Giriş
Ev alırken faizin yanında birçok hesabın yapılmasında fayda var. 5-10 yıl vade için nasıl planlama yapılmalı? Taksit ve vadede hangi detay cebinizde daha çok para bırakır? İşte ‘ev’de zarar ettirmeyen 10 tüyo...
1- UZUN VADELİ PLAN
Ev almak çoğu kişinin hayali. Bu hayale yürümek için çok detaylı bir hazırlık yapmakta fayda var. Örneğin şu anda kazandığınız paraya göre sunulan ödeme planı, olası gelir kayıplarında sizi zorlayabilir. Türk halkının ev almak için kullandığı kredinin vadesi 5-10 yıl arasında. Dolayısıyla ev alırken mevcut durumu değil, geleceği de iyi planlamalı.
2- SIFIR PARAYLA GİRMEYİN
Mutlaka, öngörülemeyen finansal durumunuza karşı uzun vadeli bütçe planınız olsun. Bu planı ailenizle yapın. Taksitlerin ödenemediği noktada ailenin mali sınırının bilinmesi, size sağlayabilecekleri katkı açısından belirleyici olur. Ayrıca başta ödeyeceğiniz peşinatın dışında sizi zor zamanda kurtaracak birikiminiz ya da hemen nakde çevirebileceğiniz bir varlığınız olmasına dikkat edin. Yeni eve cepte ‘sıfır’ lirayla girmeyin. Emniyet subabınız olsun.
3- BÖLGEYİ ARAŞTIRIN
Hayalinizdeki evi satın almayı planladığınız bölge, yakın zamanda bir imar projesi veya özel planlamalar ile mevcut durumundan bambaşka bir atmosfere dönüşebilir veya değerini yitirebilir. Tam aksi de mümkün. Yeşil alan, büyük projeler, ulaşım projeleri evinizin değerini artıran unsurlardır.
4- DEPREME DAYANIKLI MI?
Türkiye’nin yüzde 92’si deprem kuşağında. Son İstanbul ve Elazığ depremleri de tehlikenin boyutunu ortaya koyuyor. O nedenle yeni evleri tercih edin. Fiyat açısından cazip olan eski evleri tercih edecekseniz mutlaka deprem testi yaptırılmalı veya ev sahibinden deprem raporu istenmeli. Daire başına bunun maliyeti 700-800 lira.
5- SAHİBİNDEN ARAYIN
Sahibinden alınan evlerde komisyon olmadığı için avantajlı. Emlakçılar yasal olarak alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı olmak üzere yüzde 2+2 yani toplamda yüzde 4 komisyon alır. 600 bin liralık evde bu, alıcı için 12 bin liralık masraf demek. Pazarlıkla bu düşse de önemli bir tutar. Diğer yandan yazılı bir anlaşma yapılması durumunda toplamda yüzde 4 olan emlakçı komisyonu sadece alıcı veya satıcı tarafından da ödenebilir.
6- ULAŞIM KOLAYLIĞI
Toplu ulaşıma ve ana yollara uzaklık arttıkça ekstra ulaşım maliyeti gündeme gelir. Bu da başta planladığınız ödeme bütçesini zorlayabilir. Ayrıca toplu ulaşıma yakınlık, hem süre kazandırır hem de ayda 400-500 lira avantaj sağlar. Bu yakınlık evin değerini de artırır. Evi işinize yakın tercih edin.
7- TAKSİT YERİNE VADEYİ DÜŞÜRÜN!
Konut kredisi faizleri yüzde 0.79’a kadar düştü. Şu anda piyasada 180 aya (15 yıl) kadar konut kredisi bulmak mümkün. Uzun vade, düşük taksit ödemesi olduğu için başta avantajlı gibi gelebilir. Ancak kredi hesabında sadece aylık taksit tutarına değil toplam geri ödeme miktarına bakılmalı.
Çünkü vade uzadıkça taksit ödemeleri az olsa da toplam maliyet yükselir, vade azaldıkça maliyet düşer. Eğer geliriniz daha yüksek taksit ödemeye imkan sağlıyorsa vadeyi kısa tutun. Örneğin; yüzde 0.79 faizle 200 bin liralık krediyi 15 yıl değil de 10 yıllık çekerseniz 65 bin lira daha az ödersiniz.
Faizin yüzde 0.95 olduğu bir kredide bu fark 82 bin lirayı buluyor. Vadenin 60 aya (5 yıl) çekilmesi halinde taksit iki katına çıksa da 180 aya göre cepte kalan para 124 bin lira olur.
8- ÖNCE FAİZ ÖDENİYOR
Kredilerde önce faiz ödemelerine ağırlık verilir. Örneğin; 0.79 faizle çektiğiniz 180 ay vadeli kredinin ilk taksitinde 506 lira anapara olarak ödenirken, 1.580 lira da faiz ödenir. Faizin çoğu ilk 5 yılda ödenir. Vade 60 aya düşerse anapara ilk taksitten itibaren faiz giderinden yüksek olur.
9- MASRAF DA ÖNEMLİ
Bankalar başlangıçta bir defaya mahsus kredi tutarının binde 5’i oranında tahsis ücreti alır. Bu da 200 bin liralık kredide 1.000 liradır. Bunun dışında 500-1.000 lira arasında ekspertiz ücreti, 150-300 lira arasında ipotek tesis ücreti masraflara eklenir.
Hayat sigortası gibi ürünler de kredinin vadesine göre başta toptan alınabiliyor. Bu da yaş durumuna göre değişiyor. Bu yüzden kredi teklifi alırken tüm bunların da içinde olduğu bir teklif alıp kıyaslama yapın. Faiz düşük olsa da ek masraflarla kredi daha pahalıya gelebilir.
10- ALTIN ORAN NE?
Evi yatırım için aldıysanız geri dönüş süresi de (amortisman) çok önemli. Bu süre, evin bedelini, evin yıllık kira gelirinden elde edeceğiniz gelire böldüğünüzde ortaya çıkan süre anlamına gelir. Mümkün olduğunca kira getirisi yüksek yerleri seçin. Bölgede satılık bina sayısına yani stoğa dikkat edin.
BUNLARA DİKKAT!
Tapu kaydı üzerinde, satın alınacak konutun değerini düşürecek ya da kısıtlama getirecek ipotek, haciz gibi bir şerh, beyan olup olmadığını kontrol edin.
❱❱ Net-brüt alan ölçülerine dikkat edin.
❱❱ Bina ya da site aidatlarının ne kadar olduğu öğrenin.
❱❱ Satış fiyatına tapu harcı, KDV gibi harç ve vergilerin dahil olup olmadığını öğrenin.
❱❱ Evin ruhsatını, iskan belgesini, mimari projesini inceleyin fark olup olmadığını mutlaka tespit edin.
❱❱ Yatırım için alıyorsanız gelişim potansiyeli olan bölgeleri ve kolay kiralanabilir daire tiplerini tercih edin.
