Tespit ile uyarlama aynı mı?

Bir kira tespit davasında davacı kiranın uyarlanmasını talep etmiş. Bu dava bir kira tespit davası ile birlikte uyarlanmasını talep eden dava mıdır? Nasıl bir karar verilir? K.B.

Okuyucumun sorusu yaygın bir probleme işaret ediyor. Kiracı kiralayan ilişkisi içinde kiraların artırılması talebi özellikle önem arz etmektedir. Ben köşemde kira tespitleri yani kiraların artırılması talepleri için uzun uzun açıklama yapmışımdır. Ancak bugün karşımıza bir de kira uyarlaması konusu çıkıyor. Bugün karşımıza çıkmasının nedeni şu: Meskenlerde kira artışı yüzde 25 ile sınırlanınca, kiraya verenler kira tespiti talepli dava açmaktansa bu yüzde 25 ile bağlı kalınmayan kira uyarlaması davası açmayı tercih etmeye başladılar.

Ancak dava dilekçesinde kiranın uyarlama yolu ile tespitini talep edenlere rastlıyoruz ki bir dava ya kira tespiti talepli açılır veya uyarlama talepli açılır. Uyarlama talepli açıldı ise Türk Borçlar Kanunu 138’inci madde çerçevesinde incelenir, kira tespiti talepli ise Türk Borçlar Kanunun 344’üncü maddesi çerçevesinde incelenir. Her ikisi birden bir dava konusu yapılamaz. Böyle bir taleple karşılaşıldığında dava dilekçesinin içeriğine göre inceleme yapılır veya böyle bir ayrım yapılamıyor ise davacıdan talebinin açıklanması istenilir.

Dolayısıyla kira tespit talebi ise işte meskenlerde 2 Temmuz 2024 tarihine kadar yüzde 25’lik sınırlama gündeme gelebilir, işyeri ise ve beş yılı geçti ise hak ve nasafet kuralları çerçevesinde rayiç değerler gündeme gelir ama uyarlama talebi ise en önemli unsur olarak işlem temelinin çökmesi meselesi araştırılır yani edimler arasında uçurum var mı yok mu, çekilmezlik hali oluşmuş mu, oluşmamış mı buna bakılır ve talep tarihi ile kira tespitine imkan tanıyacak yakın tarihler göz önüne alınarak inceleme yapılır. Ama ikisi birden hiçbir zaman yapılmaz. Bu nedenlerle davayı açacak olan kişinin bu hususları bilmesi ve davasını bilerek açması şarttır.