.
* * * * *
Okuyucumun bahsettiği gider kalemleri demirbaş gideridir, yani binanın ana unsurlarına ait giderlerdir, binaya ait giderler malikler tarafından karşılanır. Bunlar kiracıların ödemesi gereken giderlerden değildir. Bunların yapılması, kirada bulunan dairelerin kiracıları tarafından dairelerin sağlıklı kullanımını sağlayacaktır. Bizde kural da kiralanan yerin kiracıya kullanılır vaziyette teslimi ve kullanıma uygun şekilde bulundurulması şartıdır. Sokak kapısının açık kalması kiracılar için bir risk taşıdığı gibi su deposunun içinde biriken tortu da sağlık açısından problem yaratabilecek mahiyette olup, bunların sağlam ve sağlıklı bulundurulması gerekir. Kullanmakta olduğu suyun parasını kiracı öder zira bu kullanım bedelidir, ancak sistemin sağlıklı tutulması için yapılması gereken masrafa malikler katlanır. Buna göre okuyucumun daire maliki olduğu gayrimenkulün bulunduğu binada bahsedilen masraf malik olan okuyucum tarafından karşılanacaktır.
Komşu daire gece gündüz demeden seyrettiği televizyonun sesini çok açıyor, özellikle geceleri bizi rahatsız ediyor. Bunu önlemenin bir yolu olmalı, ne yapabiliriz? M.T.
* * * * *
Doğrusu okuyucuma bu konuda net bir yanıt vermekte zorlanacağım, zira acaba televizyonun sesi çok açıldığı için mi komşu televizyonun sesi bu daireye geliyor, yoksa binadaki izolasyon eksikliği mi buna sebep? Deyin ki daireler arasında yeterli izolasyon sağlanmamış, peki komşu ne yapsın? Aynı bina içinde oturan kimseler birbirini rahatsız etmeme borcu içindedir. Hatta bunun için açılabilecek davalar vardır. Bazı hallerde dairenin satışının talep edilebileceği durumlar bile vardır ama bir televizyon sesi için bunu önerecek değilim. Acaba komşuluk ilişkisi içinde, yan komşudan bir ricada bulunulsa, mesele halledilir mi? Yani rahatsız edici durumların önlenmesi için davalar açılır dedim ama bir televizyon sesinin yan taraftan geliyor olması nedeni ile açılacak davada iddia nasıl ispatlanır? Bunu düşünmek lazım.
* * * * *
Okuyucumun sorusu bana geçmişi hatırlattı. Televizyonun ilk yılları, siyah beyaz ve yayınlar saatlerle sınırlı. Gece 12 olduğunda televizyon yayını bitiyor. Zaten tek kanal ve tek yayın var. Burada bile bir dönem tartışma konusu yapıldı. Yayın uzatılsın diye değil, tam tersine kısaltılsın diye. Denildi ki, ertesi gün işe gidecekler gece 12’ye kadar oturdu mu sabah erken kalkamıyor. Televizyon yayınları saat 11’de bitirilsin. Buna uyuldu mu doğrusu bugün tam olarak hatırlamıyorum ama geçici bir süre de uygulanmış olabilir. Üstelik bu yayını izleyebilmek için de evlerin damlarına tırmanır Çamlıca tepesini görebilecek yükseklikte antenler kurar, sonra onların istikametini ayarlayacağız diye kedi gibi damlarda gezerdik. Yayın Çamlıca tepesindeki vericiden yapılırdı ve Çamlıca’yı görsün diye 10 metre uzunlukta direklerin tepesine anten takmaya çalışırdık. Her dairenin bir anten taktığını düşünün bir de o çatının halini. Bakın ne günlerden bu günlere geldik.
Binamızda yönetici seçimi yapılacaktı, iki aday vardı, birinin binaya borcu varmış, o borç da şöyle: Memlekette iken bir aylık aidatını ödemekte gecikmiş. Dönünce de ödemiş ama bu defa faiz/ tazminat borcu kalmış. Bu nedenle aday olamaz diye seçim dışı bırakıldı, diğeri seçildi. Bu işlem doğru mu? İ.K.
* * * * *
Doğrusu yönetici seçimine engel haller diye bir düzenleme yok. Mesela yönetim planında, kat malikleri dışında seçilemez maddesi varsa, buna uyulur ama borcu varsa seçilemez denilemez. Üstelik bahse konu kişinin borcu da gecikme tazminatı. Asıl borcunu memleketten gelir gelmez ödeyen kişi, gecikme tazminatının istenilmesinde de bunu da ödeyecek gibi görünüyor. Okuyucumun anlattığı durumda ‘seçime katılamaz’ diye bir kural işletilemez. Yönetici bağımsız bölüm maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Okuyucuma hatırlatayım, acaba bu kişi yerine seçilen ikinci kişi sayı ve arsa payı çoğunluğu ile mi seçildi? Yani seçimde geçerlik şartı sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilmedir. Burada dikkat edilecek önemli bir husus var. Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadığı hallerde birinci toplantı yapılmaz. İkinci toplantı da sayı ve arsa payı çoğunluğu aranmaz ama yönetici seçimi için ikinci toplantıda da sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. Pek çok binada ikinci toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğu aranmadan yönetici seçimi yapılmaktadır ki bu yanlıştır. Netice itibarıyla bu hususlara dikkat edilerek toplantıda alınan kararın iptalini bir ay içinde talep mümkün olduğu için okuyucumun sorusuna biraz çabuk yanıt verdim.
Giriş