Tamer Heper

16 Ağustos 2022, Salı 07:00

Tapuda kimin adına kayıtlı?

Kırk yıl kadar önce babaannem tarlasını satışa çıkarmış, ablam da parasını ödeyip almış. Ancak o yıllarda köylük yerde tapu bulunmadığı için de herhangi bir işlem yapmamışlar. Babaanne 1987’de vefat etti. 2019’da da tapulaştırma işlemi başladı. Herkes bu yerin ablama ait olduğunu biliyordu ama bir şey oldu, ablamın tarlası bir başka yere taşındı. Bu yerdeki yerleşik kimseler de ablamın mülkiyetini kabul etmedi, onlar kullandı. Bugün ablamın hukuken ne yapabilir?  S.İ.

*****

Okuyucumun sözünü ettiği tarla için yapılanları bir gözden geçirelim. Birincisi, okuyucumun ablası bir tarlayı satın almış, o tarihlerde bu bölgede kadastro çalışması yapılmadığı için tapu müdürlüğünde alım-satım yapma imkanı yok. Dolayısıyla tarlalar böyle el değiştiriyor. En tedbirlisi düz beyaz kağıda satış senedi yazıyor, daha da tedbirlisi bu kağıda muhtarlık mührü basıyor. Gayrimenkul alım-satımı böyle. Sonra bu yerlerde kadastro çalışması yapılırken çalışmayı yapan heyet parsellerin kime ait olduğunu hem bu yazılı kağıtlardan hem de muhitte yerleşik kimselerin tanıklıklarından yola çıkarak tespit ediyor ve sonuçta bu çalışmayı askıya çıkarıyor. Askı süresinde itirazlar mümkün ve inceleniyor. Bir de bu yerlerde mevzi imar planı çalışması yapılabiliyor, bu kadastro çalışmasından farklı. Bu sırada da kötü bir uygulama ama yasal bir uygulama olarak parseller yer değiştirebiliyor. Nitekim okuyucumun parseli de böylece yer değiştirmiş.

*****

Şimdi parseline sahip çıkamıyor ama bilmesi gereken iki husus var: Acaba ‘Parselim yer değiştirdi’ derken bu parsel okuyucumun adına tapuda tescil edilmedi mi? Yani bir hata mı yapıldı? Hata varsa kadastro çalışmasına itirazlar, kadastro çalışması bittikten sonraki on yıl içinde dava konusu yapılır. Buna göre okuyucumun dava açma süresi geçmiş, yapacak bir şey yok. Şayet okuyucumun kardeşi adına tescilliyse ve tapuda okuyucumun ablası malik görünüyorsa bu halde kadastro memuru tarafından kendi parsel sınırlarını tespit ettirip, bu sınırlar içindeki yabancıların el çekmesi için dava açma hakkına sahip. Ancak ilk etapta bilinmesi gereken tapuda kendi adına tescilli mi değil mi?

15 Ağustos 2022, Pazartesi 07:00

Evde hakkınız var

Kayınpederim 5 yıl önce vefat etti. Rahmetliden 3 katlı bina miras kaldı. 5 çocuğu var. Miras kalan ev tapuda arsa içinde kargir ev olarak geçiyor. Yani tek tapulu. Bir katta kayınvalide 2’nci ve 3’üncü katlarda da kayınçolar oturuyor. Bu binadan hanım miras hakkını talep edebilir mi? Biz dışarıda kiracıyız, hakkımızı nasıl alırız?  H.B.

*****

Bu binada kat mülkiyeti yok. Rahmetli kayınpeder binayı kendi adına inşa ettirmiş, tapuya bu hali ile tescilli. Bu mümkün. Bunda hukuka aykırı bir durum yok, ancak şimdi!! Bu binanın dörtte biri okuyucumun eşinin annesinin, dörtte üçü de beş evladın. Böyle durumlarda muhtelif hukuki yollar vardır. Mesela mahkemeye başvurup kat mülkiyeti tesisi sureti ile ortaklığın giderilmesi talep edilir. Bu halde binanın kat mülkiyetine çevrilmesinin hukuki şartları taşıyıp taşımadığına bakıldığı gibi, her ortağa bir bağımsız bölüm düşüp düşmediğine bakılır.

Okuyucumun anlattığı olayda her mirasçıya bir bağımsız bölüm düşmüyor. Yukarıdaki çözüme benzer bir başka çözüm, mademki fiziki olarak kat mülkiyetine çevirme imkanı yok, o halde binanın satılarak ortaklığın giderilmesi ve satış bedelinin mirasçılar arasında paylaşılması talebinde bulunmak mümkün. Bu halde okuyucumun eşinin eline bir miktar para geçebilecektir. Ama binanın da elden çıkarılması istenmiyor ise bu halde doğrusu çok özenle önerilmemekle birlikte açıklayacağım bir çözüm daha vardır, şöyle: Binada oturmakta olanlardan ecrimisil talep etmek.

Yani binada oturanlardan, oturdukları yerin getirebileceği kira bedeline eşdeğer bir tazminat ödemeleri talebinde bulunmaktır. Bunun için dava açılır. Binanın getirebileceği kira bedelinden az olmamak kaydı ile bir değer belirlenir ve dava açan ortağın hissesi oranında kendisine ödenmesine karar verilir. İşte okuyucumun eşinin önünde böyle bir de imkan vardır ama bunu açıklarken pek de önermediğimden söz ettim nedeni şudur: Aile içinde anne ile evlatların ve kardeşlerin birbiri ile davalık olmasından çok hoşlanmadığım için. Benim kabul ettiğim husus bu derece yakın kimselerin kendi aralarında konuşup, görüşerek anlaşmasıdır.

14 Ağustos 2022, Pazar 07:00

İhtiyaç gerçek olmalı

Kendime ait bir tane oturduğum evim var. Ayrıca kirada olan 2 dairem daha var. Bunlardan bir tanesindeki kiracıyı çıkartarak o daireye taşınmak istiyorum. 2018 Ağustos ayında kiraya vermiştim. Bugün kiracıyı tahliye etmek gibi bir hakkım var mı? Var ise ne yapmam gerekir? M.A.

***

Okuyucumun sorusunun yanıtı biraz uzun. Şöyle: Kiracısının tahliyesini sağlamak için tahliye davası açacak. Ancak bildiğiniz gibi tahliye davaları belli nedenlerin varlığı halinde açılabiliyor. Okuyucum, dairede kendisinin oturacağını söylüyor. Böyle bir dava ihtiyaç nedeni ile tahliye talepli davadır. Yani dava açtığında bu yere ihtiyacı bulunduğunu ispatlayacak. Burada dezavantajlı olduğu husus, kendisinin zaten kendine ait bir evde oturuyor olması.

Kirada oturup da kendi evine taşınmak isteyenler için ihtiyacın ispatı kolay. Ama kendi evinde oturup da ikinci eve ihtiyacı bulunduğunun ispatı zor. Örnek olarak söyleyeyim; şayet oturduğu ev ailenin genişlemesi nedeni ile küçük geliyorsa, kentsel dönüşüme girmişse, yeni başladığı işe ve işyerine katlanılamayacak derecede uzak ise bu hususları ihtiyaç olarak gösterip ispatlarsa tahliye talebi kabul görür. Ancak bunlara benzer geçerli nedenleri yoksa sırf canı öyle istediği için tahliye kararı alamaz. Dolayısıyla kaybedeceği bir davayı açması önerilmez.

***

Şayet gerçekten ihtiyacı doğmuşsa ve bunu ispatlayabilecekse kira döneminin sonunu bekleyecek. Dönem bittikten sonraki bir ay içinde ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açacaktır. ‘Musakkaf’ dediğimiz çatılı binalarda tahliye davaları yasada sayılmış nedenler çerçevesinde açılır. ‘Kira sözleşmesinin sonuna geldik. Ey kiracı hadi artık çık’ denilemez. Şayet okuyucumun hukuken kabul edilebilir bir gerekçesi varsa kiracının 2018 yılında meskene girmiş olmasının bir önemi yoktur.

12 Ağustos 2022, Cuma 07:00

İkinci el malda ayıp

İkinci el eşya satan bir dükkandan buzdolabı aldım. Eve getirdim baktım ki iki kapılı dolabın bir katı çalışmıyor. Buna karşı ilk etapta ne yapmamı önerirsiniz?  K.K.

***

Bizim sistemimizde ikinci ellerle ilgili bir düzenleme yoktu ancak tüketici mevzuatında 2013 yılında yapılan bir değişiklikle sistemimize ikinci eller de girdi. Tüketici hakları ile ilgili olan Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 12’nci maddesinde şu ibare yer aldı: “Bu kanunun 10’uncu maddesinin üçüncü fıkrası saklı olmak üzere ikinci el satışlarda satıcının ayıplı maldan sorumluluğu bir yıldan, konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda ise üç yıldan az olamaz.”

***

Peki sözü geçen 10’uncu maddedeki durum nedir? Şöyle: “Satışa sunulacak ayıplı mal üzerine ya da ambalajına, üretici, ithalatçı ya da satıcı tarafından tüketicinin kolaylıkla okuyabileceği şekilde malın ayıbına ilişkin açıklayıcı bilgiyi içeren bir etiket konulur. Bu etiketin tüketiciye verilmesi veya ayıba ilişkin açıklayıcı bilginin tüketiciye verilen fatura, fiş veya satış belgesi üzerinde açıkça gösterilmesi zorunludur.”

***

Görüldüğü gibi 10’uncu maddede açıklanan hususlar ikinci el malda gösterilmemiş ise alıcının tüketici hakem heyetine başvurup iade veya değiştirme talebinde bulunması mümkündür. Yukarıda ayıp konusunda açıklama yapmadan satış yapma hali, ayıbı gizleme amaçlı ise bu halde zamanaşımı dahi söz konusu değildir.

11 Ağustos 2022, Perşembe 07:00

Çaresiz değilsiniz

8 bloktan oluşan 17 yıllık sitemiz için çok yetersiz bir site yönetim planı var. Yeni yönetim için anlaşmazlık bulunuyor. Bu nedenle 8 blok temsilcisi olarak bazı kararlar aldık. Ama 2 blok temsilcisi problem çıkardığında onlar için hukuki yaptırım uygulanır mı? M.Ç.

*****

Okuyucum bir şeyden şikayetçi ama neden şikayet ettiği açık değil. Sanki yönetim planından şikayetçi ama yönetim planı değişmez bir şey değil ki site yönetim planı beşte dört kabul oyu ile değişir. Şayet yönetim planı, oturanlar için rahatsızlık yaratacak hükümler taşıyor ise beşte dört de rahatsızdır ve değişiklik için oy verirler, problem hallolur. Peki anlaşmazlık yönetim planı için değil de ‘yönetim’ için mi? Yani yönetim kurulu için mi? Ee yönetim kurulu dediğiniz şey bir yıl için seçilir.

Neticede bir yılın sonunda yönetim kurulu değişir, rahatsızlık verenler gider, yenileri gelir. Peki mevcut yönetim kurulu bir yıl beklemeye bile tahammül edilmeyecek davranışta bulunuyor ise yönetim kurullarında kararlar çoğunlukla alınır, mutlaka oybirliği gerekmez. Sekiz kişiden altısı bir konuda oybirliği sağladı ise bu karar alınır. O iki kişi muhalif oy verir o kadar. Dolayısıyla faaliyet engellenmez. Peki bu iki kişi acaba hukuk dışı davranışlar içinde olup suç mu işliyor? Suç işleyenler için cezai uygulamalar söz konusu olur. Cumhuriyet Savcılığına şikayet söz konusudur. Suç unsuru olmamasına karşın maddi zarara uğratıyorlar ise bir tazminat davası olur, hukuk devreye girebilir. Okuyucumun şikayetleri bu ihtimaller çerçevesinde ise anlattığım hususları değerlendirmesini hatırlatırım.

10 Ağustos 2022, Çarşamba 07:00

Huzurunuz kaçmasın

Altı ay önce bir komisyoncudan daire satın aldım. Kaporasını da emlakçıya ödedim. Neticede altı ay sonra tapuda vekaleten işlem yapıp parasını ödeyip daireyi aldım. Ancak aklıma takılan husus maliki hiç görmemiş olmam. Mesela tapuya verilen hüviyet fotokopisi sahte olabilir mi? Vekaletname sahte olabilir mi? Bu halde durum ne olur?  S.G.

***

Doğrusu vekaleten alışveriş yapıldığında bu husus akıllara gelebilir. Bunun için “Yok böyle satış olmaz” diyemem. Zira vekaleten satış olur. Bir kimse tapuda işlem yapılacak türden bir vekaletname ile ki buna düzenleme şeklinde vekalet diyoruz. Böyle bir vekaletle alım-satım yapabilir. Bu geçerlidir. Peki bunların sahtesi olamaz mı? Olabilir elbet.

Sahte belgeler genel anlamda iki türlüdür; biri iğfal kabiliyeti olanlar, diğeri iğfal kabiliyeti olmayanlar. Yani öyle bir sahte belge tanzim edersiniz ki hakikisinden ayırmak mümkün değildir. Bu karşıdaki kimsede tereddüt yaratmaz, hakikisi gibi kullanılır. Buna iğfal kabiliyeti var denilir. Bir de öyle abuk sabuk bir belge getirilir ki daha bakınca bunun sahteliği anlaşılır, buna da iğfal kabiliyeti yoktur yani aldatıcı hükmü yoktur denilir.

İğfal kabiliyeti olan işlemlerde o işlemi yapan görevli suçlanmaz. Çünkü ilgili memurun önüne gelen her belgenin peşine takılıp iz sürmek mümkün değildir. Bir tapu memuru her vekaletnamenin noterini arayıp vekaletnamenin izini sürmesi, sonra vekalet vereni arayıp bundan haberdar olup olmadığını araştırması mümkün değildir. Dolayısıyla ciddi gördüğü belge ile işlem yapar. Ancak sahteliği suratından akan belgelerle işlem yapmaz.

***

Peki satın alan için durum nedir? Doğrusu sahte belge ile alım yapan kişi için durum daha kötüdür, satış geçersiz kabul edilir. Okuyucumun anlattığı olayda bir sahtecilik var mı yok mu bunu bilme imkanına sahip değilim ama her satışta da huzursuz olmamak lazım.

Bu husus işlemden önce araştırılırsa ve güven duyulursa huzur içinde işlem yapılır tamam. Ama artık işlem yapılıp bitmiş, tapu müdürlüğü sahtecilik gibi bir endişe duymamış ise artık evinizi güle gülle kullanın demekten başka söyleyecek sözümüz olmaz.

09 Ağustos 2022, Salı 07:00

Bilgi almak hakkınız

Bir operasyon nedeni ile mağdur oldum. Yıl 2019’du. Dava açması için bir avukata vekaletname verdim. Zaman ilerledi, avukatım ‘dava açıyoruz, arabulucuya gideceğiz’ dedi. Yıl 2022 ve benim elimde hiçbir şey yok. Avukatım beni aldatıyor mu?  T.A.

*****

Okuyucuma avukatının kendisini aldatıp aldatmadığını bu kadar bilgi ile söyleyemem. ‘Aldatmıyor’ desem, belki de okuyucumun birtakım hakkını engelleyeceğim. ‘Evet, aldatıyor’ desem bir meslektaşımı haksız itham etmiş olacağım ve mağdur edeceğim. Dolayısıyla ikisini de yapamam. Ancak okuyucumun da haklarının aranması için açılan davalardan bilgi sahibi olması şart. Zira olayın üzerinden üç sene geçmiş, bu sürede neler oldu? Mesela dava açıldı mı? Tazminat kazanıldı mı? Kazandı ise tahsilat var mı? Tahsilat varsa para nerede? Acaba dava reddolundu yani kazanılan bir şey yok mu? İşte bütün bunları müvekkilin yani okuyucumun durumunda olan birinin bilmesi hakkı. Okuyucumun avukatından son durumu bilmesi için gereken belgeleri isteme ve görme hakkı vardır.

*****

Okuyucumun anlattığı olayda kendisinin konu hakkında bilgi edinmesi için en önemli belge bilirkişi raporudur. Tabii daha da önemli husus şayet dava sonuçlandı ise mahkeme kararıdır. Bu bir sınırlama değildir, müvekkil her gelişme konusunda bilgi sahibi olmayı da isteyebilir, bu onun hakkıdır. Sonuç olarak okuyucuma avukatından bu bilgileri istemesini ve bu yolla durumu hakkında bilgi edinmesini önereceğim. Son olarak da şunu söyleyeceğim. Açılmış dava aleyhte de sonuçlanmış olabilir. Bu da tabiidir. Her dava mutlaka kazanılacaktır diye bir kural da yoktur. Ama dava kayboldu ise bile okuyucumun bunu da bilmesi en doğal hakkıdır.