Artan konut fiyatları sonrası eviniz vergiye tabi mi? İşte herkesin merak ettiği detaylar

Konut fiyatları son 2 yıldır rekor yükselişler gösterdi. 2023 yılında konut fiyatlarındaki artış hız kesse de yükseliş devam ediyor. Merkez Bankası’nın son açıkladığı Ekim 2023 verisine göre, konut fiyatları yıllık bazda yüzde 86.5 yükseldi. Türkiye genelinde ortalama metrekare fiyatı 30 bin liraya yükseldi. Yani 100 metrekarelik bir konut ortalama 3 milyon liradan satılıyor. İstanbul’da bu rakam 44 bin 386 lira. Buna göre İstanbul’da 100 metrekarelik bir konutun ortalama fiyatı 4.4 milyon lira. Bu fiyatın altında ev bulmak zor. Satış piyasasında standart daireler için bile 5-10 milyon liralar telaffuz ediliyor. Konutların fiyatı arttıkça da 2021 yılında mevzuata giren Değerli Konut Vergisi’ne (DKV) tabi olup olmadıkları merak ediliyor. Satışta yüksek rakamlar telaffuz edilse de Değerli Konut Vergisi’nin tahakkuk ettiği ev sayısı oldukça düşük. Nedeni ise verginin piyasa değerine göre değil, Emlak Vergisi’ne esas rayiç değere göre hesaplanıyor olması. Bu vergi ilk gündeme geldiğinde piyasa değeri baz alınacaktı. Ancak yürürlüğe rayiç değer üzerinden girdi. Peki bu ne anlama geliyor? Emlak Vergisi değeri, belediyelerde 4 yılda bir toplanan takdir komisyonlarınca belirleniyor. Komisyonlar en son 2021 yılında toplanarak, 2022-2025 yılları arasında geçerli olacak emlak vergi değerlerini belirledi. Ara yıllarda ise yeniden değerleme oranının yarısı eklenerek hesap yenileniyor. Yeniden değerleme oranı, yüzde 58.46 olarak belirlendi. 2024 için geçerli olacak DKV ise yeniden değerleme oranının yarısı olan (58.46/2) yüzde 29.23 oranında artırılarak bulunacak. Buna göre, 12 milyon 880 bin TL ile 19 milyon 321 bin TL arasında olanlar (bu tutar dahil) 12 milyon 880 bin TL’yi aşan kısmı için binde 3 oranında, 25 milyon 763 bin TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 19 milyon 321 bin TL’si için 19 bin 323 TL, fazlası için binde 6 oranında, 25 milyon 763 bin TL’den fazla olanlar 25 milyon 763 bin TL’si için 57 bin 975 TL, aşan tutar için binde 10 oranında vergi ödeyecek. Değeri ne olursa olsun tek konut vergiden muaf. Birden fazla evi olanların da en düşük değere sahip olan evi muaf tutuluyor. Müteahhitler de henüz satış ve devrini yapmadığı yeni inşa edilen konutları için bu vergiden muaf tutuluyor. Değerli konut vergisinin mükellefi, mesken nitelikli taşınmazların maliki (hak sahibi), varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa malik gibi tasarruf edenler oluyor. Konuta paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında vergi ödüyor. Elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumlu. DKV’de vergi, yıllık olarak tahakkuk ettiriliyor. Örneğin ilk taksiti şubatta ödediniz ve evinizi nisan ayında sattınız. Ağustos ayında ödenecek taksitin de mükellefi siz oluyorsunuz. Takip eden yılda evin yeni sahibi yeni beyanname veriyor. Değerli konut için beyannameler şubat ayında veriliyor. Bu tarihte verilen beyannameler bir önceki yılı kapsıyor. Buna göre, 2023 yılı bina vergi değeri 9 milyon 967 bin TL (bir önceki yılın vergi değeri) ve üzerinde olan mesken niteliğindeki taşınmazlar, değerli konut vergisi için beyanname verecek. Bu konutlar için 20 Şubat 2024 günü sonuna kadar beyanda bulunulmalı ve tahakkuk eden vergi, şubat ve ağustos aylarının son gününe kadar iki eşit taksit halinde ödenmeli. Taşınmaza ilişkin bina vergi değeri 2024 yılında 12 milyon 880 bin TL’yi aştığı takdirde, mükelleflerin 2025 yılı Şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili vergi dairesine beyanname vermesi gerekiyor. Beyanname için önce konutun bulunduğu belediyeden bina vergi değerini gösteren belge (beyanname verilen yıl ve bir önceki yıla ilişkin) alınması gerekiyor. Ardından taşınmazın bulunduğu yerdeki vergi dairesine gidiliyor. Birden fazla vergi dairesi bulunan illerde ve ilçelerde, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yerdeki vergi dairesi yetkili olacak. Mülk sahipleri, beyannamelerini elektronik ortamda (intvrg. gib.gov.tr) kendileri gönderebilir. Ayrıca yetki almış olup bağımsız çalışan serbest muhasebeci, serbest muhasebeci mali müşavir ve yeminli mali müşavirler ile sözleşme imzalamak suretiyle e-beyanname şeklinde de verebilir. Elektronik ortamın tercih edilmesi durumunda, bina vergi değerini gösteren belge, beyannamenin verildiği tarihi takip eden 15 gün içinde elden veya posta yoluyla ilgili vergi dairesine iletilmeli. Değerli konut vergisi kapsamındaki konutlarda ilk olarak yalılar, sonrasında villa bölgeleri ve rezidanslar ön plana çıkıyor. Vergiye tabi konutlar çoğunlukla şu bölgelerde yer alıyor: İstanbul’da yalıların da yer aldığı Beşiktaş, Sarıyer, Beykoz ve Üsküdar ilçeleri, İzmir’de Karşıyaka ile villa yapılaşmasının çeşitlilik kazandığı Çeşme ve Urla ilçeleri, Ankara’da kent merkezinde lüks konut projelerinin ve villaların gözlendiği Çankaya ve Yenimahalle ilçeleri, Son dönemde fiyatlarında önemli bir artış görülen Antalya’da sahil hattında villa yapılaşmalarının olduğu Muratpaşa ilçesi, Muğla’da yüksek yüzölçümlü arsalarıyla birlikte değerli konutlara ev sahipliği yapan Bodrum ön plana çıkıyor. Bunlarla birlikte sahil hattında ve villa bölgelerinde, yüksek yüzölçümüne sahip arsalar üzerindeki müstakil konutlar da değerli konut vergisine aday olarak sayılabilir. Değerli konut vergisi mükellefiyeti; meskenin rayiç değerinin belirtilen tutarı aştığı tarihi, vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi ya da muafiyetin düştüğü tarihi takip eden yıldan itibaren başlıyor. Bina vergi değerinin, ilgili yılda uygulanan tutarı aşması halinde, bu durumun gerçekleştiği tarihi takip eden yılın başından itibaren değerli konut vergisi mükellefiyeti başlar. Yani evinizin değeri bu yıl vergi değerini aştıysa, önümüzdeki yıl şubatta beyanname vereceksiniz. Konutun bina vergi değerinin, söz konusu tutarların altında kalması halinde, bu durum mükellef tarafından vergi dairesine bildiriliyor ve bu durumda ilgili yıla ilişkin beyanname verilmiyor. Yani mükellefiyet son buluyor. Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona eriyor.