Sitemizde kat irtifakı kurulmuş ama kat mülkiyet tapumuz yok. Hatta tapularımızda kat irtifakı değil ‘arsa’ yazıyor. Müteahhit de siteyi terk etmiş durumda. Bizim durumumuz nedir? Biz arsa mıyız? Yani kat irtifakı tapumuz silinmiş midir?
Keşke okuyucuma yanıt vermeden önce elindeki tapu senedini bir görebilseydim. Yanıtım daha kısa olurdu ama şimdi biraz ihtimallere göre değerlendireyim. Efendim, müteahhitler inşaatı yaparken kat irtifakı tesis ederler. Çünkü bu haliyle kat irtifak tapusu ile kendilerine düşen daireleri satabilirler. Derken inşaat biter, iskan alınıp kat mülkiyetine geçmek için masraf gerekmektedir. Bunu yapmamak için siteden ellerini çekerler, binalar da bu nedenle kat irtifaklı olarak kalır, zira kat mülkiyetine geçmek için iskan izni şarttır. İşte kuvvetle tahmin ettiğim husus okuyucum için budur. Bugün kendileri birlik olup iskan izni alıp, kat mülkiyeti tesisi için tapu müdürlüğüne başvurabilirler. Yeter ki sitelerinde tasdikli projeye bir aykırılık olmasın. Şayet binalarda veya sitenin tamamında tasdikli projeye aykırılık var ise iskan alamazlar. Bu nedenle de kat mülkiyetine geçemezler. G G G G G Şimdi geleyim kendi tapusu üzerinde ‘Arsa’ kaydına.
Kat irtifaklı yapıların tapusunda ‘kat irtifakı tesis edilmiştir’ kaydı vardır ancak ‘cinsi’ hanesinde ‘arsa’ yazar. Bu nedenle kendi sitelerinde ellerindeki tapu arsa tapusu değildir, kat irtifakı tesis olunmuştur, kaydı önemlidir. Hatta kısa bir süre önce değişmeden eldeki tapu senetlerinde üç adet kare vardı, bunlar kat irtifakı, kat mülkiyeti, devremülk kutularıydı. O yapı hangi isteme dahil ise bu kutunun içine (X) işareti koyulurdu. Bu da tapunun mahiyetinin kolay anlaşılmasına neden olurdu. Okuyucumun tapusunun da bu şekilde olduğunu düşünüyorum. Tapu senedine bir baksınlar. Herhangi bir nedenle kat mülkiyetine geçemiyorlarsa, kendileri kat mülkiyeti kanununa tabi olarak ama bu tapu kayıtları ile binalarında oturacaklardır. Kat irtifakı kaydı silinmemiştir.
Aracımla şehir içinde giderken yan yoldan ana caddeye çıkacak araçların ana yoldaki araçlara geçiş üstünlüğü tanımadığına tanık oluyorum. Ana yoldaki aracın bir üstünlüğü yok mu? Z.
Okuyucumun sorusu, tabir-i caiz ise “devede kulak.” Önce bu husustan söz edeyim sonra içimi dökerim. Karayolları Trafik Kanunu 57’nci madde, kavşaklarda geçiş hakkını düzenlemiştir. Madde uzundur ancak ben bu maddenin okuyucumun sorusuna karşılık olan bölümünü alayım: “Kavşaklarda aşağıdaki kurallar uygulanır. Tali yoldan anayola çıkan sürücüler anayoldan gelen araçlara …. geçiş hakkını vermek zorundadırlar.” Bu yasa hükmüdür, zaten mantık da bunu gerektirmekteyken buna uyulmadığına ben de çok tanık oluyorum.
Biraz da dertleşeyim, bütün kural ihlalleri bu kadar mı? Mesela Karayolları Trafik Kanunu’nun 73’üncü maddesine bakalım. Ne diyor? “Karayolunda araçların kamunun rahat ve huzurunu bozacak veya kişilere zarar verecek şekilde saygısızca sürülmesi, araçlardan bir şey atılması veya dökülmesi, seyir halinde sürücülerin cep ve araç telefonu ile benzer haberleşme cihazlarını kullanması yasaktır.”
Her araç kullanma sırasında saygısızca araç kullanan kaç kişiye rastlıyorsunuz? İçilen suyun plastik kabının camdan dışarı fırlatıldığına kaç kere tanık oldunuz? Hele hele şu cep telefonu mucizesini bertaraf etmenin mümkün olduğuna kani misiniz? Ben motosiklet kullananların bile sürüş sırasında telefonla mesajlaştıklarına çok tanık olmuşumdur. Bunlar denetlenmediği için de yaygındır ve kazalar da önlenemez olmuştur. Üstelik motosiklet kazalarında kullanıcının riski çok ama çok yüksektir ve kullanım hataları bu kadarla sınırlı da değildir. Neticeten nüfusun bu seviyeye geldiği şehrimizde kontrollerin caydırıcı olması beklenir, hadise sadece hız sınırını 2-3 km aşma meselesi değildir
8 bloklu bir sitede, kat irtifakı tapusu ile oturuyorum. Sitede henüz inşaat tamamlanmamış ve bu nedenle fiili oturum henüz yok. Kullanılan su da şantiye tarifesi. Bize yönetici imzası ile su masrafı ödenmesi için yazı geliyor. Yöneticinin kim olduğunu sorduğumuzda müteahhidin tayin ettiği yönetici olduğu söyleniyor, ancak buna rağmen bunların kim olduğu da söylenmiyor. Bu durumda bizden böyle bir bedel talep etme hakları var mı?
Bir binada kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanması için bazı şartlar vardır. Elbette birinci şart binada kat mülkiyeti tesis edilmiş olmasıdır. Ancak kat mülkiyetine bir geçiş dönemi olan kat irtifakı dönemi de söz konusu olduğundan kat irtifakı tesis edilmiş bir binada bağımsız bölümlerin 2/3’ünün fiilen kullanılmaya başlaması halinde de o binada kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Şimdi okuyucum, binalarında kat mülkiyetine geçilmediği, kat irtifakı ile kullanılmakta olduğunu ve fiilen kullanımın az olduğunu söylediğine göre bu binada kat mülkiyeti hükümleri uygulanmaz. Bu halde de yönetici sıfatı olmaz.
Ancak yine de dairelerini kullanmak isteyenler olur da bağımsız bölümlerini kullanırlarsa mevcut giderlere kat mülkiyeti mevzuatının gösterdiği paylaşım uygulanmaz. Bunun dışında ortak kullanımda bazı hallerde kişi başı hesap yapılır, bazı giderler için kullanılan alan oranında paylaşım yapılabilir. Mesela su gideri söz konusu olduğunda elbette bir şantiyenin kullandığı suya eşit seviyede katılım talep edilemez. Bunun için kullanım seviyesi düşünülerek ortak kullanıma uygun seviyede bir su giderinin talep edilmesi düşünülebilir. Ancak böyle bir paylaşımda da kat mülkiyetine tabi bir sistemin çalıştırılarak yöneticinin taleplerde bulunması düşünülemez. Çünkü okuyucumun binasında sistem olarak kat mülkiyeti uygulanamaz. Mesela su gideri için su faturasını ödeyen müteahhit talepte bulunabilir.
Apartmanımıza 15 ay önce taşınan kiracı yönetim planı kurallarına aykırı hareket ediyor. Örneğin camdan halı, kilim, battaniye silkmekte, gece geç vakit temizlik yapıp gürültüye neden olmaktadır. Bu ve benzeri davranışlar binada oturanları çok rahatsız etmekte ancak söylenmesine rağmen uyarılara kulak asmamaktadır. Bu duruma son vermesi için kendisine noterden ihtarname göndermemize rağmen, kaba davranışını sürdürmektedir. Buna son vermenin bir yolu yok mu?
Doğrusu çağdaş yaşam birlikte yaşamayı öngörmekte olup, bu yaşam tarzında herkes, komşusuna karşı birtakım kurallara uymak zorundadır. Mesela bana göre bunun için birilerine ihtar göndermeye bile gerek yoktur. Herkes, kendisine yapılmasını istemediği şeyleri başkasına yapmamalıdır. Örneğin okuyucumun anlattığı kiracı, kendi üst katından, kendi dairesine halı silkelenmesini istemez. Dolayısı ile bunu kendisinin de yapmaması gerekir. Ayrıca bu konuda yasalarımızda hükümler de bulunmaktadır. Mesela kira ilişkisinde bu konuda uygulanacak madde şöyle demektedir: “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” Görüldüğü gibi, bir kiracının tahliyesini talep yasada sayılan hususlarla sınırlı olduğu halde, çekilmez hale gelen kiracının tahliyesi otuz günlük uyarı sonunda sonlandırılabilmektedir. Okuyucum da kendisine noterden ihtarname gönderdiklerini ifade etmekle bu süreci başlatmışlardır, kiracının tahliyesini talep mümkün olacaktır.
Dedemiz yıllar önce vefat etti. Ancak dedemizden miras olarak ne kaldığını bilmediğimiz gibi bugüne kadar da araştırma ihtiyacı duymadık. Şimdi bizi telefonla arayan birileri dedemizin adına gayrimenkuller bulunduğunu, bunda haklarımız olduğunu söylüyor. Bunca sene sonra bir gayrimenkul varsa bile hakkımız devam ediyor olabilir mi? C.B.
Okuyucuma iki paragrafta yanıt vereceğim: Birincisi: Sizi telefonla arayan herkese inanmayın. Son zamanlarda birileri telefonla arayıp dolandırıcılık yoluna başvurmakta, maddi menfaat talep etmekte, okuyucum durumunda olanları zarara sokmaktadır. Doğrusu okuyucumun dedesinin mali durumunu bilmesi, malvarlığını yakından tanıması daha mantıklı iken, sokaktan birinin bunu yansıtması pek mantıklı değil. Ancak bunun doğru olması ihtimaline karşın, bu kimselerden belge talep edilip, bir meslektaşımın yardımı ile bu hususta araştırma yapılır, ifade doğru çıkarsa buna göre tavır alınır. Aksi halde elde hiçbir veri yokken birilerinin sözü ile maddi yönden zarara uğrayacak girişimlerde bulunulmaz.
İkinci hususa gelince, şayet dedenin gerçekten malvarlığı var idi ise, bunun mirasçı olarak evlatlarına veya torunlarına yansıması için bir zamanaşımı süresi yoktur. Süre ne kadar geçerse geçsin mirasçılar kendilerine kalan mirası hakkeder. Bu nedenle şayet okuyucumun dedesinin gerçekten malvarlığı, mesela gayrimenkulleri var ise, okuyucum bugün bu mallara miras payı oranında maliktir. Kayden tapu dairesinde dede adına görülüyor olsa da, bugün veraset ilamı almak sureti ile kendi adına tescili imkanı olacaktır.
Bir dostuma vermiş bulunduğum borcun iadesi yapılmadı. Şimdi bunun için hukuki yollara başvuracağım ama danıştığım kişiler elimde yazılı belge olup olmadığını soruyor. Her ilişkide yazılı belge zorunlu mudur? Y.B.
Okuyucuma elinde bölge olup olmadığının sorulmasının nedeni, bizim Hukuk Mahkemeleri Kanunu’muzun 200. maddesi ile ilgilidir. Maddenin 1. fıkrası şöyle: “Bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerin, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri 2.500 TL’yi geçtiği takdirde senetle ispat olunması gerekir. Bu hukuki işlemlerin miktar veya değeri ödeme veya borçtan kurtarma gibi bir nedenle 2.500 TL’den aşağı düşse bile senetsiz ispat olunamaz.” Madde bu iken ve bu madde yazıldığı tarihte 2.500 TL olan sınır bugün 33.000 TL’dir.
Yani okuyucuma sorulan soru şu: Şayet borç ilişkisi 2025 yılı içinde kurulmuş ise ve borç bu rakamın üzerinde ise, alacak iddiasını ileri sürebilmek için elinde yazılı belge var mı? Zira bu rakamı aşan borcun ispatı ancak yazılı belge ile olur. Mesela bu rakamın üzerindeki alacak için geçerli belge var ise, bu hususta tanık falan dinlenmez. İşte okuyucumun durumunu değerlendirmek için borcun miktarını bilmek gerekir. Bu rakamın altındaki ilişkiler için sair ispat nedenleri ileri sürülebilir. Peki bunun istisnası yok mu? Var. Altsoy ve üstsoy, kardeşler, eşler, kayınbaba, kaynana ile gelin ve damat arasındaki işlemler. İşin niteliğine ve tarafların durumlarına göre, senede bağlanmaması teamül olarak yerleşmiş bulunan hukuki işlemler. Yangın, deniz kazası, deprem gibi senet alınmasında imkansızlık veya olağanüstü güçlük bulunan hallerde yapılan işlemler. Hukuki işlemlerde irade bozukluğu ile aşırı yararlanma iddiaları ve benzeri bazı hallerde senetle ispat mecburiyeti yoktur.
Doğrusu özellikle aile içi ilişkilerde herhangibir borçlanmada, en yakın aile bireyine ‘hadi bana senet ver’ denemeyeceği için yakın aile fertleri arasındaki ilişkide bu husus devre dışı bırakılmıştır. Okuyucumun alacağı olan kişi için ‘Bir dostum’ dediğine göre bu ilişki aile içinde olmamıştır. Dolayısı ile ilişkideki rakama bakarak durumunu değerlendirecektir.
Kat irtifakı bulunan 10 bağımsız bölümlü binada tamamlanması gereken hususlar var, asansör, çevre düzenlenmesi vs. gibi. Ancak bir daire sahibi borçları olduğu gerekçesi ile gerekli gidere katılmıyor. Dairesinin de bir bankaya olan borcu nedeni ile ipotekli olduğunu öğrendik. Bu durumda gerek banka ile olan ilişkisine karşı gerekse bu kişinin borçlarının tahsili için yapabileceğimiz hukuki girişimler neler olabilir?
Doğrusu bir bağımsız bölüm malikinin bir yerlere borcunun bulunması binaya ait ortak giderlerden muaf tutulmasını gerektirmez. Binaya ait ortak giderler ödenecektir. Genel olarak bir bağımsız bölüm malikinin üzerine düşen borçları ödememesi halinde aleyhine icra takibi yapılarak malvarlığına haciz koyulabilir. Bu giderin tahsili için sahibi bulunduğu bağımsız bölümün satışı istenilebileceği gibi başkaca malvarlığına da haciz tatbik edilebilir. Geleyim okuyucumun durumuna. G G G G G Bağımsız bölüm sahibi başka yerlere de borcu bulunduğunu söylüyor. Olabilir ama bir başka yerlere borçlu bulunmak binaya ait ortak gidere katılmayı engellemeyeceği gibi hem borç ödeme zorunluluğu getirir hem de aylık yüzde 5 gecikme tazminatını talep hakkı tanır. Yani okuyucumun binasında yönetici bu kişi aleyhine icra takibine başvuracaktır.
Şayet haciz tatbik edilecek hiçbir malvarlığına rastlanılmaz ise sahibi bulunduğu kendi binalarındaki daireye de haciz tatbiki mümkündür. Dairenin ipotekli olması haciz koyulmasına ve hatta satılmasına engel değildir. İpotekli daireye de haciz koyulabilir hatta satışı talep edilebilir, ancak buradaki risk şudur: Satış bedelinden öncelikli alacaklı olan ipotek alacaklısı yararlanır. Para artarsa diğer alacaklıya ödenir. Ya para artmazsa? İşte bu halde yapılan masraf ve uğraşı boşa gitmiş olur. Peki bu riskler karşısında ne yapılır? Bir borçlunun tahsil kabiliyeti bulunmayan halleri nedeni ile beklemekten başka yapacak bir şey olmaz. Ancak yine de okuyucumun bahsettiği borçlu için bir icra takibi başlatmak ve ondan sonra durumunu değerlendirmek önerilir.
Hakkımda icra takibi yapılmış ama tebligat elime geçmedi. Çünkü tebligat muhtara bırakılmış. Bu nedenle takip bedelini ödemek zorunda kaldım. Şimdi baktığımda benim böyle bir borcum olmadığını görüyorum. Bu durumda ne yapabilirim?
Okuyucumun anlattığı olay az karşılaşılan olaylardan değil, zaman zaman karşılaşılan olaylardandır. Bir kişi aleyhine takip yapılır, ödeme emrinin tebliğ olunduğu gün ve saatte vatandaş evde yoktur, işinde gücündedir. Tebligat kendisine yapılamayınca muhtara bırakılır ve muhtarın aldığı tarih, vatandaşa tebliğ olunmuş kabul edilir. Ancak bunun da bir kuralı var. Tebligatı yapan görevli muhtara gitmeden önce vatandaşın kapısına bu konuda bir bilgi notu bırakır ve komşulardan birine haber bırakır. Fakat vatandaş bunlara rağmen süresi içinde takibe itiraz etmediği hallerde takip kesinleşir ve bu para ödenmek zorunda kalınır.
İşte okuyucumun durumu bu. Şimdi okuyucumun gerçekte bu borcu yoksa mesela olayla ilgili ödeme yapmış ise bu halde istirdat davası dediğimiz, ödediği paranın kendisine iadesini talep eden bir dava açabilir. Bazı hallerde de daha parayı ödemeden menfi tespit davası dediğimiz, borcunun bulunmadığının tespiti anlamına gelen bir başka dava açılabilir. Okuyucumun durumu daha çok istirdat talepli dava açmayı gerektirecek niteliktedir, zira borcu olmayan bedelleri ödemiştir. Ancak konu oldukça teknik olması nedeni ile bu gibi hallerde bir meslektaşımın yardımını almak daha mantıklı bir davranıştır.
Giriş