İki kavram farklı

Ev sahibi kiranın arttırılması için dava açmış. Uyarlanarak kira bedelinin yeniden tespitini istiyor. Bu talep nasıl değerlendirilir? L.S.

Okuyucumun sorusu akılları karıştıran bir durumu anlatıyor. Ben de son günlerde bazı dosyalarda benzer taleple karşılaşıyorum, ancak bunun doğru bir talep olmadığını söylemeliyim. Şöyle: Kira bedelinin belirlenmesi için iki türlü dava açılabiliyor. Biri Türk Borçlar Kanunu 138’inci maddede açıklanan kiranın yeni şartlara uyarlanması davası, ikincisi de 344’üncü maddede düzenlenen kira bedellerinin yeni dönemde tespiti davası. Bunların ikisi farklı şeyler. Kira bedelinin uyarlanması talebi için şartlar şöyle: Toplumda oluşan olaylar nedeni ile ödenmekte olan kira kabul edilemez seviyeye düşmüşse yani edimler arasında uçurum oluşmuşsa kira bedelleri bu nedenle yapılmış uyarı ile ödenmişse, kira döneminin başını beklemeden mahkemeden kira bedelinin yeni şartlara uyarlanması talebinde bulunulabilir. Bu istisnai bir durumdur. Her hayat pahalılığı işlem temelinin çöktüğü anlamına gelmez. İkincisi kira tespit davasıdır. Her kira dönemi sonunda kira bedelinin yeniden belirlenmesi için mahkemeden talepte bulunulabilir. Kira sözleşmesinin ilk beş yılı içinde belli durumlara bağlı olarak kira bedelinin arttırılmasına karar verilir. Beş yıl sonunda altıncı yılın başında ise muhitte oluşan rayiç kira bedelleri emsal alınarak hak ve nesafete göre yeni kira bedeli belirlenir. Bunun için işlem temelinin çökmesi aranmaz. Dolayısı ile uyarlama talebi sınırlı bir taleptir, kira tespiti talebi her yeni dönem başı için talep edilebilir. İkisi birden talep olunmaz. Okuyucumun verdiği örnekte olduğu gibi kiranın uyarlanarak tespit davası açılması halinde uyarlama mı, kira tespiti mi talep olunduğunun açıklığa kavuşturulması, ondan sonra gereğinin yapılması gerekir.