Evimi 2009 Haziran’da kiraya vermiştim. Konumu İstanbul’da metroya 200 metre mesafede, her hafta kurulan semt pazarına 100 metre, yüksek giriş, 90 metrekare, çok kullanışlı bir daire. Kiracım 15 yıldır oturduğundan dolayı ne şekilde tahliye edebilirim? Noterden tahliye talebimi kaç ay önceden kiracıma bildirmem lazım? Tahliyeyi kabul etmediği takdirde ne şekilde mahkemede dava açabilirim? F.K.
Okuyucuma elbette yanıt vereceğim, hatta yanıtım kim bilir daha kaç okuyucumu ilgilendirecek ancak bana yazan bu okuyucuma bir iyi bir de kötü haberim var. Acaba hangisini önce versem? Tamam karar verdim, önce iyi haber, sonra kötü haberi vereyim. İyi haber şu; kiralamada 15 sene geçmiş, öyle görülüyor ki bizlerde mesken kiraları çoğunlukla bir yıllık yapıldığından uzama süresi 14 yıl olmuş. Bu durumda uzama süresi 10 yılı doldurduğu için okuyucumun kiracısını tahliye talep hakkı doğmuş. Bu iyi haberdi. Şimdi kötü haber; okuyucum bu yıl kiracısının bu nedenle tahliyesini isteyemeyecek. Sebebi şu: Böyle 10 uzatma yılını dolduran kiracının tahliyesi için açılacak dava kira yılı başında açılır. Yani okuyucum haziran ayında tahliye talibinde bulunacak ama bir şart daha var. Üç ay önceden kiracıya bildirimde bulunma şartı var. Bugün için dönem sonuna bir ay var. Yani üç ay önce bildirimde bulunma şartını yerine getiremeyecek. Demek ki bu hakkını kullanmak için bir yıl daha bekleyecek. Neyse kötü haber dedim ama o kadar da kötü değil nihayet bir yıl daha çabuk geçer.
Oturduğum evin yüzde 37’si benim, geri kalanı annemindi. Annem vefat etti, altı kardeşiz, üçü benden kira istiyor, teklif ettiğim rakamı da kabul etmediler. Yani anlaşamadık. İki kardeş payını bana devretmeyi kabul etti. Bu halde hissem yüzde 65 olacak. Geri kalan iki kardeşin hissesini ortaklığın giderilmesi yolu dışında nasıl alabilirim? B.T.
* * * * *
Okuyucumun sorusu, ortaklığın giderilmesi yolu dışında kardeşlerin yani iki ortağın payının nasıl alınacağı. Doğrusu ortaklığın giderilmesi yolu ile de onların hissesinin alınabileceğinin garantisi yok. Zira bir ev altı kişi arasında paylaşılamayacağı için satışı cihetine gidilir ve ihale yolu ile en çok bedeli veren gayrimenkulü alır. Yani okuyucumun bahsettiği evi, ortaklar dışında biri alabilir, bu halde de okuyucumun evin tamamını alacağının garantisi yok.
* * * * *
Peki başka yol yok mu? Hayır başka yol yok. Bu halde tek yol tarafların anlaşarak alım satım yapılmasıdır. Şayet muhalif kalan iki kardeş kendi hisselerini satmak isterse ve bedel konusunda anlaşma olursa hisse satışı mümkün olur. Bunun için elbirliği mülkiyetinin de paylı mülkiyete çevrilip tüm kardeşlerin müdahalesine gerek kalmadan iki kardeşin hissesinin tapudaki işlemle alım-satım işlemi yapılabilecektir. Okuyucumun bir şekilde yüzde 65 hisseye sahip olması durumu değiştirmeyecektir. Olsa olsa, hissedar olarak kalan iki kardeşin kira talebinde (yani ecrimisil talebinde) bulunmaları halinde rakamsal olarak daha düşük bir rakam söz konusu olacaktır. Bu da okuyucum açısından bir avantajdır.
“Sayın site sakinleri; Temsilciler Kurulu’nun 73 nolu kararınca ek avans toplanma kararı alınmıştır. Daire başı 11.000 TL düşmekte olup 4 eşit taksite bölünmüştür. İlk taksit mayıs ayında başlayacaktır. Mal sahiplerine duyurulur. Yönetim’’ Kat maliklerine böyle bir telefon mesajı geldi. Bu geçerli mi, bizleri bağlar mı? İ.K.
* * * * *
Görüldüğü kadarı ile kat maliklerinden yeni bir aidat toplama talebi var. Bu da telefonlarına gelen mesajla halledilmek istenilmiş. Ama birinci soru, bu ‘temsilciler kurulu’ nedir? Kat mülkiyetinde temsilciler kurulu diye bir kurul yok. Dolayısıyla temsilciler kurulundan gelen böyle bir mesaj başlangıçtan yok hükmündedir. Okuyucum öncelikli aidatların 250 TL olduğunu yazmış, demek ki bu site oldukça eski bir site. Dolayısıyla yönetim, yönetici veya yönetim kurulu tarafından yerine getirilir, temsilciler kurulu diye bir kurul yoktur.
* * * * *
Sonra, yeniden aidat toplanması veya aidat miktarının artırılması gerekiyor ise yönetim kurulu tarafından ek işletme projesi yapılır. Bu ek işletme projesi, kat maliklerine tebliğ edilir. Yedi gün beklenir, itiraz olursa bu hususta kat malikleri kurulu toplantıya çağırılır. İtiraz olmaz ise yedi gün sonra bu işletme projesi kesinleşir ve yeni rakam toplanır. Dikkat edilirse tebligatlar da telefonla yapılmaz. Bunun da mecburi olan şekil şartı vardır. Ya kapıdan imza karşılığı tebligat yapılacak veya taahhütlü mektupla yapılacaktır.
* * * * *
Okuyucumun anlattığı olayda bütün bunlar yok. O halde yeni bir kesinleşmiş işletme projesi de yok. Bu halde de konuyu bilenler tarafından bu para ödenmediği takdire hukuki yollarla tahsil imkanı olmayacak ve site müşkül durumda kalacak. Tavsiyem şudur; bu site bir meslektaşımla anlaşarak danışma hizmeti almalı ve hukuki yolları bilerek yönetimi sürdürmelidir.
Yerel mahkeme, tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesine karar verip istinaf yolu açık derse; tahliye süreci icra dairesi ile hemen devam eder mi yoksa istinaf sonucunu beklemek gerekir mi? M.K.
Okuyucumun anlattığı olayda istinaf sürecinin başlatılması için Bölge Adliye Mahkemesi’ne dilekçe verilirken bu dilekçe ile “tehiri icra” yani icranın geri bırakılması talebinde bulunulur. Şayet bu talepte bulunulmaz ise tahliye için icrai işlem başlar ve devam eder. Ancak tehiri icra talebi ile dilekçe verilirse kiracının yatıracağı teminat karşılığı tahliye Bölge Adliye Mahkemesi’nin kararına kadar durur. Bunun için dilekçede kararın icrasının geri bırakılması anlamına gelen “tehiri icra” talebinin bulunması gerekir. Bu halde icra hukuk mahkemesi teminat miktarını belirler ve teminatın yatırılması halinde tahliyenin geri bırakılmasına karar verir, bu teminat da üç aylık kira bedeli kadardır. Bölge Adliye Mahkemesi’nden karar gelene kadar kira ilişkisi devam eder, yani üç aylık teminat yatırıldığı için üç ay kira ödenmeyecek gibi bir anlayış yanlıştır, her ay kira bedeli yine ödenir. Şayet karar kaldırılır ise teminat iade olunur, mahkeme kararı onanırsa, masraflar ve var ise alacak bundan tahsil edilir, bakiyesi iade olunur. Bu işlemler bilgisayarlar üzerinden de yapıldığı için yeri geldiğinde bir meslektaşımızın yardımının alınmasında yarar vardır. Yapılacak bir hata tahliyeye neden olacağından, kararın Bölge Adliye Mahkemesi tarafından kaldırılması halinde de telafisi yoktur.
Bir haber okudum, önce sevindim sonra üzüldüm. Sevindiğim haber şu; nesli koruma altında olan dikkuyruk kuşlarının koruma tedbirleri nedeni ile sayısı artmış. Düşünün ki topu topu elli çift kalmışken koruma altına alındığı için bu sene sayısı iki katına çıkmış. Bu güzel. Zira her zaman tekrar ederim, çevremizdeki hayvanlar varsa bizler varız. Onları korumak bir mecburiyettir, Bu sözüm sadece bu dikkuyruk için değil tüm hayvanlar içindir. İşte nesli korunduğu için sevindim AMA haberin devamında bir ifade vardı. Bu güzel haberi veren diyor ki “Eğer sulak alanlarımızı korur, avı usulüne göre yaparsak, hem sayıları artar...”
Yahu avlanmalarına izin verirsek sayıları nasıl artar? Sonra avlanmalarına niye izin verelim? Yeter artık bırakın sadece dikkuyruğu, tüm hayvanlarımızı telef ettik, av bir spormuş adı altında üç kuruş para gelecek diye yabancı ülkelerden hayvan öldürücülerini çağırdık, küçük büyük demeden canlarımıza kıydık. Peki şimdi avı usulüne göre yapıp topu topu 100 çift civarında kalmış hayvanımızı öldürmeye nasıl razı olalım? İşte haberin üzüldüğüm noktası buydu. Artık yaşayanları öldürmenin bir spor olmadığını kabul edelim, öldürmenin tek gerekçesinin meşru müdafaa dediğimiz, öldürülme tehlikesi altında karşı koyma dışında mazeretini kabul etmeyelim.
Hayvanları yaşayan can olarak kabul etmediğimiz ve de caydırıcı olarak cezalandırmadığımız için her gün hayvanlara karşı vahşice davranışlara da neden olunuyor. Son haberlerde ayakları kesilmiş kediler görmedik mi? Tekmelenerek öldürülen kedi görmedik mi? Üzerinden bile bile araçla geçilmiş köpek görmedik mi? Hiç tereddüdünüz olmasın ki bunu yapmaya hakkı olduğunu düşünen kişi yeri geldiğinde bu davranışını insan için de sergiler.
Nisan ayının sonuna geliyoruz ama benim kiracım halen kirasını ödemedi. Şimdi onu hemen çıkarabilir miyim? k Y.M.
Doğrusu sorudaki kilit nokta “Hemen” kelimesi. Kiracıyı çıkartma konusunda yanıt vereceğim ama hemen değil, çünkü hiçbir halde kiracı hemen çıkarılmaz. Şöyle: Kiracının kira bedelini geciktirdiği hallerde kendisine bir ihtarname gönderilir, kira bedelini ödemesi için kendisine otuz gün süre verilir. İşte daha işin başında “Hemen” isteği kayboldu. Kiracıya verilen otuz günlük ödeme içinde kiracı kirayı öderse tahliye isteme hakkı yok olur. Şayet otuz gün içinde ödemezse işlem devam eder. Bu halde de temerrüt nedeni ile dava açmak gerekir ki bir dava safhası yaşanacaktır. Bunun da süresi için net bir şey söylenmez, bir sene mi desem, iki sene mi desem, sıkılarak utanarak üç sene mi desem bilemiyorum. İşte sizin hemen aradığınız sonuca böyle ulaşılır.
Şimdi yukarıda otuz gün içinde ödeme ihtimalinden bahsettim ya, şayet otuz gün içinde ödeme yapılırsa tahliyeyi isteme imkanı yok olmuştu ya. Şimdi mayıs ayını bekleyeceksiniz. Mayıs veya kira dönemi sonuna kadar bir ay daha ödemeyi geciktirirse önünüzde bir ihtimal daha var olacaktır. Bir ihtarname daha göndereceksiniz. Bu ikinci ihtar olacak ve iki ihtar da tahliye nedeni olduğundan bir tahliye talep imkanına daha kavuşacaksınız ama… Ama bu da aradığınız acele tahliye olmayacak. Bu defa da kira yılı sonunu bekleyeceksiniz ve iki haklı ihtar nedeni ile kira yılı sonunda tahliyeyi mahkemeden isteyeceksiniz. Umarım tahliye istekleriniz için yardımcı olabildim ama acele konusunda yardımcı olamadım, kusura bakmayın.
Bayram günü bir çocukluk anımı anlatmış, bayramın birinci günü annemin, komşu çocuğun gömleğini ütülemesi olayını anlatmıştım, okuyucularıma ilginç gelmiş. Bu tatil günü de yine eskilerden bazı şeyleri hatırlayayım, umarım özellikle gençlere çok ilginç gelecektir. Zira bugün büyük büyük marketlere gidip alışveriş yapan gençler, benim gençliğimde marketin kapımıza geldiğini bilmiyordur? O zaman bugünkü marketler yoktu ki, peki kapımıza nasıl geliyordu? Kapımızdan “yoğurtçu” diye bağırarak geçen yoğurtçular vardı. Omuzlarındaki bir sırığa asılı yoğurt kaplarını taşırlar. Bağırarak sokakları gezerler, sesini duyan ve yoğurda ihtiyacı olan kapıya çağırır, eline kabını alır, dilediği ağırlıkta yoğurt kapıda tartılır ve müşterinin kabına aktarılırdı. Böylece yoğurtçu kapıya kadar gelmiş olurdu.
* * * * *
Peki tek ürün yoğurt mu? Hayır zeytinyağı satanlar vardı, onlar yağı at sırtında satarlardı. Atla dolaşırlar, yine sokaklarda seslenerek gezerler, zeytinyağına ihtiyacı olan kapıya çağırır, istediği litre miktarında yağ alırdı. Bitmedi, süt de şimdiki gibi öyle kapalı kaplarda satılmazdı. Yine sütçüler, sırtlarında süt kapları ile sokak sokak gezerler, süte ihtiyacı olan çağırır elindeki kaba istediği litre miktarında sütünü alırdı. Sütçünün elinde litre ölçüsü bulunur, birlik litre, yarım litre hatta çeyrek litre hacminde ölçülerle süt satarlardı. Peki düşünebiliyor musunuz evlerde musluk yoktu, yani evlerde su tesisatı yoktu. Peki susuz ne yapıyorduk? Mahallelerde su satıcıları vardı. Bunlara “saka” denirdi ve mahalle çeşmesinden büyük kaplarını doldurup evlere servis yaparlardı.
* * * * *
Yani mahalle çeşmesinin suyunu evlere satarlardı. Evlerdeki kaplarda biriktirilen sular kullanılırdı ki, bunun sıkıntısını düşünebiliyor musunuz? Evler nasıl ısıtılırdı? Evlerde soba kurulurdu. Sobalarda odun ve kömür yakılır, kışa yakın evlere odun ve kömür depolanırdı. Bunlar İstanbul’da nerede satılırdı biliyor musunuz? Yenikapı’da. Yenikapı’dan kömür evlere at arabası ile getirilir, tek atlı arabalar yarım ton, çift atlı arabalar bir ton kömür getirirdi. Bu kömür gazı alınmış kok kömürüydü. Elektrik gideri bugünkü gibi kapı kapı dolaşarak sayaçlardan okunur, okuma yapıldıktan sonra parasının tahsili için yine kapıya tahsildar gelirdi. Yani para kapıda tahsil edilirdi. İlk talepte ödeme yapılmazsa kapıya kırmızı uyarı kağıdı bırakılır, belli süre sonra yine ödeme yapılmaz ise elektriğin kesileceği uyarısında bulunulurdu. Ödeme, kesmeye gelenlere de yapılabilirdi. Yani vatandaş para ödemek için kapı kapı gezmezdi. Gençler, nasıl yaşamışız? Zaman zaman anılarımı anlatırım, mesela doktor o zaman biz çocukları nasıl muayene ederdi? Çoook yakında.
Eşimin anne babası vefat edince üç kardeşe gayrimenkuller miras kaldı. Kardeşler bizimle paylaşmak istemediler. Buradakileri gayrimenkuller için eşim mahkemeye müracaat etti. İzale-i şuyu yoluyla çok ucuza satıldı, diğer ikisi kardeş Almanya’da ihtiyaçları yok. Halen yurtta köyde 7 bin m2 arsa var, rızai taksim yapılmadı. Eşim kendi payını satamıyor, onlar da paylaşmaya yanaşmıyor. Bunun bir çözümü olmalı. Herkes herkesin keyfini beklemek zorunda değil. Ne yapabiliriz? E.D.
* * * * *
Okuyucumun eşinin sahip olduğu gayrimenkuller, kardeşlere miras kalmış. Miras olarak kalan tüm mallar, mirasçılara elbirliği mülkiyeti şeklinde kaldığı için, hissedar olan mirasçılardan herhangi biri hissesini satma imkanına sahip değildir. Bu nedenle okuyucumun eşi özellikle köydeki arsa hissesini satamıyor. Okuyucum da bir çözüm arıyor. Birinci yol diğer gayrimenkuller için uygulanmış, ortaklığın giderilmesi yolu ile dava açılmış, dava sonucu bu yerler satılmış, ortaklar satış bedelinden paylarını almışlar. Ancak satış bedelinin düşük kaldığı şikayeti de var. Evet ihaleye çıkarılan bir gayrimenkul rayicin altında bir fiyata gidebilir. Bu durumda mali gücü olan ortak, ihale ile bu yerin yabancıya gitmesini önlemek için kendisi ihaleye katılır ve hatta teminat yatırmadan ihaleye iştirak eder ve kendi hisse miktarındaki bedel indirilerek gayrimenkulü satın alır. Bu durum, hissedarlar için bir avantajdır. Ancak okuyucumun eşi için bir çözüm daha var.
* * * * *
Şu anki elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmek. Bunun için bir dava açılıp elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilebilir. Paylı mülkiyette, mirasçılar miras hisseleri oranında ortak olurlar ve böylece ortaklardan biri hissesini satabilme imkanına sahip olur. Bu satış diğer ortaklara yapılabileceği gibi dışarıdan üçüncü kişilere de yapılabilir. Bu satışta diğer hissedarların satışın iptali ile payın kendi adlarına tescilini talep hakkı vardır ama bu talep için de belli süreler vardır ki bu süreler geçtikten sonra da satış kesinleşir. Bu da okuyucumun eşi için bir çözümdür.
Giriş
