Aidat zammı neye göre belirlenir? Apartmanda sorunlara çözüm pusulası

Binaların yönetiminde karar almak için kat maliklerinin katılımıyla toplantılar yapılıyor. Kanunda “Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır” diyor. Toplantının ve dolayısıyla toplantıda alınan kararların geçerli olabilmesi için kanunda belirtilen şekilde çağrı yapılması gerekiyor. Bu da, ‘toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektup ile yapılabiliyor. Teknolojinin de gelişmesiyle toplantıların ve bildirimlerin WhatsApp gibi mesajlaşma uygulamalarıyla yapılmasına sıkça şahit olunuyor. Ancak bu şekilde yapılan toplantılarda alınan kararlar dava açılması durumunda ‘yok hükmünde’ sayılabilir. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir. Binada birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Ancak sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde 5’inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. 40 ve daha az sayıda birimin olduğu binalarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekalet edebilir. Aidatlara yapılacak zamları belirleyen kanuni bir oran yok. Yapılacak zamlar, kat malikleri kurulunda alınan kararla belirleniyor. Zam oranı olarak da genellikle asgari ücret zammı, memur maaş artış oranı, emekli zammı, enflasyon oranı gibi rakamlar tercih ediliyor. Personel çalıştıran binalar, genellikle asgari ücrete yapılan artışı tercih ediyor. Ancak bazen fahiş artışlara da gidilebiliyor. Sürpriz artışlarla karşılaşmamak için bu kurula katılmak, gider kalemlerini detaylı bir şekilde incelemek ve oy kullanmak önemli. Çünkü toplantıya katılan az kişinin oyuyla fahiş zamlara onay çıkabilir. Toplantıya katılma imkanı olmayanlar, vekil atayarak da karar bildirebilir. Binalardan en çok tartışma yaratan yerlerden biri de otoparklar. Dairelerde araç sayısının artması, otopark sayısının binadaki daire sayısından az olması, elektrikli araçların yaygınlaşması vs. gibi nedenlerle neredeyse her yaşam alanında otoparkla ilgili bir sorun bulunuyor. Sorunları çözmek için yönetim planı önemli. Yönetim planında otopark alanlarına yönelik bir düzenleme yok ise tüm malikler otoparklarda arsa payı oranında hak sahibi oluyor. Ancak bu konuda eğer malikler bir düzensizlik olduğundan şikayet ediyorlarsa olağanüstü kat malikleri genel kurulu yaparak 4/5 kat maliki çoğunluğu ile yönetim planı değişikliği yapabilirler veya kat maliklerinden herhangi birisi Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak hakimin müdahalesi talepli dava açarak otopark alanlarının kullanımının düzenlenmesini isteyebilir. Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi hakimi yetkili bilirkişi marifeti ile bu düzenlemeyi yapabilir. Dairelerin dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş kömürlük, otopark gibi eklentiler ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılıyor ve o bölümün maliki bu eklentilerin de tek başına maliki oluyor. Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oluyorlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin, acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Bir binanın mutlaka yönetim planının ve 8 veya daha fazla bağımsız bölümü varsa bir yöneticisinin olması şart. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Kat malikleri, yönetimi kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya 3 kişilik bir kurula verebilir. Yönetici, her yıl kat malikleri kurulunun yıllık toplantısında yeniden atanır. Eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri yönetici atayamazlarsa, gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince bir malikin başvurusu üzerine bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Mahkemece atanan yönetici, 6 ay geçmedikçe değiştirilemez. Haklı bir sebep çıkarsa sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir. Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak karşı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Kararlarının yok veya hükümsüz sayıldığı durumda süre koşulu aranmaz.