10 ikiz blok ve 750 bağımsız bölümlü sitede oturuyorum. Site yönetimi, yöneticiler ile yapılan toplantıda aidatları arttırdı, kat malikleri kurulu falan yapılmadı. Sitemizde masrafı gerektirecek ortak alanlar yok, ortak alanlar için çalışan yok, işletme projesi yok ama aidatlar artmış, haberimiz de yok. Bu durumda nasıl bir dava açmalıyım ki sonradan bir problem yaşamayayım? S.M.
* * * * *
Okuyucumun anlattığı olayda kuvvetle muhtemeldir ki şu anda kendisinin de görmediği bir problem var. Önce sorusunu yanıtlayayım, sonra bu gizli probleme değinirim. Bir kimsenin borcunun bulunmadığının tespiti için menfi tespit davası dediğimiz, ‘borcumun bulunmadığının tespiti’ adı altında bir dava açılır. Dava açan kişinin sözünü ettiği konuda borcu bulunup bulunmadığı mahkemece tespit edilir. Ancak okuyucuma ben hemen buna başvurması önerisinde bulunmayacağım. Onun durumunda yapılacak şey, eski yani geçerli olan aidat rakamını ödemektir. Buna rağmen yönetim tarafından kendisi için yeni rakam çerçevesinde bir icra takibi yapılırsa takibe itiraz etmekle takip durur, bu defa alacağının bulunduğu iddiası ile yönetim dava açacaktır ve işte o davada okuyucumun iddiası da değerlendirilecektir. Bu davada kesinleşmiş işletme projesi aranacak, kesinleşmiş işletme projesi görülmeyince takipteki alacağın bulunmadığına dair karar verilecektir. Zira yönetimin durduk yerde kendi kararı ile aidatı yükseltebilmesi için aidatı yükseltme kararı alıp bunu tüm kat maliklerine usulüne uygun tebliğ etmesi ve itiraz olup olmadığını yedi gün beklemesi gerekir. Bir itiraz vaki olduğunda da kat malikleri kurulunu bu gerekçe ile toplaması gerekir. Bunlar varsa işletme projesi kesinlik kazanır, bu uygulama yoksa kat maliklerinin yeni belirlendiği söylenen aidat borcu da yoktur.
* * * * *
Şimdi yanıtımın başında görülmediği ihtimali bulunan durumdan söz edeyim. 10 ikiz blok 750 daire deyince akla birden çok parselin işgal edilmiş olabileceği hususu gelebiliyor. Şayet site birden çok parsele yayılmışsa tek parsel üzerinde değilse bu halde toplu olarak usulüne uygun şekilde toplu yapı sistemine geçilmediyse böyle bir yönetimin tüm siteye hakimiyetinden söz edilmez. Her parsel kendi yönetimi içinde değerlendirilir, site yönetimi yoktur. Bu halde de site yönetim kurulu ve kurul kararlarından söz edilemez. İşte okuyucumun gözünden kaçabilecek bir husus budur.
Kiracım 3 yıldır iş yerimde oturuyor. Kira kontratımız 1 yıllık. 3 yıldır kira artışını TÜFE’ye göre yapmamıza rağmen kirası çevreye göre çok ucuz kaldı. Aynı büyüklükte bitişiğindeki iş yerini akrabam 2 misline kiraya verdi. Emsale göre kira tespit davası açabilir miyim? Bu işi avukat olmadan kendim yapabilir miyim? M.K.
Kira sözleşmesinin bir yıllık yapıldığı hallerde, kira artışları bir yıllık dönemler başında yapılır. Okuyucumun sözleşmesi bir yıllık olduğuna göre her yeni dönem başında kiraya zam yapılacaktır ama beş yıl boyunca, her dönem başında TÜİK-TÜFE-12 aylık ortalama seviyesinde zam yapacak. Beşinci yıl sonunda ise okuyucumun sorduğu gibi çevredeki rayiç kira bedeli kadar kira hak ve nasafet kuralları çerçevesinde tespit edilecek. Yani okuyucumun üç yıl içinde yaptığı kira zammı yasaya uygun ama rayice uygun kira zammı alması için iki yılı daha var. Bazı kiralayanlar bu beş yılın sonunu beklememek için kira tespiti değil uyarlama talepli dava açmaktadırlar ancak uyarlama davası çok özel bir dava olmakla birlikte, her kira tespiti talebini karşılayan bir dava değildir. Öncelikle işlem temelinin çökmüş olması şartı aranan bir dava olup başka özellikler de aranmakta ve kira tespiti davasının yerine tutmamaktadır. Böyle bir davayı Borçlar Kanunu 138’inci maddedeki şartlar oluşmadan açanların davası reddedilip, bazı masraflara katlanmak zorunda kalırlar. Yukarıda kira sözleşmesinin bir yıllık oluşuna vurgu yaptım, şunun için: Bazı sözleşmeler bir yıldan uzun süreli yapılır, örneğin beş yıllık bir sözleşme yapılsaydı da beş yıl içindeki her yıl için ödenecek kira bedeli belirlenseydi bu geçerli olacaktı. Bunun için okuyucumun kira sözleşmesinin bir yıllık oluşuna vurgu yaptım.
Kiracısı bulunduğumuz binaya riskli yapı raporu verildi ve 90 gün süre tanındı. Bu süre içinde başka ev aradık. Tutacağımız ev için 1.5 ay süre istendi. Bazı bakım işleri nedeni ile 90 gün süre böyle geçti ama ev sahibi bu 90 günün kirasını istiyor. Talep hakkı var mı? A.G.
Doğrusu konu istisnai bir durum olmaktan çıkma yolunda. Zira okuyucumun anlattığı olayla artık daha sık karşılaşacağız. Bu konuda elimde verilmiş kararlar yok, ancak bir kiralık gayrimenkul işgal edildiği süre bunun kirasının ödenmesi asıldır. Bu durumda elbette kiracı mağdurdur. Çok kısa bir süre içinde binayı terk etmek mecburiyetindedir.
Özellikle büyük şehirlerimizde öyle 90 gün içinde (üç ayda) keseye ve ihtiyaca uygun ev bulmak mümkün değil. Bulunacak kiralık eve bakım yapılabilecek, hatta teminat gibi bazı giderler gerekecektir. Bu husus kiracı için büyük külfettir ama oturulan evin de bir kirası vardır ve işgal edildiği sürece kira bedeli ödenecektir. Dolayısıyla kabul ettiğim husus, bu depreme dayanıksız raporuna rağmen gayrimenkulde bulunulacak süre için kira bedelinin ödenmeye devam edeceği görüşüdür.
Binamız 35 bağımsız bölümlü olmasına rağmen, 28 bağımsız bölüm ile yönetimler yapılıyor. 8-10 kişinin çeşitli toplantı oyunları ile karar defteri olmadan, tutanaklar ile yapılan toplantılar sonradan bilgisayarda yazılıp, 3-5 kişi imzalayıp, karar defterine yapıştırılıyor. Tutanaklar yok ediliyor. Fotoğraflarını çekiyorum ve tutanaklara şerh itirazlarımı yazıyorum. Yeter sayı almayan 2 adet yönetici 9 yıldır yöneticilik yapıyor. Apartmanda yasa dışı icraatlar yaygın. Kmk-20 uygulanmadı. Seyyanen paralar toplanıyor, toplanacak paralara yönetici karar veriyor. Geçersizliğin tespitini istedim, zamanaşımı gerekçesi ile reddolundu. Daha ne yapabilirim, öneriniz ne olur? Ş.D.
Okuyucumun mektubu bu kadar değil, oldukça uzun ve kendisi dertli. Doğrusu kat malikleri toplantısında kararlar karar defterine yazılır. Geçerli bir nedenle karar defteri elde değil ise bu halde düz beyaz kağıda yazılıp, gereği gibi imzalanıp sonradan karar defterine yapıştırılır. Benim anlayışıma göre elde karar defteri varken kağıda yazılıp sonra karar defterine yapıştırılmaz. Hele hele sadece divanın imzaladığı ve karar defterine yapıştırılan böyle bir karar GEÇERSİZDİR. Zira her türlü değişiklik ve kurulun aldığı karara aykırı kararlar yazılabilir ve kat maliklerinin hakkı zayi olabilir. Kanunumuzun, toplantıda alınan karar deftere yazılır ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanır hükmü bu nedenle, kararların sağlığı bakımından şart edilmiştir. Burada tekrarlamak istediğim husus da kararların altının divan tarafından imzalanmasına karşı olduğum hususudur. Bu hal, şirket gibi kooperatif gibi toplantıya hükümet komiserinin katıldığı toplantılar için geçerli durumdur. Kat mülkiyeti ile ilgili toplantıda hükümet komiseri olmadığı için kararların altı muhakkak toplantıya katılan kat malikleri tarafından imzalanmalıdır. Ancak hiç benimsemediğim halde divana imza yetkisi verildiğinde bu şekilde imzalanan kararlar geçerli kabul edildi.
* * * * *
Toplantıda alınan kararlar bazı hallerde iptal edilebilir, bazı hallerde yok sayılabilir. Yok sayılacak haller için zamanaşımı söz konusu değildir. Dolayısı ile bu hususa da dikkat etmek ŞARTTIR. Doğrusu 35 bağımsız bölümün 28 olarak nasıl kabul edildiğini çözemedim, böyle bir hata olabilir mi? Tapu kayıtlarına bakar, bağımsız bölümleri sayarsınız. Okuyucum ne yapacak? Doğrusu haklı olduğu hususlarda dava açmaya devam edecek, hatalı kararlar için üst mahkemelere başvuracak ve mücadeleden vazgeçmeyecek, isterim ki haklı mücadelesine diğer kat malikleri de katılsın.
4 yıllık kiracıyım. Kiram 10 bin TL. Ev sahibim benden 30 bin TL istiyor. Ne yapmam gerekir? A.A.
* * * * *
Okuyucumun sorusu bu kadar, yalnız bir tek hususu daha bilmem gerekirdi. Kiradan söz ettiğine göre meskeninden mi söz ediyoruz acaba? Şayet meskeninden söz ediyorsak olay basit, 2 Temmuz 2024 tarihine kadar meskenlerde kira artışı yüzde 25. Yani okuyucumun dönemini bilmiyorum ama ev sahibi bugünlerde zam istediğine göre dönemi içinde bulunma ihtimali kuvvetli olduğundan yapabileceği zam yüzde 25 olmakla 12 bin 500 TL’dir. Bu zammın bugünden itibaren değil de şayet kira sözleşmesinde artırım şartı var ise dönem içinde isek, dönem başından itibaren talep edebilir. Kira sözleşmesinde artırım şartı yok ise bu halde dönem başına bir ay kala artırım talebinde bulunabilir. Bu hususlar da göz önüne alınarak yapılacak zam yüzde 25 olmakla açılacak bir davada da hakim 4 yıllık bir kiracı için bu yönde karar verecektir.
* * * * *
Okuyucum ne yapması gerektiğini soruyor. Bu oranda dönem başından itibaren zam yaptığı takdirde yapacak başka bir şey kalmıyor. Şayet kiralaması beş yılı geçseydi farklı bir yanıt verecek, endeks tatbikini önerecektim. Taraflar arasında anlaşarak bir rakam üzerinde anlaşma olmuyor ise okuyucumun yeni kirası yasa çerçevesinde yüzde 25’tir.
1 Ekim 2021’den itibaren bir dairede kiracıyız. Her yıl kira artışımızı yaptık, problem yaşamadık. Ev sahibimiz 1 Haziran 2022’de bizden daha yüksek kira zammı istedi neticede yine anlaştık. 2023 yılına geldiğimizde yine 1 Haziran itibariyle bizden zam istedi, o tarihte de anlaştık. Şimdi yine haziran itibariyle zam istiyor ama benim aklıma takılan husus şu; şimdi iki sene 1 Haziran itibariyle zam yapmakla, bizim kira dönemimiz 1 Ekim’den 1 Haziran’a mı kaydı? Mesela tahliye davası açacak olsa hangi tarihe göre açacak? İ.G.
* * * * *
Okuyucumun kira sözleşmesi 1 Ekim 2021 tarihli ve belirttiğine göre bir yıllık. Dolayısı ile kira dönemleri artık belli, her yıl 1 Ekim tarihi itibariyle yenilenecek. Peki ara zamları bunu etkiler mi? Hayır, ara zammı tarafların anlaşması ile yapılmış kira zammıdır, ödenecek kira konusunda anlaşma olur ama ara zammı kira sözleşmesinin bitim ve yenilenme tarihlerini değiştirmez. Yani okuyucumun kira dönemi halen sözleşmede yazılı olan 1 Ekim’dir, yapılan zamlar dönem arası karşılıklı anlaşarak yapılmıştır. Şayet o tarihlerde karşılıklı anlaşma olmasaydı da iş dava konusu yapılsaydı davada kiraya veren 1 Ekim itibariyle kira tespiti talep edebilecekti.
* * * * *
Peki acaba okuyucum kiracı olarak ara zammı kabul etmekle hata mı yaptı? Hayır, hatadan söz edilemez, zira kira sözleşmesinde artış şartı var ise bu halde ev sahibi dönem arasında yani o yılın haziran ayı itibariyle değil geriye dönük olarak o kira yılının ekim ayı itibariyle kira zammı talep edebilecekti ki bu halde zam geriye dönük hüküm ifade edecek ve yüklü bir birikmiş kira farkı ödenecekti. Netice olarak şimdi kira dönemi değişmiş değil dönem 1 Ekim ancak tarafların anlaştığı karşılıklı olarak kabul edilen ara zammı da geçerli. Peki tahliye davası açacak olursa hangi tarihe göre açacak? Yukarıdaki anlatımımdan anlaşılacağı gibi tahliye davası için de tarih ekim ayı.
Ablamdan kendisine ait işyerini tapuda devraldım. İçinde kiracı vardı, çıkmış ama sahte bir kira sözleşmesi ile birileri oturmaya devam etmiş. Kendilerini arayıp çıkmalarını söyledim ama çıkmadılar. Ben hakkımı nasıl arayacağım? T.K.
* * * * *
Okuyucumun sorusuna bu kadar kısa bir açıklama ile yanıt verme imkanım yok. Çünkü kira sözleşmesinin sahte olup olmadığı net değil. Taraflardan biri sahtelik iddiasında bulunur, diğeri itiraz eder, dolayısı ile sahteliğin mevcut olup olmadığı incelenmesi gereken bir husustur. Yani bunu benim bilmem mümkün değil. Şayet sahte ise içinde oturan kişi kiracı değildir, fuzuli şagildir, dolayısı ile buna göre hukuki muamele yapılır, şayet sözleşme sahte değil ise bu kimse kiracıdır, ona göre muamele yapılır. Şayet kiracı ise ödemediği kira bedelleri için icra takibi yapılacağı gibi gecikmeler için kiracıya otuz gün süre verilip, sürenin sonucuna göre hareket edilir mesela haciz tatbik edilir ve tahliyesi cihetine gidilir. Şayet kiracı değil de fuzuli şagil (yani haksız nedenle işgal eden) durumunda ise bu halde işgale son verilmesi talebi ile birlikte geçmiş dönemler için ecrimisil, yani işgal nedeni ile mahrum kalınan kira bedeli kadar tazminat istenir. Bütün bunlar net olarak bilinmeden hukuki girişimde bulunulur da yanlış takip yapılırsa davanın reddolunacağı ve bu halde de boşuna masraf yapılacağı için girişimde bulunmadan önce bir meslektaşımın olaya el atmasında yarar vardır. Zira yanlış yapılan işlemlerde çeşitli masraflar gündeme gelir. Bu da haklı olan birinin hem hakkını alamayacağı hem de zarara uğrayacağı sonucunu doğurur ki elbette bunu istemeyiz.
İhtiyacım yok denilerek 100 yaşında anneme bakmak için kiraladığım konuttan 11 sonunda noter ihtarı ile tahliye edilmem isteniyor. Etmedim ve sulh hukuk mahkemesinde dava açıldı. Hakim haziranda karar verecek. Ancak dört aşamaya gelene kadar on kelime konuşmadım... Sayın Tamer Bey ben hakkımı nerede arayacağım? A.K.
* * * * *
Okuyucumun sorusunun virgülüne dokunmadan aynen aldım. Bunu yapmamın nedeni açık. Kiralama 11 ay mı olmuş, 11 sene mi? Çünkü 11 aylık ise sonuç farklı, 11 yıl geçti ise sonuç farklı. Sonra bir izlenim edinmek için davacının tahliye talebinin neye dayandığını bilsem yine ona göre yanıt vereceğim ama davacının talebi de belli değil. Acaba kendi ihtiyacı bulunduğu gerekçesi ile mi dava açmış, yoksa 10 yıl uzama süresi doldu diye mi açmış???
* * * * *
Ben ihtimalleri kısaca değerlendireyim, umarım okuyucuma yardımcı olurum. Şayet 11 ay oldu ise, ev sahibi ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açmıştır. Bu durumda 11 ay içinde ihtiyacının nereden doğduğunu ispat mecburiyetindedir. Yani 11 ay önce ihtiyacı yoktu bu yeri kiraya verdi ama 11 ay içinde ihtiyaç doğdu. İspatı biraz zor. Mahkeme bunu değerlendirir ve nihai kararı verir. Şayet 11 yıl oldu ise bu halde 10 yıllık uzama süresi ileri sürülerek dava açılmıştır. Bu davada kira sözleşmesinin 1 yıllık olduğu, toplam uzama süresi ile birlikte 11 yılın dolduğu ve kiracıya üç ay önceden yazılı olarak uyarıda bulunulduğunun ispatı gerekecektir ki, bunları davaya bakılan mahkeme değerlendirilecektir.
* * * * *
Okuyucum duruşmalarda çok konuşmadığından şikayetçi, bizde davalarda çok konuşan kazanır diye bir kural yok. Davayı kazanmak için iddia eden iddiasını yasal delillerle ispatlamalıdır. Dolayısı ile mesele geçerli belge sunmaktır, çok konuşmak değil, yani bu yönde bir eleştiri getiremem. Okuyucum hakkını nerede arayacak? İşte kendisi şu anda hak arama merkezinde, yani mahkemede. Verilecek karar aleyhine olursa bu halde de bölge adliye mahkemesine başvurma hakkı olacaktır. Bu da ikinci bir hak arama imkanıdır. Okuyucumun bu safhada karamsar olması için bir neden yok.
Giriş
