2024 Nisan’da beş yıllık kiracılık sürem doldu. Ev sahibinin emsal kira artışı talebi sonrası mahkeme 27.06.2024’te 17 bin 500 lira olarak yeni kira oranı belirledi. Sorum yeni kira kararı kesinleştikten sonra mı ödemeye başlayacağım yoksa yeni kira dönemi olan Nisan 2025 itibarıyla mı başlayacak? R.F.
* * * * *
Okuyucumun kirası 27.6.2024 tarihi itibarıyla 17 bin 500 TL olarak belirlenmiş. Bu nedenle durumunu soruyor ama soru akla iki durumu getiriyor. Birincisi, yeni kira bedeli olan 17 bin 500 TL ödemesi hangi tarihte başlayacak sorusu. Mahkemece belirlenen 17 bin 500 TL’lik ödeme yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacak. Ben net tarih veremiyorum çünkü yeni dönemin hangi tarihte başladığını bilemiyorum, ancak tahmini olarak karar 2024 Nisan’ı olarak verilmiş olabilir. Tahminim doğru ise 2024 Nisan kirası dahil yeni kira bedeli olarak ödenecek.
* * * * *
Peki tereddüdüm ne, yani ikinci ihtimal ne? Şayet okuyucum fiilen ödemelerin ne zaman başlayacağını soruyor ise mahkeme kararının kesinleşmesi ile dönem başı itibarıyla yapılacak hesaplamaya göre ödeme yapılacak. Yani yeni kira bedeli ödemesi, tespit kararının kesinleşmesi ile yapılacak. Kesinleşme diye söz edildiğinde tarafların bölge adliye mahkemelerine başvurmaları halinde bunun sonucunu bekleme olarak kabul ediyoruz. Böyle bir başvuru olmaz ise kararın tebliğden itibaren 14’üncü gün sonu karar kesinleşmiş olacaktır. Okuyucuma tebliğ edilecek mahkeme kararında zaten 17 bin 500 TL’lik kira ödemesinin başlangıcının hangi tarih olduğu yazılı olacağından kararı dikkatlice incelediğinde yeni kira bedelinin hesaplanması gereken tarihin ne olduğunu mahkeme kararında görecektir.
2020 yılında bir ev kiraladım ve oturmaya başladım. Ancak o tarihte yazılı sözleşme yapmadık, sonra 2022 yılı geldi ve yazılı sözleşme yaptık. Şimdi benim sözleşmem hangi tarihte başladı? Mesela beş yıllık sürem 2020’den mi hesaplanacak yoksa 2022’den mi? L.T.
* * * * *
Kira sözleşmesi mutlaka yazılı yapılır diye bir kural yok, sözlü de olur. Dolayısı ile okuyucumun beş yıllık dönemi sorması nedeni ile söyleyebileceğim husus, ilk kira başlangıcının 2020 olarak hesaplanacağı noktasındadır. Okuyucumun beş yılı sormasının nedeni kira bedelinin hak ve nasafete göre rayiç seviyesinde tespiti gerekçesi iledir. Zira ispat güçlüğü olabilir ama ispatlandığı hallerde ilk başlangıç yılı itibariyle hesaplama yapılır.
* * * * *
Ancak bazı sorulara verdiğim şu yanıt kendisini yanıltmasın. Bir de on yıllık dönemler var ya hani herhangi bir gerekçe göstermeden kiracının tahliyesini talep hakkı. İşte konu buraya gelecek ise bu durumda on yıllık sürenin başlangıcı 2022’de yapılan yazılı sözleşme olacak. Çünkü on yıllık süre ‘uzama süresi’ olarak kabul ediliyor. Her yeni yapılan sözleşme uzama süresini kesiyor ve on yıllık süre, her yazılı yenileme döneminden itibaren yeniden başlıyor. Bu nedenle kiracıların konuya vakıf olanları, arada bir ev sahibinden kira sözleşmesini yazılı olarak yenileme talebinde bulunuyor. Çünkü her yeni yapılan sözleşme on yıllık süreyi sıfırdan başlatıyor. Yani on yıllık süre yasal olarak sözleşmenin uzaması halleri için geçerli kabul ediliyor. Okuyucum bu iki durumu birbirinden ayırsın diye ikisini de köşeme aldım.
Her şeyin düzgün gittiği bir sitede oturmaktayım. Yönetimin faaliyeti bile açık, incelenebilir mahiyette. Bunlara baktığımda bir masraf kalemi dikkatimi çekti, muhtelif gider 7 bin 900 TL denilmiş. Muhtelif gider kalemi ne anlama gelir, kabul edilebilir bir gider midir? İ.K.
* * * * *
Doğrusu okuyucumun sorusu daha çok muhasebe ile ilgili bir soru. Muhasebe kayıtlarında böyle bir kalem var mıdır bilmiyorum. Var ise ölçüsü var mıdır onu da bilmiyorum. Muhtelif denildiği zaman belki herhangi bir iş için, o işi yapana bahşiş verilmiş olur veya esnaf statüsünde olmayan birine saatlik bir iş yaptırılıp makbuz, fatura alma imkanı olmadan ödeme yapılmış olabilir, bunlar aklıma geliyor ama 7 bin 900 TL’lik bir muhtelif giderin de böyle bahşişle, bir iki saatlik kaçak bakım onarım ile ilgili olabileceğine de ihtimal vermiyorum. Ancak bu husus okuyucumun dikkatini çektiği gibi acaba sitede seçilmiş denetçinin dikkatini çekmedi mi? Benim bu gider kalemi için söyleyeceğim, bilgim dışında olduğu için net bir yanıt olarak kabul edilmesin, daha doğrusu bu hususun denetçi ile görüşülmesi veya sitede, site sakinleri arasında bulunabilecek bir muhasebeciye danışılmasıdır. Muhasebe kayıtlarında “muhtelif” kalemleri ne dereceye kadar kabul görür veya hiç kabul görmez, bunu bilen biri yanıtlasın ben okuyucularımı yanıltmayayım. Bana bu konuda bir açıklama gelirse ben de bunu köşemde yanıtlarım.
Binamızda oturmakta olan yöneticimiz aylık aidatları ödemiyor. Son günlerde binanın kamera sistemi yenilendi, bununla ilgili masrafa da katılmadı. Yönetici bu durumlardaki giderlerden muaf olabilir mi? S.Ç.
Okuyucumun sorusuna net yanıt verebilmem için binaya ait yönetim planını görmem lazım. Şayet bu hususlarda yönetim planında bir açıklama var ise buna uyulacaktır. Ancak yönetim planında bu konularla ilgili bir madde yok ise ve kat malikleri kurulunca bu hususta alınmış bir karar yok ise uygulama şöyledir: Yönetici mutad giderlere yüzde 50 oranında katılır. Mutad giderler, aidat gibi, her ay muntazam ödenen kapıcı ücreti gibi giderlerdir. Ancak mutad giderler dışında olağanüstü bazı masraflar çıkarsa yönetici bunlara her kat maliki gibi katılır. Yani okuyucumun anlattığı olayda yönetici aylık mutad giderlere de katılacak ama yarı oranında katılacak, kamera sisteminin yenilenmesi için gereken masrafa ise herkes kadar katılacak. Bu husustaki yasa maddesi şöyle diyor: “Yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.” Normal yönetim giderleri de yukarıda belirttiğim gibi her ay ödenmekte olan mutad yönetim giderleridir. Ancak kamera sistemi normal yönetim giderleri dışında bir gider olduğundan yönetici herkes kadar katılacaktır.
Annem ve kardeşler, 40 yıl kadar önce dedemden miras kalan iki katlı evdeki haklarını anneannemin zoruyla dayıma vermişler. Anneannem de dayım da vefat etti, yengemle de araları bozuldu ve annemler evdeki haklarını geri almak istiyorlar. Böyle bir hakları ve bunun bir yolu var mı? C.Y.
Okuyucumun sorusu noktasına kadar böyle. Yani annesinin ve kardeşlerinin, erkek kardeşlerine devrettikleri bir gayrimenkulü, bugün vefat eden anne ile evin maliki olan dayı vefat etmişken, anneleri bu devirden vazgeçebilir mi? Yani okuyucuma tatmin edici bir yanıt vermek isterim ama özellikle hisse devri yapan annenin vefat etmiş olması durumunda bugün yine hayatta olmayan annenin devirden nasıl vazgeçebileceğini izah etmem mümkün değil. Acaba okuyucum, annesinin yaptığı devirden bugün, annenin mirasçıları olarak kendilerinin vazgeçmesinin mümkün olup olmadığını mı soruyor? Doğrusu bunun için de kendilerine bu kadarlık bilgi ile tatmin edici bir yanıt verme imkanım yok. Zira devirlerin ne yolla yapıldığı, gayrimenkulün son durumunun ne olduğunu vs. bilgiler olmadan bir yanıt vermek yanıltıcı olur. Olayın arasında kırk yıl geçmiş, bu zaman oldukça uzun bir süre, dolayısı ile bu süre dahi şartların değişmiş olabileceği ihtimalini kuvvetlendiriyor. Ancak yine de bir çözüm olup olmadığının netleşmesi için bir meslektaşımın resmi kayıtları incelemesi gerekir. Geri alma gibi bir ihtimalin kalmadığı netleşirse en azından geri alma fikri aklınızdan çıkmış olur.
İş durumu nedeni ile Ankara’da ev kiralama durumundaydık. Bir emlakçı ile görüştük, bir daire üzerinde anlaştık, emlakçı kira sözleşmesini hazırladı ve kendisi imzaladı. Kira ödemeleri için de kendi banka hesap numarasını yazdı. Biz yetkisi konusunu sorduğumuzda ev sahibinin noterden verdiği vekaletnamesinin olduğunu söyledi ama talebimize rağmen bunu göstermedi. Bu durum bizim için bir risk teşkil eder mi? B.K.
* * * * *
Doğrusu olmaması gereken bir durum ve bu duruma ilk defa tanık olmuyorum. Bazı emlak büroları benzer işler yapıyor, tanık oluyorum. Okuyucumun bugünkü durumunda, evi kiraya veren emlakçı, kiraları da alacak olan emlakçı. Yani devrede dairesinin maliki yok. Yarın malik gelip sizin fuzuli şagil olduğunuzu iddia edip tahliyenizi isterse haklı çıkar. Hatta oturduğunuz dönem için kiraları da almadığı için kiralar emlakçının hesabına ödendiği için sizden ecrimisil talep edebilir. Sonuç olarak hukuki olarak baktığımızda iyi bir durumda değilsiniz. Bir kimse vekaleten iş yapabilir. Ancak vekaleten iş yapan kimsenin, yaptığı işin ekine mesela anlatılan olayda kira sözleşmesinin ekine bu yetkisinin bulunduğuna dair vekaletnamenin bir örneğini koyması ŞARTTIR. Okuyucumun olayında bu şart yerine getirilmemiştir, dolayısı ile okuyucumun emlakçıdan vekaletnamenin bir örneğini istiyor olması doğrudur. Tabi ki gönül ister ki sözleşme imzalanırken bu belge sözleşmeye eklenmiş olsun. Üstelik birinin elinde bir vekaletname olması da her olayı çözecek anlamına gelmez, burada önemli olan vekaletnamede yaptığı işe dair yetkisi bulunup bulunmadığı hususudur. Vekaletname ele geçirildiğinde yetkinin içerikte bulunup bulunmadığına da bakılacaktır. Okuyucum malikin telefonunun bulunduğunu da söylemiş. En azından bu nedenle maliki arayıp hiç olmazsa emlakçı ile yapılmış kira sözleşmesine kiralayan sıfatı ile imzasını almayı teklif edip bunu sağlaması durumunda istikrar sağlayacaktır.
2011 yılında ailece müstakil bir ev yaptık. Ailece derken annem, babam ve biz iki kardeş birlikte para katkımız ile yaptığımız evi, sonradan nasıl olsa iki kardeşe kalacak düşüncesi ile de annemiz üzerine tescil ettirdik. Fakat sonradan öğrendik ki annemiz de iki sene sonra yani 2013’te evi diğer kardeşimin üzerine devretmiş. Annemiz halen hayatta. Şimdi kardeşim de bana hisse vermeye yanaşmıyor. Bu durumda ne yapabilirim, hakkımı nasıl alırım? R.A.
* * * * *
Bu ve benzer durumlara dair epeyce soru alıyorum, doğrusu aile içi ilişkilerde bu ve benzeri ihtilafları da yadırgıyorum. En çok beni üzen olaylar aile içi ihtilaflardır. Hele bir de aile içi ihtilafta küçük çocukların mağduriyeti var ise benim açımdan kabul edilemez bir durumdur. Okuyucumun meselesine gelince, çoğu zaman köşemde yazmışımdır. Herkes sahibi olduğu mallardan kanunlara aykırı davranmadıkça tasarruf etme hakkına sahiptir. Bugün için okuyucumun annesinin yaptığı da kendisine ait bir maldan tasarruftur. Örneğin yaşı itibariyle akıl sağlığında bir problem varsa bu devirle ilgili hukuki girişimde bulunmak mümkün olur ama akıl sağlığı yerinde ise bir tehdit veya baskı ile bu devri yapmaya zorlanmadı ise yani serbest iradesi ile yaptı ise anne hayatta olduğu sürece bu devre bir müdahale imkanı olmayacaktır. Ben olması gerekeni söyleyeyim, kardeşler arasında böyle maddi nedenlerle bir ihtilaf doğması kabul edilebilir bir husus değildir. Bugün için anneyi bile ihtilafa katmadan kardeşler anlaşarak, birbirlerinin haklarını koruyacak şekilde meseleyi kendi aralarında halletmelidirler. Görüşüm budur.
Kiradaki evimdeki kiracı için yapılan şikayetler nedeni ile bakılan davada tahliyesine karar verildi. O da kararı istinafa götürdü. Ayrıca bizim de eve ihtiyacımız doğdu, çocuğun okul naklini bu şehre yaptırdık, kendimiz geleceğiz diye ama kiracı çıkmadığı için müşkülde kaldık. Şimdi ihtiyaç nedeni ile de dava açabilir miyiz? T.Y.
* * * * *
Bir nedenle kiracı için tahliye kararı verilmiş ancak kiracı hakkını kullanmış kararın kaldırılması talebi ile Bölge Adliye Mahkemesi’ne başvurmuş. Dolayısı ile başvuru şartlarını yerine getirdi ise kiracının tahliyesi için Bölge Adliye Mahkemesi’nin kararı beklenecek. Bu birinci husus. İkinci husus, görülüyor ki bir şehirden bir başka şehre, kiralık evinizin bulunduğu şehre geçiyorsunuz. Evet, bu durumda ihtiyacınız vardır ve bunun için de dava açabilirsiniz. Yani zaten bir dava vardır, ikincisini açamazsınız diye bir itiraz geçerli görülmez. Aynı hukuki nedene dayalı olmadığı müddetçe ikinci dava da açılabilir. Bu da akıllarda kalsın. Ancak elde bir tane tahliye kararı var. Mahkemece tahliye kararı verilmiş, şu an istinafta, yani Bölge Adliye Mahkemesi’nde. Bence bunun sonucunu beklemek işinizi daha kısa sürede halledecek gibi görünüyor. Fakat yine de ihtiyaç nedeni ile de dava açmak işi daha sağlama almak gibi görünüyor ise kira dönemi başlangıcı itibariyle bunu da açmakta bir mahzur yok.
Giriş