Arsa maliyetini sıfırlayacak! Kirayı düşürecek dönüşümü hızlandıracak konut modeli

Fahiş kira artışlarını önleyecek ve kentsel dönüşümü hızlandıracak ‘GYODER Yeni Konut Modeli’ için geri sayım başladı. Arsa maliyetini sıfırlayacak model, kamuözel sektör işbirliği ile yürütülecek. İlk konutların 2024’te üretilmesi hedefleniyor. En kritik başlıklardan birisi finansman. Yeni modelle ilgili merak edilen tüm detayları GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu’yla konuştuk... Deprem, göç hareketleri, artan nüfus, yükselen kur, işçilik ve emtia kaynaklı maliyet artışı gibi pek çok faktör, güvenilir ve uygun fiyatlı konutlara erişimi zorlaştırmaya devam ederken gayrimenkul sektörünün çatı kuruluşu Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER), sorunu kökten çözecek bir formül geliştirdi. ‘GYODER Yeni Konut Modeli’ adı verilen proje, kamu-özel işbirliğini (KÖİ) kapsıyor. Arsa maliyetini ortadan kaldıracak modelle uzun dönemli kiracılık mümkün olacak. Böylece hem fahiş kira artışlarının önüne geçilecek hem de kentsel dönüşüm hızlanacak. Arsanın konut sektöründe oluşturulan değerden yüzde 50 pay aldığını, bu durumun arsa sahiplerini zengin ettiğini ve konut maliyetini artırdığını ifade eden GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, “Dünyanın çoğu yerinde, özellikle Avrupa’da konuttaki arsa maliyeti yüzde 20’ler seviyesinde. Ülkemizde karşılaştığımız hakkaniyetten uzak kira artışları, arsa fiyat artışları barınma sorununun önünde büyük bir engel teşkil ediyor” dedi. Kalyoncu, ‘GYODER Yeni Konut Modeli’ni yüksek arsa maliyeti kaynaklı israfın önüne geçmek ve erişilebilir kiralık konut üretmek için geliştirdiklerini söyledi. ‘Yeni Konut Modeli’ne göre; kamu kuruluşlarının ve yerel yönetimlerin elindeki arsaların kullanım hakkı, örneğin 49 yıllığına inşaat şirketlerine bedelsiz sunulacak. Böylece inşaat maliyetinin yarısını oluşturan arsa maliyeti (arsa rantı) ortadan kalkacak. Özel sektör, bu arsalarda konut üretecek. Üretilen konutlar kiraya verilecek. Kirada devlet denetimli kurumsal bir yapı oluşturulacak. Kiralar, ev sahibinin kontrolünden çıkacak. Kiracıyla kiraya veren arasındaki problem ortadan kalkacak. Arsaların mülkiyeti devlette kalacak. Belirlenen süre sonunda konutların mülkiyeti de devlete geçecek. Yeni konut modeliyle vatandaşların piyasa dalgalanmalarından etkilenmeden kiracı olabileceğini söyleyen Mehmet Kalyoncu, şu noktaların altını çizdi: “Hane halkı gelirinin sadece yüzde 30’unu barınmaya ayıracak, yaşam standardı yükselecek (konut alımında gelirin yüzde 60’ı barınmaya gidiyor). Düşük kira rakamlarıyla çevredeki yerleşim yerleri de ucuzlayacak. Bu, halkın faydalandığı halkçı bir model ve aynı zamanda kamunun başta mülkiyet olmak üzere haklarının korunduğu devletçi bir model. İngiltere ve Fransa’da benzer uygulamalar var. Mehmet Kalyoncu, kiralık konut üretiminin kentsel dönüşüme etkisi hakkında da şunları söyledi: “Kentsel dönüşümün önünde en büyük engel, kiralık konut olmaması. İnsanlar evlerinden çıkacak, kiralık konut bulacak ki o binalar yıkılabilsin. İstanbul’da 500 bin kiralık konut üretirsek kira sorunu çözülür. TÜİK’e göre bir binada yaklaşık 4 konut var. Dolayısıyla 500 bin konut üretimi, 125 bin eski binanın yeniden inşası demek. İstanbul’da 262 bin binanın 1980 öncesi yapıldığını düşündüğümüzde bu, hayati öneme sahip. 2024 yılında bu modeldeki ilk konutların üretimini ülkemizde göreceğimizi düşünüyoruz.” Bugüne kadar bütün İstanbul’daki ilçe belediyelerine, büyükşehirlere ve ilgili kuruluşlara yeni konut modelini gönderip randevu talep ettiklerini belirten Kalyoncu, “Üsküdar, Ümraniye, Şişli, Avcılar ve Başakşehir belediyeleri ile görüştük. İlçelerin en uzun toplantıyı Şişli Belediyesi ile yaptık. İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nden (İBB) de randevu bekliyoruz” diye konuştu. “Deprem gerçeğini İstanbul unutursa Türkiye unutur ve İstanbul unutmak üzere” diyen Kalyoncu, 25-26 Ekim’deki ‘GYODER 18. Gayrimenkul Zirvesi’ düzenleneceğini anımsattı. Kalyoncu, “Zirvede depremi unutturmamak için İçeriğin yarısından fazlasını deprem üzerine kurguladık. Mottomuz şöyle: ‘Şehrini Vicdanla Tamamla’. Zirvede çıkış noktamız ‘akıllı şehirleri’ bırakalım bizi bir yere götürmedi, ‘vicdanlı şehirlere’ bakalım. Vicdanlı olmak ‘daha az kazanmak’ değil ‘kazancın adil paylaşılması’ ile olur” değerlendirmesinde bulundu. Yeni modelde en kritik konulardan biri finansman. Bu konuda 5 bankayla görüştüklerini belirten Mehmet Kalyoncu, şu bilgileri aktardı: “Modeli, Merkez Bankası Başkanı’na (Hafize Gaye Erkan) da anlattık ve bunu gündemlerine aldılar. Merkez Bankası’nın bankalara yönlendirme yapması gerekiyor. Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ile de toplantılar yaptık, gayrimenkul sertifikası ve gayrimenkul fonları ile ilgili tebliğ önerilerimizi haftaya iletmiş oluruz, son aşamadayız. Özetle devlet, özel sektör, finans kuruluşları, sermaye piyasaları, emeklilik fonları bu modelin fonlanmasıyla ilgili çözüme katkı sağlayabilir.” Finansman noktasında ayrıca uluslararası kuruluşlarla görüşmeler yaptıklarını vurgulayan Kalyoncu, “Hollanda, Çin, Suudi Arabistan ve BAE’den ilgili bakanlıklar ve finans kuruluşlarıyla görüşmelerimiz devam ediyor. Suudi Arabistan’da ilgili bakanlar, oranın TOKİ’si ve büyük şirketleriyle görüştük. Çin’den büyük taahhüt şirketlerinden China State Construction Engineering ile görüşüyoruz. Bu, ENR dünya listesinde birinci olan Çinli firma. 12 kişilik ekiple geldiler. Firmanın 3 numarası da bu kişiler arasında ve 1 milyar dolara kadar anlaşma yetkisi var. Hatta niyet mektubu alma ve işbirliği protokolü aşamasına geldik. ICBC aracılığı ile neler yapılabilir konuşuyoruz. Bu şirket yeni Kahire şehrini yapıyor, hem de kiralık modelle. Kahire’nin yaptığını biz nasıl yapamayız...” Hollandalı NHG Dutch Foundation Homeownership Guarantee Fund (NHG Hollanda Vakfı Ev Sahipliği Garanti Fonu) ile bu ay başında İstanbul’da görüştüklerini aktaran Mehmet Kalyoncu, “Görüşmeler çok iyi geçti, modelimizi anlattık. Eğer döviz riski yönetilirse, yeni konut modelinin kaynağı Hollanda’dan gelebilir. Aynı Suudi Arabistan ve Çin’den gelebileceği gibi. Çok kalabalık toplantılar yaptık, tek dedikleri ‘kur riski’... Kur riskini ne bankalar ne de özel sektör almak istiyor.”